Planos de una casa ya construida: quién los hace, cuánto cuestan y para qué trámites sirven

Sí se pueden hacer planos de una casa ya construida: se llama levantamiento de planos y lo hace un arquitecto o ingeniero civil colegiado y habilitado que mide lo existente y lo dibuja. Si los planos son para inscribir la construcción en Sunarp por la vía de regularización, tiene que firmarlos un verificador inscrito en el índice de Sunarp. No hay tarifa oficial para ese trabajo: los honorarios son libres y dependen del área, los pisos y el trámite. Lo que sí tiene tarifa es la inscripción: S/ 53,30 más el 3 por mil del valor de la obra en Sunarp.

Antes de pagar un levantamiento, busca si existen los planos originales: si la casa tuvo licencia o una fábrica inscrita, hay copias en la municipalidad o en el archivo de Sunarp. Esta guía es información general; cada expediente lo evalúa el profesional que lo firma.

¿Dónde consigo los planos originales de mi casa?

Antes de encargar planos nuevos, revisa estas tres fuentes:

1. La municipalidad: si la casa tuvo licencia de construcción, el expediente con los planos aprobados queda en el archivo de obras privadas. Puedes pedir copia como propietario, con la dirección y, si lo tienes, el número de licencia.
2. Sunarp: si la fábrica está inscrita, los planos que se presentaron forman parte del título archivado. La partida registral te dice el número de título y el asiento de la declaratoria.
3. La constructora o el vendedor anterior: en viviendas compradas a una inmobiliaria, los planos de la unidad suelen estar en la carpeta de entrega o en la conformidad de obra.

Si la casa se construyó sin licencia o se amplió después de la última fábrica inscrita, esos planos no reflejan lo que existe hoy y hará falta un levantamiento. Para entender qué documento es qué, revisa qué son la memoria descriptiva y el plano perimétrico.

¿Quién puede hacer los planos de una casa ya construida?

Depende del trámite para el que los necesitas:

Un dibujante o un maestro de obra pueden medir y dibujar, pero sus planos no sirven para ningún trámite oficial si no los firma un profesional habilitado.

¿Para qué trámites sirven los planos de una casa ya construida?

• Inscribir la fábrica cuando la casa figura en Sunarp solo como terreno. Sin fábrica, el banco financia sobre el terreno y la venta a un comprador con crédito se complica. Lo detallamos en cuánto cuesta inscribir una declaratoria de fábrica.
• Regularizar ante la municipalidad lo construido sin licencia, cuando la fecha de la obra entra en la ventana legal.
• Pedir licencia para ampliar o remodelar: el reglamento pide acreditar la fábrica o la licencia de lo existente con sus planos.
• Independizar pisos o departamentos, que exige planos de cada unidad; está en declaratoria de fábrica e independización.
• Vender o tasar: el comprador y el tasador comparan el área real con la de la partida y el autovalúo.

¿Cuánto cuestan los planos de una casa ya construida?

Aquí conviene separar lo que tiene tarifa pública de lo que no:

No publicamos un precio de mercado del levantamiento porque no hay una fuente oficial ni un tarifario público que lo respalde, y los montos varían mucho. Lo que mueve la cotización es predecible: los metros cuadrados techados, el número de pisos, si hay que dibujar solo arquitectura o también estructuras e instalaciones, cuántas visitas hacen falta y si el profesional se encarga del trámite completo. Pide que la propuesta liste los entregables, como explicamos en cuánto cobra un arquitecto por los planos de una casa.

¿Y si mi casa se construyó después de setiembre de 2018?

Hoy no hay una vía general de regularización para esas obras en la Ley 29090 ni en la Ley 27157. Algunas municipalidades aprueban programas temporales por ordenanza, así que vale la pena preguntar en la tuya. Además, el Decreto Legislativo 1595 (diciembre de 2023) prevé unificar los procedimientos de regularización y, según su texto, incluye una vía para viviendas unifamiliares y bifamiliares de hasta tres pisos terminadas hasta el 31 de diciembre de 2021. Su entrada en vigor depende de la publicación de su reglamento, cuyo proyecto se prepublicó en 2024: confirma con el profesional si ya está vigente antes de contar con esa vía.

