¿Cuántos departamentos necesitas para vivir de los alquileres en el Perú? Un departamento promedio del panel del BCRP deja unos S/ 2.590 netos al mes tras descontar impuestos, predial, arbitrios, mantenimiento y vacancia. Con ese supuesto hacen falta 2 unidades para reemplazar S/ 5.000 al mes, 4 para S/ 8.000 y 5 para S/ 12.000.
Un departamento de 100 m² al precio promedio del panel de 12 distritos del BCRP vale unos S/ 691.600 y, con la relación precio/alquiler de ese mismo panel, se alquila por unos S/ 3.450 al mes. Descontando un 25% por impuestos, mantenimiento y vacancia, deja unos S/ 2.590 netos mensuales. Para reemplazar un ingreso de S/ 5.000 hacen falta dos departamentos; para S/ 8.000, cuatro; para S/ 12.000, cinco. La parte incómoda es el capital: cada uno de esos departamentos representa del orden de S/ 690.000 de valor.
Datos clave
- S/ 6.916 por m² es el precio promedio de venta del panel de 12 distritos del BCRP (primer trimestre de 2026): unos S/ 691.600 por 100 m².
- 16,7 años de alquiler equivalen al precio en ese panel (PER): una rentabilidad bruta de cerca del 6 % anual y un alquiler de unos S/ 3.450 al mes para esos 100 m².
- ~S/ 2.590 netos por departamento, asumiendo un 25% de costos y vacancia.
- 5 % efectivo es lo que se paga de impuesto a la renta de primera categoría sobre el alquiler bruto cobrado: la SUNAT deduce 20% del bruto y aplica 6,25% sobre la renta neta resultante.
- Distritos del panel con más renta frente al precio: Surquillo (PER de 15,0 años, cerca del 6,7 %) y Lince (15,1, cerca del 6,6 %).
La tabla
| Ingreso neto objetivo | Departamentos promedio necesarios | Capital inmobiliario aproximado |
|---|---|---|
| S/ 3.000 al mes | 2 | ~S/ 1,38 millones |
| S/ 5.000 al mes | 2 | ~S/ 1,38 millones |
| S/ 8.000 al mes | 4 | ~S/ 2,77 millones |
| S/ 12.000 al mes | 5 | ~S/ 3,46 millones |
El lugar de este paso dentro de todo el alquiler está explicado en cómo alquilar una propiedad en el Perú: la guía maestra.
Los pasos del cálculo, uno por uno
La cuenta de cuántos departamentos necesitas para vivir de alquileres tiene seis pasos. No hay fórmula mágica: lo único que decide el resultado es la renta neta que deja cada unidad, no el alquiler que figura en el aviso.
- Fija el ingreso neto mensual que quieres reemplazar. No tu sueldo bruto: lo que realmente gastas al mes. Si gastas S/ 5.000, ese es el número.
- Multiplícalo por 12. S/ 5.000 al mes son S/ 60.000 al año que la cartera tiene que producir después de impuestos y gastos.
- Elige la rentabilidad neta de trabajo. Con el PER de 16,7 años del panel del BCRP, la rentabilidad bruta ronda el 6 % anual; descontando el 25% de costos y vacancia del cuadro de abajo, el supuesto neto queda en cerca del 4,5 % anual. Cómo se pasa de una a otra está detallado en rentabilidad bruta vs. neta de un alquiler en el Perú.
- Divide el ingreso anual entre esa rentabilidad neta. S/ 60.000 ÷ 0,045 = unos S/ 1,33 millones de capital inmobiliario. Ese es el tamaño de la cartera, no el número de unidades.
- Divide el capital entre el precio del departamento que vas a comprar. Con unidades de S/ 691.600 salen 1,9; con unidades de S/ 350.000 salen 3,8.
- Redondea siempre hacia arriba y resta la deuda. No existe el 0,9 de departamento: 1,9 son 2 unidades y 3,8 son 4. Y si compras financiado, la cuota del crédito sale de esa renta neta mientras la deuda viva, así que el ingreso disponible es menor hasta terminar de pagar.
