Con la renta promedio de Lima —S/ 3.439 al mes— y descontando un 25% por impuestos, mantenimiento y vacancia, cada departamento deja unos S/ 2.579 netos mensuales. Para reemplazar un ingreso de S/ 5.000 hacen falta dos departamentos; para S/ 8.000, cuatro; para S/ 12.000, cinco. La parte incómoda es el capital: al 5,53% de rentabilidad bruta, cada uno de esos departamentos representa del orden de S/ 746.000 de valor.
Datos clave
- S/ 3.439/mes es el alquiler promedio de un departamento de 100 m² en Lima.
- 5,53% es la rentabilidad bruta anual promedio; 18,1 años el plazo de recuperación con la renta.
- ~S/ 2.579 netos por departamento, asumiendo un 25% de costos y vacancia.
- Microzonas de mayor rendimiento: Lince Comercial 7,3%, Surquillo Centro 7,1%, San Miguel Noroeste 6,8%.
La tabla
| Ingreso neto objetivo | Departamentos promedio necesarios | Capital inmobiliario aproximado |
|---|---|---|
| S/ 3.000 al mes | 2 | ~S/ 1,49 millones |
| S/ 5.000 al mes | 2 | ~S/ 1,49 millones |
| S/ 8.000 al mes | 4 | ~S/ 2,99 millones |
| S/ 12.000 al mes | 5 | ~S/ 3,73 millones |
Por qué el camino no es comprar de contado
Casi nadie llega a una cartera de rentas comprando departamentos al contado uno tras otro. El mecanismo real es otro y tiene tres piezas:
- Apalancamiento. Se compra con crédito, poniendo la inicial y dejando que la renta cubra buena parte de la cuota. La revalorización actúa sobre el valor total, no sobre lo que aportaste.
- Amortización con renta ajena. Cada cuota pagada con el alquiler del inquilino convierte deuda en patrimonio tuyo.
- Reinversión. El excedente y la plusvalía acumulada financian la inicial de la siguiente unidad.
Ese proceso toma años y depende de comprar bien cada vez. Ver segunda hipoteca y cómo invertir con S/ 100.000.
Los tres supuestos que suelen fallar
- "Voy a cobrar los 12 meses." Presupuesta vacancia. Un mes vacío al año ya es 8% menos de ingreso.
- "La rentabilidad es 5,53% neta." Es bruta. El neto descuenta renta de primera categoría, predial, arbitrios, mantenimiento y reparaciones. Ver cuánto cuesta mantener un departamento al año.
- "Todos los distritos suben." En 2026 el 64% de los distritos de Lima subió, pero cinco cayeron, hasta -6,0% interanual. Concentrar la cartera en una sola zona multiplica ese riesgo.
Cómo acelerar sin inventar rentabilidad
- Elegir microzona, no distrito. Lince Comercial rinde 7,3% frente al 5,53% promedio: sobre el mismo capital, la diferencia es sustancial.
- Reducir la vacancia con buen precio de salida y selección de inquilinos. Ver cómo elegir buenos inquilinos.
- Considerar formatos de mayor renta por metro, como el alquiler por habitaciones, asumiendo la mayor gestión que implica. Ver alquilar por habitaciones y coliving.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos departamentos necesito para vivir de alquileres en Lima?
Con la renta promedio de S/ 3.439 y descontando un 25% por impuestos, mantenimiento y vacancia, cada unidad deja alrededor de S/ 2.579 netos. Para S/ 5.000 mensuales hacen falta dos departamentos; para S/ 8.000, cuatro; para S/ 12.000, cinco.
¿Cuánto capital se necesita?
Con una rentabilidad bruta de 5,53%, cada departamento que renta el promedio de Lima representa del orden de S/ 746.000 de valor. Dos unidades equivalen a cerca de S/ 1,5 millones en activos, aunque no necesariamente en capital propio si se usa financiamiento.
¿Conviene comprar al contado o con crédito para rentar?
El crédito permite que la revalorización actúe sobre el valor total del inmueble y que el inquilino amortice parte de la deuda, lo que acelera la formación de patrimonio. El costo es el riesgo: la cuota se paga aunque el departamento esté vacío.
¿La rentabilidad de 5,53% es realista?
Es el promedio bruto de Lima según Infobae en agosto de 2026. Hay microzonas por encima —Lince Comercial 7,3%, Surquillo Centro 7,1%— y muchas por debajo. El rendimiento neto siempre es menor que el bruto.
Este artículo es una pieza de por dónde empezar a invertir en inmuebles, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- Comprar departamentos para alquilar en Lima: qué distritos ofrecen mayor rentabilidad — Infobae (22-ago-2026)
- Cinco distritos de Lima y Callao registran baja interanual en precios — Infobae (21-ago-2026)
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año — Infobae (11-ago-2026)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una cartera de rentas se construye con números, no con entusiasmo. Empieza por medir bien la primera:
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.