¿Cómo filtro a los interesados en alquilar?

Para filtrar a los interesados en alquilar y elegir un buen inquilino sirven tres verificaciones que sí predicen el pago: ingreso sustentado con documentos (la práctica del mercado es que la renta no pase de un tercio del ingreso), referencia del arrendador anterior y clasificación crediticia en la central de riesgos de la SBS, donde la categoría "Normal" admite un atraso máximo de ocho días calendario.

Filtra por tres cosas: capacidad de pago verificable, referencias del arrendador anterior y comportamiento crediticio. Todo lo demás —la impresión personal, la simpatía, el aspecto— no predice nada. Un mal inquilino cuesta muchísimo más que dos meses de vacancia: meses sin renta, un proceso para recuperar el inmueble y, con frecuencia, reparaciones al final.

El filtro en siete pasos, en orden

El orden importa: cada paso descarta sin gastar tiempo en el siguiente.

1. Define tus criterios antes de publicar (ingreso mínimo, número de ocupantes, mascotas, plazo mínimo). Decidirlos después, con un postulante delante, es lo que lleva a las malas decisiones.
2. Filtra por teléfono o chat: motivo de la mudanza, cuántas personas ocuparían el inmueble, desde cuándo lo necesita, a qué se dedica y cuál es su ingreso aproximado. Tres minutos descartan la mitad.
3. Visita el inmueble con él. Ahí aparecen las contradicciones sobre el número de ocupantes o el plazo.
4. Pide la documentación de identidad e ingresos y, si corresponde, la del aval. Solo a los postulantes reales, nunca a todo el que pregunta.
5. Verifica la capacidad de pago con los documentos (no con la declaración) y contrasta la renta con el ingreso.
6. Llama al arrendador anterior avisando antes al interesado de que lo vas a hacer.
7. Revisa el comportamiento crediticio con su consentimiento: el reporte que él mismo obtiene de la SBS o una consulta formal a una central de riesgos.

Recién al final se negocian garantía, plazo y fecha de entrada. Lo que viene después del filtro está en cuántos meses de garantía puedes pedir.

¿Cómo verifico la capacidad de pago?

Con documentos, no con declaraciones. Para un dependiente, las últimas boletas de pago. Para un independiente, recibos por honorarios o movimientos bancarios de los últimos meses. Para una empresa, la ficha RUC y estados básicos. La regla práctica del mercado es que la renta no supere alrededor de un tercio del ingreso: por encima de eso, cualquier imprevisto del inquilino se convierte en un atraso tuyo.

Lo que viene antes y después de este paso está en cómo alquilar tu departamento o casa, paso a paso.

¿Qué le pregunto al arrendador anterior?

Cuatro preguntas que casi nunca mienten: si pagaba a tiempo, cómo devolvió el inmueble, si hubo quejas de vecinos o de la junta, y si volvería a alquilarle. Esa última es la más reveladora: una duda o un silencio dicen más que cualquier explicación. Pide el contacto en la etapa de evaluación y avísale al interesado que vas a llamar, que es lo correcto.

¿Puedo revisar su historial crediticio?

Sí, con su consentimiento y por vías formales. Un reporte crediticio muestra si la persona tiene deudas vencidas y cómo se comporta pagando, que es información directamente relevante para tu decisión. No es infalible —hay buenos pagadores sin historial—, pero un patrón de morosidad reciente es una señal que conviene tomar en serio.

Trata esa información con reserva: la Ley 29733 exige que uses los datos solo para el fin por el que los pediste.

Cómo se lee la clasificación crediticia: la tabla de la SBS

Un reporte de deudas no dice "buen pagador" o "mal pagador": dice una categoría. Esas categorías no son una opinión del banco, están definidas en el Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor (Resolución SBS N° 11356-2008) y se miden en días de atraso. Para los créditos de consumo y de micro y pequeña empresa —los que tiene la mayoría de los postulantes— la escala es esta:

Dos advertencias de lectura. La clasificación mira deudas del sistema financiero, no el pago del alquiler: alguien sin créditos puede aparecer sin historial y ser un pagador impecable. Y una categoría mala de hace años pesa menos que un atraso del último trimestre: mira la evolución mes a mes, no solo la última letra.

