¿Qué hago si…? Problemas con tu inmueble y cómo resolverlos

Aquí están, agrupados por tipo de problema, los casos que más traban un inmueble en el Perú —herencia, copropiedad, hipoteca, embargo, casa no inscrita, papeles perdidos, inmueble a nombre de un fallecido, ocupación, inquilino que no paga o no sale, deudas del predio y dueños que viven fuera del país— con una línea de respuesta para cada uno y el enlace a la guía que lo resuelve paso a paso. Busca tu situación, lee la respuesta corta y entra a la guía cuando necesites los requisitos, el orden de los trámites y los plazos.

Es información general. Cuando hay plazos judiciales corriendo, dinero de por medio o varias personas con derechos sobre el mismo inmueble, el caso concreto lo tiene que revisar un abogado con los documentos a la vista.

Herencia, copropiedad y familia

Cuando el inmueble es de varias personas o sigue a nombre de alguien que falleció, casi todo pasa primero por el registro: hasta que la sucesión o la partición están inscritas, no se puede vender con orden.

• Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026) No pasa a tu nombre sola: hay que declarar a los herederos, inscribir la sucesión en Sunarp y declarar el predio en la municipalidad. Hasta entonces no se puede vender ni hipotecar.
• ¿Qué hago si la casa sigue a nombre de mis padres fallecidos? Para el registro el titular sigue siendo el causante: primero se declara la sucesión —intestada si no hay testamento— y se inscribe.
• ¿Qué hago si somos varios herederos y uno no quiere vender? Para vender el inmueble entero hace falta unanimidad, pero cada uno puede disponer de su cuota ideal y existe la partición para terminar la copropiedad.
• ¿Qué hago si un copropietario no quiere vender? Nadie está obligado a permanecer en la copropiedad. Hay cuatro salidas legales, de la más barata a la más costosa.
• ¿Qué hago si quiero vender solo mi parte? Puedes vender tu cuota sin permiso de los demás, pero ellos tienen derecho de retracto para quedarse con ella al mismo precio.
• ¿Qué hago si un heredero vive en la casa y no quiere salir? Ocuparla no lo hace dueño: los demás pueden pedir una compensación por el uso exclusivo o ir a la partición.
• ¿Pago impuesto si vendo la casa que heredé? Si hay ganancia, se paga impuesto a la renta sobre ella; el costo que puedes restar depende de la fecha de la herencia y de los documentos que conserves.
• ¿Qué hago si mi esposo o esposa no quiere firmar la venta? Si la casa es un bien social se necesitan las dos firmas, o un poder especial del otro; si es un bien propio, puedes venderla solo.
• ¿Qué hago con la casa si nos divorciamos? Mientras sea bien social, ninguno de los dos puede venderla solo, aunque figure a nombre de uno.
• ¿Qué hago si la casa está a nombre de un menor? Un menor puede ser propietario, pero para vender o hipotecar antes de que cumpla 18 años hace falta autorización de un juez de familia.

Hipoteca, embargo y deudas del inmueble

Una carga en la partida no impide vender, pero cambia cómo se vende: el precio tiene que cubrir la deuda y la carga tiene que salir del registro antes de que el comprador pague el saldo.

• Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026) Sí: parte del precio cancela la deuda y se levanta la hipoteca para que el comprador reciba el inmueble libre de cargas.
• ¿Qué hago si ya pagué y la hipoteca sigue en la partida? El acreedor debe otorgar la escritura de cancelación y el notario la envía a Sunarp: pagar no borra la inscripción por sí solo.
• ¿Qué hago si el prestamista no quiere levantar la hipoteca? Pide por escrito la constancia de cancelación; si se niega, una orden judicial puede reemplazar su firma.
• ¿Qué hago si mi inmueble está embargado y quiero venderlo? El embargo no te quita la facultad de vender, pero el comprador recibiría la carga; por eso la venta se ordena para levantarlo con el mismo precio.
• ¿Cuánto demora levantar un embargo? Tiene tres tramos —acreditar el pago, obtener la orden de levantamiento e inscribirla en Sunarp— y solo el último tiene plazo legal.
• ¿Qué hago si debo predial o arbitrios y quiero vender? Puedes negociar y firmar la minuta, pero para la escritura el notario exigirá acreditar el pago del impuesto predial.
• ¿Qué hago si me demandaron por ejecución de garantía hipotecaria? Ubica el mandato de ejecución y cuenta los plazos desde la notificación: son de días, y perderlos es perder las opciones de defensa.
• ¿Conviene vender antes del remate? Casi siempre: el remate parte de una base menor que la tasación y una venta propia conserva más patrimonio.

