Un departamento de acabados básicos entrega piso cerámico o laminado económico, muros empastados y pintados, closets y muebles de cocina simples, aparatos sanitarios y griferías estándar, y carpintería de gama de entrada. Es un nivel perfectamente habitable: la diferencia con el nivel medio está en durabilidad y percepción, no en habitabilidad.
Datos clave
- Referencia de costo de construcción 2026: básico S/ 1.800-2.500/m², medio S/ 2.500-3.500/m², premium S/ 3.500-5.000+/m².
- Los materiales representan entre 55% y 65% del costo total de una construcción.
- Lo básico incluye todo lo necesario para vivir: pisos, pintura, sanitarios y cocina.
- Lo que suele faltar: closets amplios, tope de cocina en piedra, griferías de gama alta.
- Se verifica en la memoria descriptiva anexa al contrato, no en el render.
¿Qué cambia entre básico, medio y premium?
| Elemento | Básico | Medio | Premium |
|---|---|---|---|
| Piso de áreas sociales | Cerámico o laminado | Porcelanato o laminado alto tránsito | Porcelanato gran formato, madera |
| Tope de cocina | Cerámico o postformado | Cuarzo o granito | Cuarzo premium, isla |
| Griferías | Estándar nacional | Gama media | Importada de marca |
| Carpintería | Melamina y contraplacadas | Melamina de mayor espesor | Madera, diseño a medida |
| Muros | Empaste y pintura | Empaste fino, cielo raso | Detalles, iluminación integrada |
¿Conviene comprar básico y mejorar después?
Depende del tipo de mejora. Cambiar griferías, luminarias y pintura después es barato y da un salto visible. Cambiar pisos de toda la vivienda ya instalados es caro y genera desperdicio. La regla práctica: negocia en el proyecto lo que es difícil de cambiar después (pisos, tope de cocina, closets empotrados) y deja para después lo desmontable.
¿Qué acabados suben el valor y cuáles no?
Suben valor los que el comprador percibe de inmediato y no puede cambiar fácil: cocina, baños y pisos de áreas sociales. Suben poco los que responden a gusto personal muy marcado: colores fuertes, revestimientos de moda, iluminación decorativa cara. Ver qué acabados suben el precio y cuáles no.
¿Y si el proyecto ofrece "acabados de primera"?
Esa frase no significa nada por sí sola. Pide la memoria descriptiva y busca materiales, formatos y marcas o "calidad equivalente". Si el documento no baja a ese nivel de detalle, no tienes con qué reclamar el día de la entrega. Ver qué es la memoria descriptiva.
¿Cuánto cuesta subir de nivel por mi cuenta?
Pide dos cotizaciones reales sobre tu planta antes de decidir. Si el sobreprecio del proyecto por el nivel medio es menor que lo que te cuesta hacerlo aparte —con obra, desperdicio y meses sin usar el departamento— conviene comprarlo terminado. Ver qué es un departamento en casco.
Preguntas frecuentes
¿Un departamento básico es de mala calidad?
No: es un nivel de entrada plenamente habitable, con materiales de menor durabilidad y menos detalle. Incluye todo lo necesario para vivir, como pisos, pintura, sanitarios y cocina; lo que suele faltar son closets amplios, tope de cocina en piedra y griferías de gama alta. La diferencia con el nivel medio está en durabilidad y percepción, no en habitabilidad.
¿Cómo verifico lo que me ofrecen?
Con la memoria descriptiva anexa al contrato, revisada ambiente por ambiente, y no con el render. Busca que indique materiales, formatos y marcas o calidad equivalente: si el documento no llega a ese nivel de detalle, no tendrás con qué reclamar el día de la entrega.
¿Qué cambio primero si quiero mejorar?
Griferías, luminarias y pintura, porque es barato, rápido y el cambio se nota mucho. Lo difícil de cambiar después, como pisos, tope de cocina y closets empotrados, conviene negociarlo en el proyecto: reemplazar los pisos ya instalados de toda la vivienda es caro y genera desperdicio.
¿El banco financia la mejora de acabados?
El crédito hipotecario financia el inmueble; las mejoras suelen pagarse aparte o con otro producto. Por eso compara antes de comprar: si el sobreprecio del proyecto por el nivel medio es menor que lo que te costaría hacerlo por tu cuenta, con obra, desperdicio y meses sin usar el departamento, conviene comprarlo terminado.
¿Los acabados influyen en la tasación?
Sí, el tasador considera la calidad de los acabados dentro de la valorización de la construcción. En el mercado, además, suben valor los que el comprador percibe de inmediato y no puede cambiar fácil, como cocina, baños y pisos de áreas sociales, mientras que los de gusto personal muy marcado aportan poco.
Fuentes
- Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 103 (agosto de 2026)
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571), productos inmobiliarios
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
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