El postulante puede traerte su propio reporte de deudas

No hace falta investigar a nadie por tu cuenta. La SBS permite que cualquier persona consulte su Reporte de Deudas en sus servicios en línea, sin pago, y vea mes a mes los créditos que tiene en el sistema financiero y la clasificación que le asignó cada entidad. Pedirle al postulante que lo descargue y te lo muestre es la vía más limpia: él controla su información, tú ves el dato y queda constancia de que lo entregó voluntariamente.

Si alquilas de forma recurrente y necesitas un reporte más completo —deudas fuera del sistema financiero, protestos, score—, la ruta es una central privada de información de riesgos, actividad regulada por la Ley 27489. El detalle de qué muestra cada fuente está en reporte crediticio antes de alquilar tu inmueble.

Qué datos puedes pedir y cómo tienes que tratarlos

Pedir documentos a un postulante es tratamiento de datos personales, y eso tiene reglas. La Ley 29733 fija dos principios que aquí se aplican casi literalmente:

• Consentimiento (artículo 5): para tratar datos personales debe mediar el consentimiento del titular; el artículo 13.5 precisa que debe ser previo, informado, expreso e inequívoco. Un mensaje donde el interesado autoriza expresamente la consulta de su historial y la llamada al arrendador anterior es suficiente, y conviene guardarlo.
• Finalidad (artículo 6): los datos se recopilan para una finalidad determinada, explícita y lícita, y no pueden usarse para otra distinta de la declarada al recogerlos. Los documentos del postulante que no quedó seleccionado no sirven para armar una base de contactos.

Desde el 30 de marzo de 2025 rige además el nuevo reglamento de esa ley, aprobado por el Decreto Supremo 016-2024-JUS (publicado en El Peruano el 30 de noviembre de 2024), que reemplazó al reglamento del 2013 y endureció las exigencias de consentimiento y seguridad de la información. En la práctica, para un propietario esto se traduce en tres hábitos: pedir solo lo que vas a verificar, guardar lo que firmaste y el sustento del contrato, y eliminar lo demás cuando el proceso termina.

La lista de documentos, uno por uno y con lo que hay que mirar en cada uno, está en ¿Qué papeles le pido a un inquilino?.

Rechazar sí, discriminar no

Elegir con criterios objetivos es tu derecho; descartar por origen, raza, sexo, idioma, religión, opinión o condición económica no lo es. El artículo 38 del Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571) prohíbe al proveedor toda discriminación de esa naturaleza, exige que el trato diferenciado se funde en causas objetivas y razonables y, cuando hay relación de consumo, pone en el proveedor la carga de probar esa causa objetiva. Traducido al filtrado: documenta por qué elegiste a quien elegiste (ingreso sustentado, referencia, clasificación crediticia) y comunica el rechazo sin entrar en calificaciones personales.

¿Qué señales anticipan problemas?

• Se resiste a firmar contrato o a que el contrato sea escrito.
• No quiere dar referencias del arrendador anterior sin motivo claro.
• Ofrece pagar varios meses por adelantado en efectivo, a cambio de saltarse los requisitos.
• Tiene mucha prisa por entrar y evade dar documentos.
• El número de personas que ocuparían el inmueble cambia entre conversación y conversación.
• Pide que el contrato vaya a nombre de otra persona, o que no se registre el pago.

Cuánto cuesta equivocarse, con los plazos reales de 2026

El costo de un mal inquilino ya no es solo la renta impaga. Dos normas definen el tamaño del problema y conviene tenerlas presentes antes de firmar:

• Impuesto: hasta 2025 la renta de primera categoría se imputaba por lo devengado, así que el propietario pagaba el 5 % incluso por la renta que no había cobrado. Con la Ley 32430 ("arrendamiento justo"), vigente desde el 1 de enero de 2026, el impuesto se paga bajo el criterio de lo percibido: ya no se tributa por rentas impagas. El cálculo, con ejemplos, está en impuesto a la renta de primera categoría por alquileres.
• Recuperar el inmueble: el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (Ley 30933) solo funciona si el contrato lo previó. Exige que el arrendamiento conste en Formulario Único de Arrendamiento o en escritura pública (artículo 4.2) y que incluya cláusula de allanamiento a futuro y sometimiento expreso al procedimiento (artículo 5). Cumplido eso, el arrendatario tiene 5 días hábiles para acreditar que no está incurso en la causal (artículo 8.2), el juez de paz letrado emite la orden de lanzamiento en 3 días hábiles (artículo 9.2) y la ejecución con apoyo policial se realiza en 2 días hábiles (artículo 9.3).

