No, no es lo mismo. El título de propiedad es el documento que prueba cómo adquiriste el inmueble: una escritura pública de compraventa, una donación, una sucesión o un título que otorgó el Estado. La partida registral es el expediente que Sunarp abre para ese inmueble, donde el título se inscribe junto con todo lo que le pasó al bien. El título dice cómo lo compraste; la partida dice quién figura hoy como dueño y qué cargas tiene. Para comprar, lo que manda es la partida.
Quien vive en el predio sin título inscrito es un posesionario: posee, pero no figura como dueño en la partida registral.
Es información general; si hay diferencias entre tu título y tu partida, que las revise un abogado antes de vender o comprar.
Datos clave
- Título: el documento de adquisición (escritura pública, resolución, título de Cofopri).
- Partida: el registro del inmueble en Sunarp, con un número por predio.
- La partida se presume cierta mientras no se rectifique o se declare inválida (art. 2013 del Código Civil).
- Se presume que todos conocen lo inscrito (art. 2012): por eso nadie puede alegar que no sabía de una hipoteca inscrita.
- Copia literal 2026: S/ 17,60 las dos primeras páginas y S/ 8,80 por página adicional; CRI: S/ 88,50.
- Si perdiste el título: pide el testimonio a la notaría que lo extendió o la copia del título archivado en Sunarp.
¿Qué diferencia hay entre título de propiedad y partida registral?
| Aspecto | Título de propiedad | Partida registral | Fuente |
|---|---|---|---|
| Qué es | El documento del acto por el que adquiriste | El expediente del inmueble en el Registro de Predios | Práctica registral; ver qué es una partida |
| Quién lo emite | El notario, el juez o la entidad que formaliza (por ejemplo, Cofopri) | Sunarp | — |
| Cuántos hay | Uno por cada acto de adquisición en la historia del bien | Una partida por inmueble inscrito | — |
| Qué prueba | Que ese acto ocurrió entre esas personas | Quién es el titular vigente y qué cargas pesan hoy | Arts. 2012 y 2013 |
| Frente a terceros | Sin inscripción, protege menos | Lo inscrito primero tiene preferencia | Arts. 2016 y 2022 |
| Dónde lo pides | Testimonio en la notaría; copia del título archivado en Sunarp | Copia literal o CRI en Sunarp, en línea | Ver cómo sacar una copia literal |
| Costo 2026 | Según la notaría o la tasa de Sunarp | Copia literal desde S/ 17,60; CRI S/ 88,50 | Artículos citados |
Una forma práctica de recordarlo: el título es la foto del día en que compraste; la partida es la película completa, actualizada hasta hoy. Si vendiste, hipotecaste o te embargaron después, tu título no lo dice; la partida sí.
Si estás por separar un inmueble, conviene leer primero qué revisar antes de comprar un departamento o casa en el Perú: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.
¿Por qué importa la diferencia al comprar o vender?
Porque un título impecable no garantiza nada si la partida dice otra cosa. Tres escenarios frecuentes:
- Título sin inscribir. Compraste con escritura pública, pero nunca la llevaste a Sunarp. En el Perú la sola obligación de enajenar te hace propietario (art. 949), pero si el vendedor vende otra vez a alguien que inscribe primero, esa persona tiene preferencia (arts. 2016 y 2022). Tu título existe; tu derecho frente a terceros queda débil.
- Partida con cargas. El vendedor te muestra su escritura de hace diez años, limpia. La partida muestra una hipoteca o un embargo inscritos después. Como todos se presumen enterados de lo inscrito (art. 2012), esa carga te afecta aunque no la hayas visto.
- Inmueble sin partida. Hay un documento de compra, pero el predio nunca se inscribió. No hay titular registral que verificar y la compra exige sanear primero. Lo explicamos en qué pasa si mi casa no está inscrita.
