No es lo mismo. En la copropiedad, todo el inmueble pertenece a dos o más personas por cuotas ideales, sin que ninguna sea dueña de un ambiente o un piso en particular (art. 969 del Código Civil); para vender el bien entero se necesita unanimidad. En la propiedad horizontal, que en el Perú hoy se llama régimen de unidades de propiedad exclusiva y propiedad común (Ley 27157), cada propietario es dueño exclusivo de su departamento o casa, con partida propia, y solo comparte los bienes comunes según un porcentaje fijado en el reglamento interno.
Es información general; el régimen de tu inmueble se confirma en la partida y en su reglamento interno.
Datos clave
- Copropiedad: un bien, varios dueños por cuotas ideales que se presumen iguales (arts. 969 y 970).
- Propiedad exclusiva y común: secciones de dominio exclusivo más bienes y servicios comunes, con reglamento interno y junta de propietarios (D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 129).
- Obligatorio cuando las secciones son de dos o más propietarios; optativo si son de uno solo (art. 125).
- Dos regímenes hoy: propiedad exclusiva y propiedad común, o independización y copropiedad (art. 127).
- DL 1568: unifica ambos en el régimen de propiedad horizontal, pero rige 180 días después de publicado su reglamento, que no encontramos publicado a la fecha de este artículo.
- Tasas Sunarp 2026: independización S/ 106,70 por partida; reglamento interno S/ 53,30.
¿Qué diferencia hay entre copropiedad y propiedad horizontal?
| Aspecto | Copropiedad | Propiedad exclusiva y común ("propiedad horizontal") | Fuente |
|---|---|---|---|
| De qué eres dueño | De una cuota ideal de todo el inmueble | De tu unidad, en exclusiva, más un porcentaje de lo común | CC art. 969; D.S. 035-2006, arts. 129 y 130 |
| Partida registral | Una sola, a nombre de todos | Una por unidad independizada, más la matriz | Práctica registral; ver independización |
| Vender | Tu cuota sí; el bien entero, con unanimidad | Tu unidad, sin permiso de los demás; incluye su porcentaje de lo común | CC arts. 971 y 977; D.S. art. 132 |
| Obras | Modificar el bien exige unanimidad | Dentro de tu unidad, con licencia; si cambias fachada o volumetría, aprobación de la junta | CC art. 971; D.S. art. 133 |
| Quién decide | Los copropietarios, por mayoría o unanimidad según el acto | La junta de propietarios, según el reglamento interno | CC art. 971; D.S. art. 129 |
| Gastos | En proporción a las cuotas | Según el porcentaje del reglamento interno | CC art. 970; D.S. art. 130 |
| Salir | Pedir la partición, que no prescribe | Vender tu unidad; los bienes comunes esenciales son intransferibles | CC art. 985; D.S. art. 134 |
La confusión nace porque en la propiedad horizontal los bienes comunes sí se comparten, y en uno de los regímenes de la Ley 27157 se comparten justamente en copropiedad. Pero lo tuyo, tu departamento o tu casa, es exclusivo. En la copropiedad pura, nada es exclusivamente tuyo.
¿Cuáles son los dos regímenes de la Ley 27157?
Al inscribir el reglamento interno, los propietarios eligen entre dos regímenes (D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 127), que pueden coexistir por bloques:
| Régimen | Cómo funciona | Para qué inmuebles |
|---|---|---|
| Propiedad exclusiva y propiedad común | Secciones exclusivas más bienes comunes con un porcentaje de participación; reglamento interno y junta | Edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad, galerías y otros con bienes comunes (art. 126) |
| Independización y copropiedad | Cada unidad exclusiva comprende necesariamente el terreno que ocupa; los bienes de uso común quedan en copropiedad del Código Civil | Quintas, casas en copropiedad, centros comerciales y similares, con secciones de un piso o de varios pisos de un mismo dueño (art. 128) |
En el régimen de propiedad exclusiva y común, la participación en lo común es accesoria e inseparable de cada unidad: cuando vendes tu departamento, vendes también tu porcentaje de áreas comunes y tus servidumbres (art. 132). El terreno, la estructura, las escaleras y los ascensores comunes son intransferibles, salvo pacto en el reglamento (art. 134).
¿Cómo sé en qué régimen está mi inmueble?
