Sí, puedes donar tu parte de una casa que tienes con otra persona sin pedirle permiso: cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y gravarla (Código Civil, art. 977), y la donación es una forma de disponer. Lo que no puedes es donar un ambiente concreto («el segundo piso», «el cuarto del fondo») si la casa no está independizada: lo que tienes y lo que donas es un porcentaje sobre todo el inmueble. La donación de un inmueble se hace por escritura pública, con el valor real del bien y las cargas que asume el donatario, bajo sanción de nulidad (art. 1625); el donatario paga la alcabala del 3 % sobre lo que exceda S/ 55.000 (10 UIT de 2026), salvo que la donación sea a un heredero forzoso, que se considera anticipo de legítima y está inafecta (TUO de la Ley de Tributación Municipal, arts. 21, 25 y 27.a). Si lo que te interesa es vender tu parte, el camino y sus diferencias están en ¿puedo vender mi parte de una casa heredada a un tercero?; qué significa tener «acciones y derechos», en qué son las acciones y derechos de un inmueble.
Datos clave (2026)
- Libertad de disponer: la cuota ideal se vende, dona o hipoteca sin consentimiento de los demás copropietarios (art. 977). Lo que exige acuerdo de todos es disponer del bien entero.
- Forma: escritura pública con indicación individual del inmueble, su valor real y las cargas, bajo sanción de nulidad (art. 1625). Una minuta sin escritura no transfiere nada.
- Sin retracto: el derecho de retracto de los copropietarios existe solo en la venta a tercero (art. 1599.2); en una donación los demás no pueden subrogarse.
- Alcabala: 3 % sobre el valor de la cuota que exceda S/ 55.000, a cargo del donatario (arts. 21 y 25 LTM); inafecta si es anticipo de legítima (art. 27.a).
- Límite: nadie puede donar más de lo que podría disponer por testamento; el exceso sobre el tercio de libre disposición es inválido (art. 1629) y, si el donatario es heredero forzoso, se colaciona (art. 831).
- Sunarp: la donación de la cuota se inscribe como transferencia: S/ 44,50 de calificación más 1,5 ‰ hasta S/ 35.000 o 3 ‰ si el valor es mayor (Res. 228-2025-SUNARP/GG).
¿Qué estoy donando exactamente cuando dono «mi parte»?
Un porcentaje abstracto sobre todo el inmueble, no un espacio físico. Si la casa es de dos hermanos al 50 %, cada uno es dueño de la mitad de cada ladrillo, no de un piso. Al donar tu 50 %, el donatario pasa a ser copropietario con el otro hermano, con los mismos derechos y deberes que tenías tú: usar el bien sin excluir al otro, pagar su parte del predial y de las reparaciones, y pedir la partición cuando quiera (art. 984). Si lo que quieres es que el donatario reciba un piso concreto, primero hay que independizar el piso o hacer la división y partición con los demás copropietarios, y después donar la unidad que te tocó. Copropiedad o sociedad conyugal importa aquí: si la «parte» es de la sociedad de gananciales, no es una cuota tuya y firman los dos cónyuges.
Donar o vender la parte: la tabla
| Aspecto | Donar la cuota | Vender la cuota |
|---|---|---|
| ¿Necesito permiso de los otros copropietarios? | No (art. 977) | No, pero tienen derecho de retracto si vendes a un tercero (art. 1599.2) |
| Forma | Escritura pública obligatoria, con valor real y cargas (art. 1625) | Minuta y escritura pública para inscribir |
| Impuesto a la renta del que transfiere | No: no hay ganancia onerosa | 5 % de la ganancia si el inmueble se adquirió desde 2004 y no es casa habitación |
| Alcabala del que recibe | 3 % sobre el exceso de S/ 55.000; inafecta si es anticipo de legítima | 3 % sobre el exceso de S/ 55.000 |
| Efecto en la herencia | Si el donatario es heredero forzoso, se colaciona como anticipo (art. 831), salvo dispensa | Ninguno: fue un acto oneroso |
| ¿Se puede revocar? | Solo por las causales legales de revocación de donaciones (indignidad, desheredación) | No; la venta es firme |
| Costo registral (2026) | S/ 44,50 + 1,5 ‰ / 3 ‰ del valor | Igual |
¿Cómo se dona la parte de una casa, paso a paso?
- Copia literal de la partida: confirma tu porcentaje inscrito y que no hay cargas que lo afecten. Si la copropiedad viene de una herencia no inscrita, primero inscribe la sucesión (la casa sigue a nombre de mis padres fallecidos).
- Valor real de la cuota: la escritura debe indicarlo (art. 1625) y es la base de la alcabala, que no puede ser menor al autovalúo ajustado. El valorizador da la referencia del inmueble; aplicas tu porcentaje.
- Define si es anticipo de legítima: si donas a un hijo o a tu cónyuge, la ley lo trata como anticipo de herencia (art. 831). Puedes dispensarlo de colación hasta el tercio de libre disposición; cómo se hace está en anticipo de legítima: cómo transferir un inmueble a tus hijos y qué es la dispensa de colación.
