La norma técnica A.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones fija una densidad habitacional de referencia: 2 personas para una vivienda de un dormitorio, 3 para una de dos dormitorios y 4 para una de tres, sumando una persona adicional por cada dormitorio extra en viviendas multifamiliares. En vivienda de uso colectivo se cuenta una persona por dormitorio. Esa cifra no es una prohibición de vivir más gente: es la base de cálculo con la que se dimensionan los servicios del edificio —agua, desagüe, estacionamientos y evacuación—.
Datos clave
- 1 dormitorio = 2 personas; 2 = 3; 3 = 4, según el cuadro 02 de la norma A.020.
- +1 persona por dormitorio adicional en vivienda multifamiliar.
- 1 persona por dormitorio en vivienda de uso colectivo.
- Sirve para dimensionar servicios: dotación de agua, desagüe, estacionamientos y cálculo de evacuación.
- No es un límite policial: lo que sí puede limitar el uso es el contrato de alquiler y el reglamento interno.
¿Qué dice exactamente la norma?
| Tipo de vivienda | Personas asignadas |
|---|---|
| De un dormitorio | 2 |
| De dos dormitorios | 3 |
| De tres dormitorios | 4 |
| Con más de tres dormitorios (multifamiliar) | 1 persona adicional por dormitorio |
| Vivienda de uso colectivo | 1 persona por dormitorio |
Fuente: Norma Técnica A.020 Vivienda del RNE, cuadro N° 02 de densidad habitacional (RM N° 188-2021-VIVIENDA).
La propia norma explica para qué existe: "la densidad establecida es la base para determinar el número de personas, con la cual se pueden estimar los servicios". Es decir, el proyectista usa esos números para calcular cuánta agua debe almacenar la cisterna, cuántos estacionamientos exigir y cómo dimensionar las rutas de evacuación.
¿Puede el edificio limitar cuántas personas viven en un departamento?
El reglamento interno regula el uso de los bienes comunes y puede establecer condiciones razonables, pero no puede fijar cuántos familiares viven en una unidad privada ni discriminar por composición del hogar. Donde sí tiene competencia es en el uso: si un departamento se convierte de hecho en hospedaje, alquiler por habitaciones o alojamiento rotativo, el edificio puede exigir que se respete el uso residencial declarado. Esa distinción está desarrollada en alquilar por habitaciones y coliving en Lima.
¿Y en un contrato de alquiler?
Ahí sí se puede —y conviene— precisar quiénes ocuparán el inmueble. Un contrato que identifica a los ocupantes y establece que el ingreso permanente de otras personas requiere aviso al propietario evita el conflicto más común del alquiler urbano: el departamento alquilado a dos personas que termina habitado por seis. No es un tema de moral, es de desgaste del inmueble, consumo de servicios comunes y convivencia. Qué cláusulas conviene incluir está en el modelo de contrato de alquiler 2026.
Y hay un efecto económico directo: más ocupantes significa más consumo de agua. Cuánto se traduce eso en el recibo está en cuánta agua consume una familia al mes.
¿Qué pasa con el hacinamiento?
El hacinamiento es un indicador social que mide cuántas personas duermen por habitación, y está en el centro del déficit habitacional cualitativo del país: hogares que sí tienen vivienda pero en condiciones inadecuadas. No es una infracción que alguien venga a multar, pero sí explica por qué la norma fija mínimos de área techada —16 m² para vivienda de uso colectivo y 40 m² para un departamento de grupo familiar— y por qué esos mínimos importan al comprar.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas personas pueden vivir en un departamento de dos dormitorios?
La norma A.020 le asigna 3 personas como densidad de referencia, cifra con la que se dimensionan los servicios del edificio.
¿Es ilegal vivir más personas de las que dice la norma?
No: esa densidad es una base de cálculo de proyecto, no un límite sancionable para el uso familiar de la vivienda.
¿El reglamento interno puede limitar los ocupantes?
Puede exigir que se respete el uso residencial y regular los bienes comunes, pero no fijar cuántos familiares viven en una unidad privada.
¿Conviene poner los ocupantes en el contrato de alquiler?
Sí: identificar a los ocupantes y pactar el aviso previo ante cambios evita el conflicto más frecuente en alquileres.
¿Para qué sirve entonces la densidad habitacional?
Para calcular la dotación de agua y desagüe, el número de estacionamientos y las rutas de evacuación del proyecto.
Fuentes
- MVCS — Norma Técnica A.020 Vivienda del RNE (RM N° 188-2021-VIVIENDA)
- MVCS — Norma Técnica A.010 Condiciones Generales de Diseño del RNE (RM N° 191-2021-VIVIENDA, El Peruano 08-07-2021)
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