Por eso el capital que aparece en la tabla de arriba es mayor que el capital teórico del paso 4: la tabla ya redondeó a unidades enteras. La diferencia es real y conviene tenerla a la vista desde el principio.
Del alquiler bruto al alquiler neto: todo lo que se descuenta
El error más común al calcular cuántos departamentos hacen falta para vivir de la renta es usar el alquiler bruto. Del alquiler que cobras salen seis descuentos, y uno de ellos es obligatorio por ley.
El impuesto a la renta de primera categoría es el único que tiene una regla fija y verificable: la SUNAT deduce un 20% del ingreso bruto y aplica una tasa de 6,25% sobre la renta neta resultante, lo que equivale a una tasa efectiva del 5% sobre el alquiler bruto cobrado. Se declara y paga mes a mes con el Formulario Virtual 1683 (recibo por arrendamiento), dentro del cronograma mensual de la SUNAT según el último dígito del RUC, y la constancia se entrega al inquilino. Un punto clave para esta cuenta: los gastos reales de mantenimiento no reducen ese impuesto para una persona natural, así que se descuentan aparte. Lo que pasa si no se declara está en qué pasa si no declaro el alquiler a la SUNAT.
| Concepto | Al año | % del alquiler bruto |
|---|---|---|
| Alquiler bruto cobrado (12 meses de S/ 3.450) | S/ 41.400 | 100,0% |
| Impuesto a la renta de primera categoría (5% efectivo, SUNAT) | −S/ 2.070 | 5,0% |
| Vacancia (un mes desocupado al año) | −S/ 3.450 | 8,3% |
| Mantenimiento ordinario y reparaciones | −S/ 2.070 | 5,0% |
| Impuesto predial (escala de 0,2% a 1,0% sobre el autovalúo) | −S/ 1.200 | 2,9% |
| Arbitrios municipales (tasa fijada por ordenanza del distrito) | −S/ 900 | 2,2% |
| Seguro del inmueble | −S/ 600 | 1,4% |
| Total descontado | −S/ 10.290 | 24,9% |
| Alquiler neto del año | S/ 31.110 | 75,1% |
| Renta neta por mes | S/ 2.593 | — |
Sobre esa base, la rentabilidad neta del ejemplo es de cerca del 4,5 % anual sobre el valor del departamento (S/ 31.110 sobre S/ 691.600). Es un supuesto, no una promesa: cada edificio tiene su propia cuota de mantenimiento y cada distrito su propia tasa de arbitrios. Lo que sí es dato duro es el 5 % de la SUNAT y la escala del predial. El desglose de cuánto se va en mantener la unidad está en cuánto cuesta mantener un departamento al año.
Cuántos departamentos necesitas según el precio de cada uno
La respuesta cambia mucho si compras unidades grandes o unidades chicas. Con el mismo supuesto de renta neta (la relación precio/alquiler del panel del BCRP menos el 25% de costos del cuadro anterior), estas son las unidades que harían falta para tres niveles de ingreso.
| Precio de cada departamento | Renta neta por unidad | Unidades para S/ 5.000 al mes | Unidades para S/ 8.000 al mes | Unidades para S/ 12.000 al mes |
|---|---|---|---|---|
| S/ 250.000 | ~S/ 936 | 6 | 9 | 13 |
| S/ 350.000 | ~S/ 1.310 | 4 | 7 | 10 |
| S/ 500.000 | ~S/ 1.871 | 3 | 5 | 7 |
| S/ 691.600 (promedio del panel, 100 m²) | ~S/ 2.588 | 2 | 4 | 5 |
| S/ 900.000 | ~S/ 3.368 | 2 | 3 | 4 |
Fíjate en lo que no cambia: en la columna de S/ 8.000, el capital total queda entre S/ 2,25 y S/ 2,8 millones en todas las filas. Lo que cambia no es cuánto dinero necesitas, sino en cuántas unidades lo reparten. Y ahí hay un argumento a favor de varias unidades chicas: si una queda vacía dos meses, pierdes una fracción del ingreso, no la mitad. La contracara es más gestión, más cuotas de mantenimiento y más trámites. El ranking de rentabilidad por zona, para elegir dónde poner cada unidad, está en rentabilidad del alquiler por distrito en Lima 2026.