Un caso para aterrizarlo

Supongamos que Elena heredó con sus hermanos una casa de dos pisos terminada en 2012 que en Sunarp figura solo como terreno. Primero inscriben la sucesión para que la partida muestre a los herederos. Luego contratan a un verificador inscrito, que mide la casa, dibuja los planos de ubicación y distribución, redacta el informe técnico y llena el formulario registral. Como la obra es anterior a 2017, entra en la regularización de la Ley 27157. Si la construcción está valorizada en S/ 180.000, la tasa de Sunarp sería S/ 53,30 más S/ 540 de inscripción. El honorario del verificador y la certificación notarial se cotizan aparte.

Desde 2026, si uno de los copropietarios no firma, la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN admite la declaratoria con la mayoría absoluta de copropietarios; lo explicamos en la declaratoria de fábrica con un solo cónyuge. El paso a paso de esta vía está en regularizar una casa construida sin licencia con la Ley 27157.

Qué debe entregarte el profesional

• Plano de ubicación y localización del lote, con áreas, linderos y medidas.
• Plantas de cada piso con medidas, cortes y elevaciones (o el plano de distribución que pida el trámite).
• Memoria descriptiva con el área techada por piso, el área libre y los materiales.
• Los archivos digitales editables, además de los impresos firmados.
• Si el plano muestra algo distinto a la partida o al autovalúo, una nota que lo explique. Si el área municipal está mal, se corrige con una declaración rectificatoria.

Si vas a leer los planos por tu cuenta, te ayuda cómo leer los planos de un departamento. Y si lo construido no tenía licencia, revisa antes qué pasa si construyes sin licencia.

Preguntas frecuentes

¿Se pueden hacer planos de una casa ya construida?

Sí. Un arquitecto o ingeniero colegiado hace un levantamiento: mide la casa tal como está y dibuja los planos. Para trámites ante Sunarp por regularización, los firma un verificador inscrito en el índice de verificadores.

¿Cómo consigo los planos de mi casa si ya existen?

Pide copia del expediente de licencia en la municipalidad o, si la fábrica está inscrita, la copia del título archivado en Sunarp. En viviendas compradas a una constructora, revisa la carpeta de entrega o la conformidad de obra.

¿Cuánto cuesta hacer los planos de una casa ya construida?

No hay tarifa oficial: el honorario es libre y depende del área, los pisos y los entregables. Lo que sí tiene tarifa es la inscripción de la fábrica en Sunarp, S/ 53,30 más el 3 por mil del valor de la obra.

¿Un dibujante puede hacer los planos para Sunarp?

No. Para la regularización de fábrica los planos, el formulario y el informe técnico los firma un verificador responsable, que es un arquitecto o ingeniero civil colegiado e inscrito en el índice de verificadores de Sunarp.

¿Puedo regularizar una casa construida en 2020 sin licencia?

Las vías generales de la Ley 27157 y de la Ley 29090 llegan hasta 2016 y 2018. Pregunta en tu municipalidad si hay un programa de regularización por ordenanza y confirma si el reglamento del Decreto Legislativo 1595 ya está vigente.

¿Los planos del levantamiento me sirven para ampliar?

Sirven como base, pero la licencia de ampliación exige además acreditar la fábrica o la licencia de lo existente y un proyecto firmado por los profesionales de cada especialidad, que diferencie lo existente de lo nuevo.

Fuentes

• TUO de la Ley 29090, D.S. 006-2017-VIVIENDA, art. 30 modificado por el D. Leg. 1426 (regularización de edificaciones)
• Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, D.S. 029-2019-VIVIENDA (arts. 61, 63, 82 y 83)
• ¿Qué es la declaratoria de fábrica y por qué es importante inscribirla? Requisitos y tasas — Sunarp, 11 de junio de 2026
• Consulta de verificadores habilitados — Sunarp
• D.S. 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157
• Decreto Legislativo 1595, de regularización del derecho de propiedad y de edificaciones — PPU, resumen del texto publicado el 17 de diciembre de 2023
• R.M. 417-2024-VIVIENDA: publicación del proyecto de Reglamento del D. Leg. 1595 — El Peruano