¿Cuál necesitas según tu situación?
| Tu situación | Qué pedir | Dónde |
|---|---|---|
| Vas a comprar y quieres saber quién es el dueño y si hay deudas | Copia literal reciente o CRI | Sunarp, en línea |
| El banco te pide acreditar la propiedad | Normalmente el CRI; confírmalo con la entidad | Sunarp |
| Perdiste tu escritura de compra | Testimonio de la escritura | La notaría que la extendió |
| Necesitas ver el contrato que originó una inscripción | Copia del título archivado | Sunarp |
| Vas a vender un inmueble heredado y necesitas probar el costo del causante | La escritura antigua o el título archivado | Notaría o Sunarp |
| Vives en un predio sin título | Diagnóstico de la vía de formalización | Cofopri, notaría o juez, según el caso |
El caso de la herencia merece atención: si heredaste desde el 1 de agosto de 2012 y no acreditas lo que pagó el causante, el costo computable es cero y el 5 % del impuesto a la renta se aplica sobre todo el precio de venta, como explicamos en impuestos al vender una casa heredada. Recuperar el título antiguo puede ahorrarte mucho dinero.
¿Cómo se leen juntos el título y la partida?
- Consigue el número de partida. Aparece en la escritura, en el autovalúo o en documentos del banco; si no, se busca por dirección. Ver qué es el número de partida.
- Pide la copia literal y confirma que el último asiento de dominio coincide con el título que te muestran: mismo titular, misma área.
- Revisa cargas y gravámenes vigentes y canceladas. Te guía cómo leer cargas y gravámenes.
- Si algo no cuadra, pide el título archivado del asiento dudoso: ahí está el documento completo que el asiento resume.
- Activa la Alerta Registral, gratuita, para que te avisen si alguien presenta un título sobre tu partida.
El orden completo de verificaciones antes de comprar está en el checklist de compra segura, y la guía general de la partida, en cómo leer una partida registral de Sunarp. Para entender qué es el título en sí y cómo se obtiene, revisa qué es un título de propiedad; si tu caso es de formalización, Cofopri o Sunarp: quién te da el título.
Preguntas frecuentes
¿La partida registral es el título de propiedad?
No. La partida es el registro donde se inscribe tu título. El título es el documento del acto de adquisición, como la escritura pública de compraventa.
¿Puedo sacar mi título de propiedad por el número de partida?
Con el número de partida obtienes la copia literal, que muestra los asientos. El documento completo que originó la inscripción es el título archivado, que también se pide en Sunarp indicando el asiento.
¿Qué vale más, el título o la partida?
Frente a terceros, lo inscrito. El contenido de la inscripción se presume cierto mientras no se rectifique o anule (art. 2013), y entre derechos reales en conflicto prevalece el que se inscribió primero (art. 2022).
¿La minuta es mi título de propiedad?
La minuta es el borrador que el notario eleva a escritura pública; el título que se inscribe es la escritura. La diferencia está en minuta y escritura pública.
¿La constancia de posesión es un título de propiedad?
No. Acredita que ocupas el predio, no que eres su dueño. Ver propietario y posesionario.
¿Cuánto cuesta la copia literal en 2026?
Para predios, S/ 17,60 por las dos primeras páginas y S/ 8,80 por cada página adicional. El CRI, que certifica titular y cargas vigentes, cuesta S/ 88,50.
Fuentes
- Resolución 00228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo P-1 (publicidad de predios, texto corregido por la fe de erratas del 24-dic-2025) — Sunarp
- Código Civil, Decreto Legislativo 295 — edición oficial del Ministerio de Justicia publicada en gob.pe
- Sunarp — Plataforma de servicios en línea (publicidad registral y Síguelo Plus)
- Alerta Registral — Sunarp
- Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (Cofopri) — gob.pe
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si vas a comprar o vender y no tienes claro qué dice la partida, te ayudamos a revisarla:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Vender tu propiedad — cómo se ordena la venta paso a paso y qué produce el portal por ti.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