La regla del multiplicador aplicada al Perú
La regla que circula en internet para vivir de rentas es multiplicar tus gastos anuales por 20 o por 25 y juntar ese capital. En el Perú no hace falta adivinar el multiplicador: el propio indicador PER del BCRP lo publica. Si el precio de un departamento equivale a 16,7 años de alquiler, el multiplicador bruto es 16,7.
- En bruto: 16,7 veces el alquiler anual. Es la lectura directa del PER del panel de 12 distritos en el primer trimestre de 2026.
- En neto: unas 22 veces tus gastos anuales. Con una rentabilidad neta supuesta de 4,5 % anual, el capital necesario es 1 ÷ 0,045 ≈ 22,2 veces lo que gastas en un año. Para S/ 5.000 al mes (S/ 60.000 al año): unos S/ 1,33 millones.
- Por qué el multiplicador neto es mayor. Porque entre el alquiler que cobras y el dinero que te queda hay 25 puntos de impuestos, mantenimiento, predial, arbitrios, seguro y vacancia.
El multiplicador te da el capital; la tabla de unidades te da el número de departamentos después de redondear. Son dos preguntas distintas y conviene responder las dos antes de comprar la primera. La foto completa de rendimientos del año está en rentabilidad del alquiler en Lima 2026.
Por qué el camino no es comprar de contado
Casi nadie llega a una cartera de rentas comprando departamentos al contado uno tras otro. El mecanismo real es otro y tiene tres piezas:
- Apalancamiento. Se compra con crédito, poniendo la inicial y dejando que la renta cubra buena parte de la cuota. La revalorización actúa sobre el valor total, no sobre lo que aportaste.
- Amortización con renta ajena. Cada cuota pagada con el alquiler del inquilino convierte deuda en patrimonio tuyo.
- Reinversión. El excedente y la plusvalía acumulada financian la inicial de la siguiente unidad.
Ese proceso toma años y depende de comprar bien cada vez. Ver segunda hipoteca y cómo invertir con S/ 100.000.
Los tres supuestos que suelen fallar
- "Voy a cobrar los 12 meses." Presupuesta vacancia. Un mes vacío al año ya es 8% menos de ingreso.
- "La rentabilidad de cerca del 6 % es neta." Es bruta. El neto descuenta renta de primera categoría, predial, arbitrios, mantenimiento y reparaciones. Ver cuánto cuesta mantener un departamento al año.
- "Todos los distritos suben igual." En el panel del BCRP los 12 distritos subieron en dólares entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026, pero a ritmos muy distintos: de +3,1% en Lince a +21,5% en San Isidro. Medido en soles, el panel apenas avanzó 1,5%. Un año de alzas no garantiza el siguiente, y concentrar la cartera en una sola zona te deja expuesto a que justo esa se estanque.
Cómo acelerar sin inventar rentabilidad
- Elegir bien la zona. En el panel del BCRP, Surquillo necesita 15,0 años de alquiler para igualar el precio y Santiago de Surco 18,2: cerca del 6,7 % bruto frente a cerca del 5,5 %. Sobre el mismo capital, la diferencia es sustancial, y dentro de cada distrito también varía por calle y edificio.
- Reducir la vacancia con buen precio de salida y selección de inquilinos. Ver ¿Qué papeles le pido a un inquilino?.
- Considerar formatos de mayor renta por metro, como el alquiler por habitaciones, asumiendo la mayor gestión que implica. Ver alquilar por habitaciones y coliving.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos departamentos necesito para vivir de alquileres en Lima?
Con un departamento de 100 m² al precio promedio del panel de 12 distritos del BCRP, que se alquila por unos S/ 3.450 al mes según el PER de ese panel, y descontando un 25% por impuestos, mantenimiento y vacancia, cada unidad deja alrededor de S/ 2.590 netos. Para S/ 5.000 mensuales hacen falta dos departamentos; para S/ 8.000, cuatro; para S/ 12.000, cinco.
¿Cuánto capital se necesita?
Con el precio promedio del panel del BCRP (S/ 6.916 por m²), cada departamento de 100 m² representa del orden de S/ 690.000 de valor. Dos unidades equivalen a cerca de S/ 1,4 millones en activos, aunque no necesariamente en capital propio si se usa financiamiento.
