Además de la revisión registral en SUNARP, comprar una propiedad implica revisar cierta documentación municipal que muchas veces se pasa por alto, pero que puede evitarte problemas después de la compra.
HR y PU: la ficha tributaria del predio
La Hoja de Resumen (HR) y el Predio Urbano (PU) son los documentos que la municipalidad emite anualmente con el detalle del valor de autoavalúo del inmueble y el cálculo del impuesto predial. Pedir el HR/PU del año vigente te permite confirmar que la descripción física del predio (área, uso, número de pisos) coincide con lo que estás comprando.
Las doce etapas de una compra, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo comprar un departamento: la guía completa 2026.
Licencia de construcción y conformidad de obra
Si compras una vivienda con ampliaciones, remodelaciones importantes o pisos adicionales construidos después de la licencia original, conviene verificar si esas modificaciones cuentan con licencia de construcción y conformidad de obra municipal. Una construcción no declarada puede complicar trámites futuros, como una nueva venta o un crédito hipotecario sobre la propiedad.
Certificado de parámetros urbanísticos
Es útil sobre todo si planeas remodelar, ampliar o cambiar el uso del inmueble después de comprarlo. Este documento, emitido por la municipalidad, indica los límites de altura, retiros y usos permitidos para el lote según la zonificación vigente.
Constancia de no adeudo
Como se detalla en nuestra guía sobre el SAT y la constancia de no adeudo, confirmar que no existen deudas de impuesto predial o arbitrios asociadas al predio es un paso que tanto comprador como vendedor deben validar antes de firmar.
¿Y si compro un departamento en un edificio?
Además de estos documentos, pide el reglamento interno del edificio y confirma que la junta de propietarios no tenga deudas significativas de mantenimiento pendientes de asambleas anteriores, ya que en algunos casos esas obligaciones pueden trasladarse al nuevo propietario.
Checklist rápido antes de comprar
- Partida registral vigente (SUNARP).
- HR y PU del año en curso.
- Constancia de no adeudo de impuesto predial y arbitrios.
- Licencia de construcción/conformidad de obra si hubo ampliaciones.
- Reglamento interno y estado de cuentas de mantenimiento (si es departamento).
En EximiaHaus recomendamos a todos nuestros compradores validar esta lista antes de firmar. Conoce nuestra asesoría de compra e inversión para acompañarte en este proceso.
Por qué el autovalúo te afecta como comprador
No es solo la ficha tributaria del vendedor: el autovalúo del ejercicio es el piso de la base imponible de la alcabala que vas a pagar. Si el precio pactado es menor a ese valor ajustado por IPM, el impuesto se calcula sobre el municipal. Por eso la HR y el PU se piden antes de cerrar el precio y no después. Puedes ver el efecto en la calculadora de alcabala y el detalle en cuándo manda el autovalúo.
Lo construido debe coincidir con lo declarado
Es la verificación municipal que más problemas evita. Si hay ampliaciones sin licencia ni conformidad de obra, y sin declaratoria de fábrica inscrita, lo construido no existe registralmente: el banco tasará menos, el registro puede observar y la regularización quedará a tu cargo. Contrasta el PU, la licencia y lo que ves en la visita. Ver Declaratoria de fábrica 2026: cuánto cuesta inscribirla y qué pasa si no la tienes.
Después de comprar: declarar el predio
El trámite que más se olvida. Tras la transferencia hay que presentar la declaración jurada ante la municipalidad para que el predial pase a tu nombre; no hacerlo puede generar multa y deja deudas corriendo a nombre de otro. Ver cómo declararlo.
Preguntas frecuentes
¿Qué son la HR y el PU?
La Hoja Resumen recoge al contribuyente y sus predios en el distrito; el Predio Urbano detalla cada predio y su valor de autovalúo.
¿Por qué me interesa el autovalúo si soy el comprador?
Porque es el piso de la base imponible de la alcabala: si el precio pactado es menor, el impuesto se calcula sobre el valor municipal.
¿Qué pasa si el inmueble tiene ampliaciones sin declarar?
Lo construido no consta registralmente: la tasación bancaria será menor y la regularización quedará a cargo del comprador.
¿Debo pedir constancia de no adeudo?
Sí, de arbitrios y, en departamentos, de mantenimiento: las deudas del predio complican la transferencia y pueden llegar a la partida.
¿Qué trámite hago después de comprar?
Presentar la declaración jurada del predio ante la municipalidad para que el impuesto predial pase a tu nombre.
Este artículo es una pieza de nuestra guía sobre cómo se compra una casa, de la búsqueda a Sunarp, donde está el proceso completo en orden.
También puede servirte: diferencia entre minuta y contrato de compraventa.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (impuesto predial y alcabala)
- TUO de la Ley 29090 de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones (D.S. 006-2017-VIVIENDA)
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un trámite bien hecho evita pleitos años después. Esto es lo que podemos resolver contigo:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
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