Esos plazos son los del expediente perfecto; sin la cláusula no hay vía notarial y el caso va al proceso judicial común. Por eso el filtrado y el contrato son el mismo trabajo: ver la cláusula de allanamiento a futuro, el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) y la guía completa de desalojo.

El procedimiento de verificación, con la documentación que corresponde pedir: ¿Qué papeles le pido a un inquilino?.

Preguntas frecuentes

¿Puedo rechazar a alguien sin explicar?

Puedes elegir a quién arrendar con criterios objetivos y no discriminatorios. Basta comunicar que elegiste otra propuesta.

¿Sirve pedir varios meses de adelanto?

Ayuda como respaldo, pero no reemplaza la evaluación: quien no puede sostener el pago igual dejará de pagar al cuarto mes.

¿Conviene aval siempre?

Es útil con independientes o jóvenes sin historial. El aval debe acreditar su propia solvencia.

¿Qué documentos guardo del inquilino?

Los necesarios para el contrato y la relación: identificación, sustento de ingresos y el contrato firmado. Nada más.

¿Y si el inquilino deja de pagar?

Actúa desde el primer mes de atraso, con comunicaciones escritas. Los procesos se complican cuanto más se deja pasar.

¿Qué significa que el postulante esté en categoría CPP o Deficiente?

Que registra atrasos de 9 a 30 días (CPP) o de 31 a 60 días (Deficiente) en el pago de sus créditos de consumo o de microempresa, según la Resolución SBS 11356-2008. No es un impedimento legal para alquilarle, pero sí la señal para pedir aval solvente, garantía y una fecha de pago fija.

¿Puedo consultar su historial crediticio sin avisarle?

No. La Ley 29733 exige consentimiento previo, informado, expreso e inequívoco (artículos 5 y 13.5) y uso de los datos solo para la finalidad declarada (artículo 6). Lo más simple es que el propio interesado descargue su Reporte de Deudas de la SBS y te lo muestre.

¿Tengo que pagar impuesto si el inquilino no me paga la renta?

Desde el 1 de enero de 2026 ya no: la Ley 32430 dispuso que las rentas de primera categoría se imputen por lo percibido, es decir, el impuesto se paga cuando cobras efectivamente el alquiler.

¿Cuánto demora recuperar el inmueble si me equivoco al elegir?

Con contrato en FUA o escritura pública y cláusula de allanamiento a futuro, la Ley 30933 da al arrendatario 5 días hábiles para responder, 3 días hábiles al juez de paz letrado para ordenar el lanzamiento y 2 días hábiles para ejecutarlo. Sin esa cláusula, el caso va al proceso judicial común y toma mucho más.

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• ¿Cómo alquilo un cuarto de mi casa?
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• Qué piden para alquilar: documentos, ingresos y aval

Fuentes

• Ley 29733 — Ley de Protección de Datos Personales
• Ley 29733, artículos 5, 6 y 13.5 — Congreso de la República
• Decreto Supremo 016-2024-JUS, Reglamento de la Ley 29733 (publicado el 30/11/2024, vigente desde el 30/03/2025)
• Resolución SBS N° 11356-2008 — Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor
• Reporte de Deudas — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
• Reporte de Deuda SBS — Indecopi, portal del consumidor
• Ley 27489 — Centrales privadas de información de riesgos
• Ley 30933 — Procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, El Peruano (24/04/2019)
• Ley 32430 y el criterio de lo percibido en rentas de alquiler — El Peruano
• Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
• Sunat — Rentas de primera categoría