¿Se puede comprar un terreno de una comunidad campesina? ¿Un comunero puede vender su terreno? Lo que dice la Ley 26505 en 2026

Las comunidades campesinas y nativas son propietarias de una parte muy significativa del territorio peruano, y sus tierras no se transfieren como un predio común. La decisión no la toma un dirigente ni la junta directiva: la toma la asamblea general, con mayorías calificadas fijadas por la Ley 26505. Cuando una compra de tierra comunal se cae —y se caen muchas—, casi siempre es porque el acuerdo no cumplió esos requisitos.

Datos clave

• La Ley 24656, Ley General de Comunidades Campesinas, reconoce a las comunidades como personas jurídicas con territorio propio.
• La Ley 26505 regula la disposición de tierras comunales y distingue el régimen de las comunidades de la costa del de las de la sierra y selva.
• Para las comunidades de la costa se exige el voto favorable de no menos del cincuenta por ciento de los comuneros asistentes a la asamblea convocada para el efecto.
• Para las de la sierra y la selva, el artículo 11 exige un acuerdo con una mayoría calificada superior, de dos tercios, referida a los miembros de la comunidad.
• Un acuerdo adoptado sin la convocatoria, el quórum y la mayoría exigidos es impugnable, y el comprador termina litigando.

¿Quién puede vender tierra comunal?

La comunidad, a través de un acuerdo de asamblea general válidamente adoptado, ejecutado por quien tenga la representación inscrita. Ni el presidente por sí solo, ni la directiva, ni un grupo de comuneros posesionarios. Este es el punto donde se concentra el riesgo: es frecuente que un comprador negocie con quien tiene la posesión de una parcela dentro del territorio comunal, sin advertir que esa persona no es propietaria y no puede transferir.

¿Por qué el padrón de comuneros es decisivo?

Porque la mayoría se calcula sobre él. Si el padrón está desactualizado, incompleto o discutido, la mayoría alcanzada queda en duda y el acuerdo se vuelve atacable años después, cuando el comprador ya invirtió. En operaciones grandes, la revisión del padrón y de las actas anteriores es tan importante como la revisión de la partida.

¿Qué pasa con las parcelas posesionadas por comuneros?

Un comunero puede tener posesión reconocida sobre una parcela para su uso, y eso no equivale a propiedad transferible. Muchos conflictos nacen de contratos privados de "compraventa de posesión" que después no pueden inscribirse ni oponerse a la comunidad. Si el objetivo es adquirir con seguridad jurídica, el camino pasa por la comunidad y su asamblea.

¿Un comunero puede vender su terreno?

Solo si antes lo convierte en propiedad suya. Mientras la tierra figure a nombre de la comunidad, el comunero es un posesionario: la Ley 24656 obliga a cada comunidad a llevar un padrón de uso de tierras donde se registran las parcelas familiares y sus usuarios (artículo 11), y esas parcelas deben ser trabajadas directamente por comuneros calificados (artículo 12). Lo que el comunero tiene es un derecho de uso, no un título que pueda vender a un tercero.

El camino legal para que un comunero llegue a vender es este:

1. Adjudicación en propiedad. La asamblea general acuerda entregarle la parcela en propiedad. En la costa, si la posee por más de un año, basta el voto de no menos del 50 % de los comuneros posesionarios con más de un año (Ley 26505, artículo 10, inciso a). En la sierra y la selva, cualquier acto de disposición exige dos tercios de todos los miembros de la comunidad (artículo 11).
2. Independización e inscripción. La parcela se separa de la partida del territorio comunal y se inscribe a nombre del comunero en Sunarp.
3. Venta como predio privado. Recién con la partida a su nombre, el comunero puede vender como cualquier propietario, con minuta, escritura pública e inscripción.

Ojo con el riesgo inverso: la comunidad puede recuperar las parcelas abandonadas o que no se explotan directamente, y la extinción de la posesión familiar se declara con dos tercios de los comuneros calificados (Ley 24656, artículo 14). Quien "compra" una parcela a un posesionario puede quedarse sin la tierra y sin a quién reclamarle.

¿Los terrenos comunales se pueden vender?

Sí, pero solo los vende la comunidad. El artículo 89 de la Constitución reconoce a las comunidades campesinas y nativas autonomía en el uso y la libre disposición de sus tierras "dentro del marco que la ley establece", y declara que la propiedad de esas tierras es imprescriptible, salvo el caso de abandono. Ese marco es la Ley 26505, cuyos artículos 10 y 11 siguen vigentes con su texto original: los Decretos Legislativos 1015 y 1073, que habían rebajado la mayoría, fueron derogados por la Ley 29261 (2008), y el Decreto Legislativo 1064 fue derogado por la Ley 29382 (2009).