- Mira la partida. Si tu departamento tiene una partida propia con área exclusiva y un porcentaje de participación, está en un régimen de unidades exclusivas. Si la única partida es la del terreno o la casa entera, con varios titulares por porcentajes, es copropiedad.
- Busca el reglamento interno inscrito. Dice qué régimen se eligió, qué es común y cuánto pesa cada unidad. Ver reglamento interno y junta de propietarios.
- Revisa si hay junta de propietarios inscrita: es la que decide sobre lo común.
El caso típico de copropiedad disfrazada es la casa familiar de varios pisos donde cada hermano "tiene su piso", pero en Sunarp hay una sola partida a nombre de todos. Legalmente, todos son dueños de todo por cuotas: nadie puede vender "su piso" con partida propia hasta que se independice. Lo explicamos en cómo independizar un piso de una casa, con las tasas de 2026: S/ 106,70 por cada partida que se abre y S/ 53,30 por el reglamento interno.
¿Cuál conviene según tu caso?
| Tu situación | Lo que suele convenir | Por qué |
|---|---|---|
| Casa de varios pisos donde vive cada familia por separado | Declarar la fábrica e independizar en régimen de unidades | Cada piso se puede vender, hipotecar o heredar por separado |
| Hermanos que heredaron una casa de un piso | Copropiedad, luego partición o venta | Si no se puede dividir materialmente, se vende y se reparte |
| Vas a comprar un departamento | Que tenga partida independizada | Sin partida propia, el banco no financia y compras una cuota |
| Vas a comprar acciones y derechos | Entender que compras una cuota, no un espacio | Ver acciones y derechos |
| Un condominio de casas con áreas comunes | Régimen de unidades con reglamento interno | "Condominio" es un nombre comercial, no otra figura legal |
¿Qué cambia con el DL 1568?
El Decreto Legislativo 1568, promulgado el 28 de mayo de 2023, sustituye los dos regímenes por uno solo, el de propiedad horizontal. Pero entra en vigencia 180 días calendario después de que se publique su reglamento. Al 24 de agosto de 2026 no estaba publicado, y el 29 de julio de 2026 un juzgado constitucional ordenó al Ejecutivo aprobarlo, según recogimos en qué cambia con el DL 1568. Mientras tanto se aplican la Ley 27157 y el D.S. 035-2006-VIVIENDA. La copropiedad del Código Civil no cambia con ese decreto.
Si vas a vender una unidad o una cuota, el checklist de venta te recuerda qué documentos pedir, y el modelo de reglamento interno muestra su estructura. Si el problema es que un copropietario no quiere vender, revisa qué opciones tienes.
Preguntas frecuentes
¿Un edificio de departamentos es una copropiedad?
No. Cada departamento independizado es propiedad exclusiva de su dueño; lo que se comparte son los bienes comunes, según el reglamento interno.
¿Puedo vender mi departamento sin permiso de la junta?
Sí. La transferencia de tu unidad incluye tu participación en lo común (art. 132 del D.S. 035-2006-VIVIENDA). Lo que la junta puede exigir es estar al día en las cuotas; un comprador informado lo pedirá.
¿Puedo vender mi parte de una casa en copropiedad?
Sí, tu cuota ideal (art. 977 del Código Civil). Los demás copropietarios pueden ejercer el retracto y quedarse con ella al mismo precio en el plazo legal.
¿La propiedad horizontal ya está vigente con el DL 1568?
El decreto existe, pero rige 180 días después de que se publique su reglamento, que no encontramos publicado a la fecha de este artículo. Hoy siguen rigiendo la Ley 27157 y su reglamento.
¿Qué es mejor para una casa familiar de tres pisos?
Si cada piso lo usa una familia distinta, independizar suele ordenar mejor la propiedad, porque cada piso tendrá su partida. Mientras sigan en copropiedad, cualquier venta del conjunto exige a todos.
Relacionado con este tema: Mascotas en el edificio: qué puede prohibir el reglamento interno y qué no.
Fuentes
- Código Civil, Decreto Legislativo 295 — edición oficial del Ministerio de Justicia publicada en gob.pe
- Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157 (arts. 125 a 134) — texto publicado en gob.pe
- Ley 27157, de regularización de edificaciones y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y común — gob.pe
- Decreto Legislativo 1568, del Régimen de la Propiedad Horizontal — El Peruano
- Resolución Ministerial 359-2023-VIVIENDA (vigencia del DL 1568 a los 180 días de su reglamento) — MVCS en gob.pe
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