Casa sin inscribir, papeles perdidos y saneamiento

Lo que no está en Sunarp no existe para el banco ni para el comprador que necesita crédito. La buena noticia es que casi todos estos problemas tienen un trámite conocido.

• ¿Qué hago si mi casa no está inscrita en Sunarp? Primero distingue si falta el título de propiedad o solo declarar la construcción: son dos problemas con soluciones distintas.
• ¿Puedo vender una casa sin inscribir? Sí, pero el comprador no podrá usar crédito hipotecario y el precio se castiga; sanear antes suele compensar.
• ¿Qué pasa si compré y no inscribí? Para el registro el dueño sigue siendo el vendedor: sus acreedores pueden embargar el inmueble y podría venderlo otra vez.
• ¿Qué hago si perdí los papeles de mi casa? Casi nada se pierde de verdad: la escritura queda en el protocolo del notario y la propiedad consta en Sunarp. Se piden copias.
• El vendedor se arrepiente antes de la escritura: qué puedes exigirle La demanda de otorgamiento de escritura pública permite completar la compra sin él; si no aparece, el juez firma en su lugar.
• ¿Qué hago si Sunarp observó mi título? Una observación no es un rechazo: se subsana mientras el asiento de presentación siga vigente, y dejar vencer ese plazo es lo que sale caro.
• ¿Qué hago si construí más de lo que figura en la partida? Esos metros no existen para el banco ni para el registro hasta que una declaratoria de fábrica los incorpora.
• ¿Qué hago si mi departamento o mi lote no tiene partida propia? La independización abre una partida para cada unidad; sin ella no puedes venderla, hipotecarla ni heredarla por separado.
• ¿Qué es sanear un inmueble y cuándo hace falta? Es hacer coincidir el terreno y lo construido con la partida y con quien figura como dueño, antes de vender o hipotecar.

Fraude, ocupación e invasión

Aquí el tiempo es parte de la solución. Las vías rápidas existen, pero tienen plazos cortos y ninguna permite recuperar el inmueble por la fuerza.

• ¿Qué hago si alguien inscribió mi propiedad a su nombre? Actúa el mismo día: pide la publicidad registral, presenta la oposición o la cancelación que permite la Ley 30313 y denuncia penalmente.
• ¿Qué hago si alguien ocupa mi casa sin permiso? La defensa posesoria extrajudicial solo cabe de inmediato y sin violencia contra las personas; pasado ese momento, la vía es judicial.
• ¿Qué hago si invadieron mi terreno? El Código Civil permite repeler la invasión por cuenta propia dentro de los quince días de conocida; después solo queda la vía judicial.
• ¿Qué hago si el vecino se metió en parte de mi terreno? Confirma primero si es una invasión física o una diferencia entre lo inscrito y lo construido: se resuelven por vías distintas.
• ¿Cómo denuncio una usurpación? Es delito cuando el despojo se hace con violencia, amenaza, engaño o abuso de confianza; la guía explica qué probar y por qué muchas denuncias se archivan.

Inquilinos que no pagan o no se van

La regla que ordena todo lo demás: el propietario no se hace justicia por mano propia. Lo que funciona es el requerimiento por escrito, un contrato bien hecho y la vía de desalojo que corresponda.

