Los 5 documentos que debes pedir al vendedor para no heredar deudas de servicios

La revisión de servicios cuesta cinco minutos y se hace en la misma mesa de firma. Es, con diferencia, la verificación con mejor relación entre esfuerzo y problemas evitados de toda una compraventa.

Los cinco documentos

1. Estado de cuenta del suministro eléctrico. Emitido por la concesionaria, no una foto del recibo. Muestra si hay saldo, intereses o un convenio de fraccionamiento abierto.

2. Estado de cuenta del servicio de agua. El mismo criterio. Es el que más importa, porque la EPS puede condicionarte el cambio de titular a que el suministro esté al día.

3. Último recibo cancelado de cada servicio. Con el comprobante de pago, no solo el recibo emitido. "Emitido" y "pagado" son cosas distintas y es justo ahí donde aparecen las sorpresas.

4. Estado de cuenta de gas natural, si el inmueble tiene instalación. Se olvida sistemáticamente porque el consumo es bajo, y por eso mismo puede llevar meses acumulando.

5. Constancia de no adeudo de mantenimiento, si es departamento o está en condominio. No es un servicio público, pero es la deuda que sí persigue al inmueble y la que más caro sale ignorar.

Lo que se revisa antes y después de este punto está en la guía completa de verificación antes de comprar un inmueble.

La cláusula que lo respalda

Los documentos sin cláusula sirven para enterarte, no para protegerte. Lo que protege es una retención: se descuenta del precio el monto pendiente y se libera cuando el vendedor acredita el pago. Se redacta en la minuta, en tres líneas, y cambia por completo tu posición negociadora.

Si el vendedor se niega a que revises estados de cuenta, eso ya es información.

Qué pasa si igual apareció deuda

• Electricidad: la deuda es personal y no viaja con el inmueble. Hay precedente de observancia obligatoria de Osinergmin que lo respalda.
• Agua: el criterio no es tan claro y en la práctica la EPS puede trabarte el trámite hasta que alguien pague.
• Mantenimiento de condominio: aquí sí puede seguirte, y es la que conviene revisar con más cuidado.

El orden que funciona

Pedir los cinco documentos cuando se acuerda el precio, no cuando se firma. A esa altura todavía hay margen para que el vendedor resuelva o para ajustar el monto. El día de la firma, con el notario esperando, ya nadie quiere abrir una discusión.

Qué mirar en cada papel cuando te lo entregan

Recibir los documentos no basta: hay que leerlos. Estos son los puntos donde suelen esconderse los problemas:

• El número de suministro. Compáralo con el que figura en el medidor del inmueble. Un estado de cuenta impecable de otro suministro no te dice nada.
• El saldo y lo que lo compone. Revisa si hay intereses o un convenio de fraccionamiento vigente: ese convenio es deuda aunque el último mes esté pagado.
• El comprobante junto al recibo. Cada recibo debe venir con su sello o constancia de pago.
• La constancia de mantenimiento completa. Confirma que incluye las cuotas extraordinarias. Es uno de los papeles que más fallan: a menudo el propio dueño se entera recién ahí de cuotas viejas que desconocía.
• La fecha de emisión. Las constancias tienen vigencia acotada. Si pasan semanas entre la entrega y la firma, pide que se actualicen.

Si el inmueble estuvo cerrado y algún servicio no está a nombre de nadie, no hay deuda que heredar, pero el alta es un trámite más largo que exige la documentación de propiedad completa. Prevé ese tiempo antes de la mudanza.

Las salidas si la deuda aparece después de firmar

Cuando no hubo retención y el cobro llega con las llaves ya entregadas, quedan dos caminos:

1. Pagar y reclamarle al vendedor. Destrabas el servicio y luego exiges el reembolso: él transfirió declarando que el inmueble estaba libre de cargas y gravámenes. El riesgo es práctico, porque recuperar el dinero depende de que siga siendo ubicable y tenga con qué pagar.
2. Reclamar ante la empresa y después ante el regulador. En agua, ese regulador es Sunass. Tiene sentido si se trata de una deuda vieja o prescrita, o de consumos que claramente no son tuyos. Es la vía más lenta.

Las dos cuestan más tiempo que pedir los papeles a tiempo. El caso del agua, que es el que más traba, está desarrollado en qué puede cobrarte la empresa por la deuda del dueño anterior.

Lo que ya te revisan el notario y el banco, y lo que no

En la lista habitual de la notaría figuran la constancia de no adeudo de predial y arbitrios y la de mantenimiento, pero no los estados de cuenta de luz, agua y gas. Esa parte queda en tus manos.

Si compras con crédito hipotecario, el banco suele pedir al vendedor recibos de servicios para verificar ocupación y deudas, además de la constancia de mantenimiento. Aprovecha esa exigencia: pide copia de lo que el vendedor entregue al banco y revísalo con los mismos criterios de arriba. La lista completa está en la carpeta que el banco le pide al vendedor.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos le pido al vendedor para no heredar deudas de servicios?

Pide cinco: el estado de cuenta de la luz, el estado de cuenta del agua, el último recibo cancelado de cada servicio con su comprobante de pago, el estado de cuenta del gas natural si hay instalación y la constancia de no adeudo de mantenimiento si es departamento o está en condominio. La revisión toma cinco minutos y se hace antes de firmar.

¿Por qué no basta con ver el último recibo de luz o agua?

Porque el recibo muestra un solo mes y el estado de cuenta muestra el saldo. El estado de cuenta, emitido por la concesionaria y no una foto del recibo, revela si hay saldo, intereses o un fraccionamiento abierto. Además, un recibo emitido no es un recibo pagado: por eso pide también el comprobante de pago.

¿Cuándo debo pedir los estados de cuenta al vendedor?

Cuando se acuerda el precio, no el día de la firma. En ese momento todavía hay margen para que el vendedor pague lo pendiente o para ajustar el monto. Con el notario esperando nadie quiere abrir una discusión, y si el vendedor se niega a que revises los estados de cuenta, eso ya es información.

¿Qué cláusula me protege si el inmueble tiene deudas de servicios?

La cláusula de retención: se descuenta del precio el monto pendiente y se libera cuando el vendedor acredita el pago. Se redacta en la minuta en tres líneas y cambia por completo tu posición negociadora. Los documentos sin esa cláusula sirven para enterarte de la deuda, no para protegerte de ella.

¿Tengo que pagar la deuda de luz o agua del anterior propietario?

En electricidad no: la deuda es personal, no viaja con el inmueble y lo respalda un precedente de observancia obligatoria de Osinergmin. En agua el criterio no es tan claro, y en la práctica la EPS puede trabarte el cambio de titular hasta que alguien pague. El mantenimiento del condominio, en cambio, sí puede seguirte.

Seguir leyendo

• Compré y hay deuda de luz del dueño anterior: ¿tengo que pagarla?
• Los 12 puntos que debes revisar antes de firmar la minuta (y el que casi nadie mira)

Fuentes

• Resolución de Sala Plena N° 001-2017-OS/JARU — precedente de observancia obligatoria sobre el cobro de deuda eléctrica al nuevo propietario (art. 82 de la Ley de Concesiones Eléctricas)
• Sunass — Superintendencia Nacional de Servicios de Saneamiento
• Sunarp — Publicidad registral y copia literal de partida
• Indecopi — Reclamos por servicios públicos y protección al consumidor