Sí existe, pero la lista se acortó. Tomando 85 m² como el metraje mínimo razonable de un 3 dormitorios, hay 10 distritos de la muestra donde el precio estimado queda por debajo de S/ 500.000.
Datos clave
- Metraje de referencia: 85 m² para un 3 dormitorios funcional.
- Distritos donde entra: 10 de los 20 de la muestra.
- El más caro que todavía entra: Pueblo Libre, con S/ 493.255.
- Cuota estimada del tope: S/ 3.424 al mes con 20% de inicial.
Dónde entra un 3 dormitorios de 85 m² por menos de S/ 500.000
| Distrito | Precio por m² | 85 m² cuestan | Cuota estimada | Margen bajo S/ 500.000 |
|---|---|---|---|---|
| Pueblo Libre | S/ 5.803 | S/ 493.255 | S/ 3.424 | S/ 6.745 |
| San Miguel | S/ 5.736 | S/ 487.560 | S/ 3.385 | S/ 12.440 |
| Chorrillos | S/ 5.500 | S/ 467.500 | S/ 3.246 | S/ 32.500 |
| Ate | S/ 5.314 | S/ 451.690 | S/ 3.136 | S/ 48.310 |
| San Juan de Lurigancho | S/ 4.793 | S/ 407.405 | S/ 2.828 | S/ 92.595 |
| La Molina | S/ 4.705 | S/ 399.925 | S/ 2.777 | S/ 100.075 |
| Independencia | S/ 4.700 | S/ 399.500 | S/ 2.774 | S/ 100.500 |
| Rímac | S/ 4.282 | S/ 363.970 | S/ 2.527 | S/ 136.030 |
| Los Olivos | S/ 3.600 | S/ 306.000 | S/ 2.124 | S/ 194.000 |
| San Martín de Porres | S/ 2.934 | S/ 249.390 | S/ 1.731 | S/ 250.610 |
La tabla mezcla dos tipos de dato: tres medianas oficiales del BCRP y siete referencias del sector, en su mayoría precios de oferta, que reflejan lo que piden los vendedores. En esos siete distritos el margen bajo S/ 500.000 es orientativo: confírmalo con avisos de la zona antes de descartar o elegir.
El truco de los 85 m² que no siempre son tres dormitorios
La oferta nueva viene comprimiendo metrajes: hoy se venden como tres dormitorios unidades que hace una década habrían sido de dos. Antes de emocionarte con el número, revisa el plano y mira tres cosas: el ancho útil de los dormitorios secundarios, si el tercero admite una cama de plaza y media, y cuánta superficie se va en circulación.
Lo desarrollamos en ¿alcanzan 60 m² para tres dormitorios? y en ¿Cuántos dormitorios conviene comprar para revender o alquilar?.
Cómo estirar el presupuesto sin perder el tercer dormitorio
- Mirar reventa antes que estreno: el stock antiguo tiene metrajes más generosos por el mismo precio.
- Aceptar piso alto sin ascensor solo si el edificio está sano y el descuento es real.
- Revisar el borde de los distritos: el límite entre dos distritos suele traer precio del más barato con servicios del más caro.
- Comprar sin estacionamiento si no lo necesitas: baja el precio y también el mantenimiento.
Compara precios totales en San Miguel y su precio por m².
Preguntas frecuentes
¿Dónde hay 3 dormitorios por menos de S/ 500.000?
En Pueblo Libre, San Miguel, Chorrillos, Ate, San Juan de Lurigancho y otros distritos de precio similar, tomando 85 m² como referencia.
¿Y si busco 3 dormitorios en Lima Top?
Con este presupuesto no entra: con la mediana del BCRP, en Miraflores 85 m² cuestan alrededor de S/ 689.520.
¿Un 70 m² puede funcionar como 3 dormitorios?
Puede, pero con dormitorios secundarios muy justos. Conviene ver el plano antes de descartar o aceptar.
¿Cuánta inicial necesito?
Alrededor del 20% del precio: entre S/ 49.878 y S/ 98.651 según el distrito.
¿Conviene comprar más lejos por el tercer dormitorio?
Si el traslado diario no supera lo tolerable, suele ser la mejor decisión para familias con hijos.
El precio de tres dormitorios, distrito por distrito: la tabla de precios por distrito.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos por distrito, dólares corrientes por m² (series trimestrales, 1T2026) — BCRP
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
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