• ¿Qué hago si mi inquilino no paga? Exige el pago por escrito y revisa tu contrato: la vía rápida del desalojo notarial solo existe si el contrato incluye ciertas cláusulas.
• ¿Cuánto cuesta y cuánto demora un desalojo? Depende de la vía: la notarial de la Ley 30933 tiene plazos fijados por la norma; la judicial depende de la carga del juzgado.
• ¿Puedo cortarle la luz o cambiarle la chapa? No: son vías de hecho que pueden terminar en una denuncia contra ti y debilitan tu caso ante el juez.
• ¿Qué hago si el inquilino se fue debiendo luz y agua? Si el suministro está a tu nombre, la deuda te alcanza; no devuelvas la garantía sin las constancias de no adeudo.
• ¿Qué hago si me dejó el departamento dañado? Responde por lo que excede el desgaste normal y la garantía existe para eso; sin inventario de entrada es difícil probarlo.
• ¿Qué hago si el inquilino cambió las chapas? Puede hacerlo por seguridad, pero puedes exigir por escrito una copia de la llave o la reposición al terminar el contrato.
• ¿Qué hago si metió a otras personas a vivir? Alojar a un familiar no es lo mismo que subarrendar cobrando; el subarriendo sin autorización suele permitir resolver el contrato.
• ¿Cómo queda registrado un inquilino moroso? Entra al Registro de Deudores Judiciales Morosos cuando su deuda queda reconocida en una resolución judicial firme y el propietario pide la inscripción.

Estoy fuera del país o no puedo firmar

Vender, comprar o publicar sin estar presente es rutinario. Lo que falla casi siempre es el poder: el tipo equivocado o facultades mal redactadas.

• ¿Cómo vendo mi inmueble si vivo en el extranjero? Con un poder otorgado ante el consulado peruano o ante notario local con apostilla, de preferencia inscrito en Sunarp.
• ¿Cómo firmo una compraventa desde afuera? No necesitas viajar: firma tu apoderado. Lo que suele fallar es la redacción de las facultades del poder.
• ¿Cómo hago un poder para que otro firme por mí? Para vender hace falta un poder especial por escritura pública con la facultad expresa de vender ese inmueble; un poder general no alcanza.
• ¿Me sirve una carta poder? Solo para trámites concretos; no sirve para vender ni hipotecar un inmueble.
• ¿Cómo vendo un inmueble que está en otra región? Con un poder por escritura pública, de preferencia inscrito, a favor de alguien de confianza; los riesgos están en verificar la partida, fijar el precio y recibir el dinero.
• ¿Cómo publico mi casa si vivo afuera? Publicar se hace desde cualquier país; lo que hay que preparar con tiempo es el poder y la persona que mostrará la propiedad.
• ¿Qué es la vigencia de poder y para qué la piden? Revisa que esté inscrito, vigente el día de la firma y con facultad expresa para vender.

Si vas a comprar, descarga gratis el checklist para comprar un inmueble sin riesgos (PDF).

Preguntas frecuentes

¿Por dónde empiezo si no sé qué problema tiene mi inmueble?

Por la partida registral. Una copia literal de Sunarp dice quién es el titular, qué hipotecas, embargos o anotaciones pesan sobre el inmueble y qué área y construcción están inscritas. Con eso a la vista, busca tu caso en este índice; si nada coincide, aprende a leer las cargas de la partida antes de consultar.

¿Se puede vender un inmueble que tiene un problema legal?

Muchas veces sí: con hipoteca, con embargo o sin inscribir, por ejemplo. Lo que cambia es la forma: el precio se usa para resolver la carga, o el problema se sanea antes para no castigar el precio. Cada guía de este índice explica cuál de las dos rutas corresponde.

¿Necesito un abogado para resolverlo?

Para trámites de registro sencillos, no siempre. Cuando hay un juicio o un plazo corriendo, varios propietarios en desacuerdo o una operación de dinero importante, sí conviene: un error de forma en esos casos cuesta más que la consulta.

¿Puedo publicar el inmueble mientras resuelvo el problema?

Puedes, pero di con claridad su situación en el aviso, por ejemplo que la hipoteca se levanta con el precio. Un problema que el comprador descubre por su cuenta en la partida suele terminar la negociación.

¿Qué hago si mi caso no está en esta lista?

Revisa la guía de los conflictos legales sobre inmuebles, que ordena los procesos por tema: remates, embargos, desalojos, prescripción, herencias, vecinos y reclamos a inmobiliarias.

Fuentes

• Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica (SPIJ)
• Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
• ¡Protege tu propiedad de posibles estafas inmobiliarias! — Sunarp, gob.pe