- Minuta y escritura pública ante notario, firmada por donante y donatario (la donación exige aceptación). El modelo de contrato de donación de inmueble trae la cláusula de cuota ideal; para hijos, el anticipo de legítima.
- Alcabala: el donatario la paga hasta el último día hábil del mes siguiente, salvo anticipo de legítima; la calculadora de alcabala la estima. Qué pasa con este impuesto en donaciones está en alcabala en la donación de un inmueble.
- Inscripción en Sunarp: el notario presenta el parte; la partida pasa a mostrar al donatario con tu porcentaje. Los demás copropietarios no firman nada.
- Declaración en la municipalidad: el donatario declara el predio para el predial del año siguiente.
Los requisitos generales y los costos notariales de una donación, con tarifarios publicados, están en donación de un inmueble en el Perú: requisitos en notaría, costos y riesgos.
¿Qué pueden hacer los otros copropietarios?
Poco. No pueden impedir la donación ni retraerla: el retracto existe para la venta a un tercero (art. 1599.2), no para la donación. Lo que sí pueden es pedir la partición en cualquier momento (art. 984), con lo que el nuevo copropietario se verá obligado a dividir o a vender el bien y repartir el precio, con preferencia de los copropietarios para evitar la subasta (art. 989). También pueden cuestionar la donación si fue simulada para esquivar su retracto (una «donación» con precio oculto es una venta encubierta) o si vulnera la legítima de otros herederos forzosos del donante. Un copropietario no quiere vender: qué opciones tengo y ¿un copropietario puede alquilar o desalojar sin permiso? ordenan la convivencia que viene después.
Límites y riesgos de donar una cuota
- Legítima: no puedes donar más de lo que podrías dejar por testamento (art. 1629). Si tienes hijos, el tercio de libre disposición es el techo de lo que puedes donar a quien no sea heredero forzoso sin que luego se reduzca.
- Colación: lo donado a un heredero forzoso se descuenta de su herencia (art. 831), salvo dispensa expresa.
- Deudas: si donas estando endeudado, tus acreedores pueden pedir que la donación sea ineficaz frente a ellos (acción pauliana, art. 195).
- Casa habitación: la donación no paga renta, pero si el donatario vende pronto, su costo computable es el valor de la donación y puede pagar más impuesto después (¿se puede vender una casa donada?).
- Revocación: solo por las causales de la ley; ¿se puede anular un anticipo de legítima o una donación? las detalla.
Preguntas frecuentes
¿Puedo donar mi parte de una casa sin el permiso del otro dueño?
Sí. Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal sin consentimiento de los demás (Código Civil, art. 977). Lo que donas es tu porcentaje sobre todo el inmueble, no un ambiente concreto.
¿Cómo se dona una parte de un inmueble que tengo con otra persona?
Por escritura pública ante notario, con indicación del inmueble, del porcentaje donado, de su valor real y de las cargas que asume el donatario (art. 1625); luego se paga la alcabala, si corresponde, y se inscribe en Sunarp.
¿Cuánto se paga por donar la parte de una casa?
El donante no paga impuesto a la renta. El donatario paga alcabala: 3 % del valor de la cuota que exceda S/ 55.000 (10 UIT de 2026), salvo que sea anticipo de legítima a un heredero forzoso, que está inafecto. Sunarp cobra S/ 44,50 más 1,5 o 3 por mil del valor; la notaría, su tarifa.
¿Los otros copropietarios tienen derecho de retracto si dono mi parte?
No. El retracto del copropietario opera en la venta a un tercero (art. 1599.2), no en la donación. Pueden, eso sí, pedir la partición del bien en cualquier momento.
¿Donar mi parte a mi hijo es un anticipo de herencia?
Sí: las donaciones a herederos forzosos se consideran anticipo de legítima y se colacionan al repartir la herencia, salvo que el donante lo dispense expresamente dentro del tercio de libre disposición (art. 831).
¿Puedo donar el segundo piso de la casa que comparto con mi hermano?
Solo si el segundo piso está independizado con partida propia a tu nombre. Si la casa tiene una sola partida, lo que puedes donar es tu porcentaje; para donar un piso concreto, primero se independiza o se hace la partición.
Fuentes
- Código Civil (D. Leg. 295): arts. 831 (anticipo de herencia), 977 (disposición de la cuota ideal), 984 (partición), 1599 (retracto solo en la venta), 1621, 1625 y 1629 (donación de inmuebles) — edición oficial, gob.pe
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF: arts. 21 (alcabala grava transferencias a título gratuito), 25 (3 %, 10 UIT inafectas) y 27.a (anticipos de legítima inafectos) — gob.pe
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG, anexo 1: tasas 2026 del Registro de Predios (donación y anticipo: S/ 44,50 más 1,5 ‰ o 3 ‰ del valor) — Sunarp
- D.S. 301-2025-EF, valor de la UIT 2026: S/ 5.500 — El Peruano
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