¿Conviene comprar al contado o con crédito para rentar?
El crédito permite que la revalorización actúe sobre el valor total del inmueble y que el inquilino amortice parte de la deuda, lo que acelera la formación de patrimonio. El costo es el riesgo: la cuota se paga aunque el departamento esté vacío.
¿Qué rentabilidad es realista?
Como referencia oficial, cerca del 6 % bruto anual: es lo que implica el PER de 16,7 años del panel de 12 distritos del BCRP en el primer trimestre de 2026. Por distrito va de cerca del 5,5 % en Santiago de Surco a cerca del 6,7 % en Surquillo. El rendimiento neto siempre es menor que el bruto.
¿Cuánto le pago a la SUNAT por el alquiler si vivo de rentas?
El 5% efectivo del alquiler bruto cobrado, por cada predio. La SUNAT deduce un 20% del ingreso bruto y aplica una tasa de 6,25% sobre la renta neta resultante, lo que da ese 5% sobre el bruto. Se declara y paga mes a mes con el Formulario Virtual 1683, dentro del cronograma mensual según el último dígito del RUC, y la constancia se entrega al inquilino como comprobante.
¿Cuántos departamentos necesito si cada uno cuesta S/ 350.000?
Con el mismo supuesto de renta neta, una unidad de S/ 350.000 deja alrededor de S/ 1.310 al mes. Harían falta 4 unidades para llegar a S/ 5.000 mensuales, 7 para S/ 8.000 y 10 para S/ 12.000. El capital total es parecido al de comprar menos unidades grandes: lo que cambia es en cuántas partes se reparte.
¿Me conviene un departamento grande o varios chicos para vivir de la renta?
Para el mismo ingreso objetivo el capital necesario es del mismo orden, así que la decisión se toma por otros motivos. Varias unidades chicas reparten el riesgo de vacancia: si una queda vacía, el resto sigue cobrando. Una sola unidad grande implica menos gestión, menos cuotas de mantenimiento y menos trámites, pero concentra todo el riesgo en un inquilino.
¿Cuántas veces mis gastos anuales necesito para vivir de alquileres?
Alrededor de 22 veces, usando una rentabilidad neta supuesta de 4,5 % anual (1 ÷ 0,045 ≈ 22,2). Medido en alquiler bruto el multiplicador es 16,7, que es exactamente el indicador PER del panel del BCRP en el primer trimestre de 2026. La diferencia entre 16,7 y 22 son los impuestos, el mantenimiento y la vacancia.
¿Quién paga el predial y los arbitrios de un departamento alquilado?
El contribuyente del impuesto predial es el propietario del predio, y se calcula sobre el autovalúo con una escala de 0,2% hasta 15 UIT, 0,6% de 15 a 60 UIT y 1,0% sobre el exceso. Los arbitrios de limpieza pública, parques y jardines y serenazgo los fija cada municipalidad por ordenanza. El contrato puede pactar quién los asume en la práctica, pero para la cuenta de la renta neta conviene presupuestarlos como costo propio.
Seguir leyendo
Fuentes
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana: series trimestrales por distrito, por sector e indicador PER — BCRP, dato del primer trimestre de 2026
- Mercado inmobiliario: indicador Precio de Venta / Alquiler Anual (PER) del panel de 12 distritos, series hasta el primer trimestre de 2026 — BCRP
- Cálculo de rentas de primera categoría: deducción del 20% del ingreso bruto y tasa de 6,25% sobre la renta neta (5% efectivo del bruto) — SUNAT
- Pago del impuesto y obtención del recibo por arrendamiento: Formulario Virtual 1683 y cronograma mensual según el último dígito del RUC — SUNAT
- Valor de la UIT para 2026 fijado en S/ 5.500 por el Decreto Supremo 301-2025-EF — MEF
- Arbitrios municipales: tasas por limpieza pública, parques y jardines y serenazgo, aprobadas por ordenanza — Plataforma del Estado Peruano
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año — Infobae (11-ago-2026)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una cartera de rentas se construye con números, no con entusiasmo. Empieza por medir bien la primera:
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