La Ley 24656 de 1987 (artículo 7) declaraba las tierras inalienables y solo permitía venderlas con dos tercios de los comuneros calificados y una ley aprobatoria del Congreso. Esa exigencia de ley quedó superada por la Constitución de 1993 y la Ley 26505, pero muestra por qué la regla de fondo se mantiene: la decisión es colectiva, nunca individual. Las mayorías exactas por operación y por región están en la tabla del inicio.

¿Las comunidades campesinas pueden vender sus tierras a terceros?

Sí. La Ley 26505 contempla expresamente la adquisición por terceros. La diferencia práctica está en sobre quién se calcula la mayoría: en la costa, sobre los asistentes a una asamblea instalada con el quórum que corresponde; en la sierra y la selva, sobre todos los miembros de la comunidad, asistan o no. Por eso, en una comunidad andina con 300 comuneros, hacen falta 200 votos a favor aunque a la asamblea solo lleguen 220.

Quién vota también está en la ley: solo los comuneros calificados participan con voz y voto en la asamblea general (Ley 24656, artículo 6). Para serlo se requiere ser mayor de edad o tener capacidad civil, tener residencia estable no menor de cinco años en la comunidad, no pertenecer a otra comunidad, estar inscrito en el padrón comunal y cumplir lo que añada el estatuto (artículo 5).

Pasos para comprar tierra comunal con seguridad

1. Revisar en Sunarp la partida de la comunidad y la del territorio: quiénes son los representantes inscritos y si el área que te ofrecen está dentro del territorio comunal.
2. Pedir el estatuto y el padrón de comuneros: definen el quórum, la forma de convocar y sobre cuántas personas se cuenta la mayoría.
3. Exigir una convocatoria expresa a asamblea para tratar la venta, en la forma y el plazo del estatuto.
4. Verificar el acta: asistentes, votos a favor, área y ubicación del terreno, precio y quién firmará en nombre de la comunidad.
5. Firmar la escritura pública con los representantes facultados por el acuerdo e inscribir la transferencia y la independización del lote.

¿Qué cambió con la Ley 32293?

La Ley 32293, publicada en El Peruano el 8 de abril de 2025, modificó la Ley 24657 de deslinde y titulación: las tierras de comunidades campesinas que no tengan la condición de pueblo indígena u originario y que estuvieran ocupadas por centros poblados o asentamientos humanos al 31 de diciembre de 2015 dejan de considerarse tierras de la comunidad, salvo que esta hubiera iniciado una acción de reivindicación antes de esa fecha, y se formalizan a favor de sus ocupantes. No autoriza a un comunero a vender su parcela ni cambia las mayorías de la Ley 26505. Es una norma discutida: el 16 de abril de 2026 la Comisión de Pueblos Andinos del Congreso aprobó un dictamen para derogarla, así que conviene confirmar su vigencia antes de apoyarse en ella.

Ver también: qué revisar en una partida registral antes de comprar: los 7 puntos que definen la compra, saneamiento físico legal: cómo poner en regla una propiedad antes de venderla y prescripción adquisitiva de dominio: cuándo la posesión se convierte en propiedad.

Otras preguntas frecuentes

¿Se pueden comprar tierras de comunidades campesinas?

Sí, dentro del régimen especial de la Ley 26505, que exige acuerdo de asamblea general con mayorías calificadas y su posterior formalización e inscripción.

¿Qué mayoría se necesita?

La ley distingue: para comunidades de la costa se exige el voto favorable de no menos del cincuenta por ciento de los comuneros asistentes a la asamblea; para las de la sierra y la selva, el artículo 11 establece una mayoría calificada de dos tercios.

¿Puedo comprarle su parcela a un comunero?

La posesión de un comunero sobre una parcela no equivale a propiedad transferible. Sin acuerdo de la comunidad, la operación queda expuesta.

¿Qué pasa si el acuerdo fue mal adoptado?

Puede ser impugnado y la transferencia queda en riesgo, incluso años después. Por eso la revisión del acta, la convocatoria y el padrón es indispensable.

¿Se puede alquilar o dar en uso tierra comunal?

Existen figuras de cesión en uso y arrendamiento, también sujetas a acuerdo de la comunidad. Cada modalidad tiene requisitos propios que deben verificarse.

¿Un comunero puede vender su parcela a un tercero?

No mientras la parcela sea de la comunidad. Primero la asamblea debe adjudicársela en propiedad con la mayoría de la Ley 26505; una vez inscrita a su nombre en Sunarp, puede venderla como cualquier propietario.

¿Qué es un comunero calificado?

El comunero mayor de edad, con al menos cinco años de residencia estable en la comunidad, que no pertenece a otra comunidad y está inscrito en el padrón comunal. Es quien vota en la asamblea general (Ley 24656, artículos 5 y 6).

¿Las tierras comunales prescriben?

No. La Constitución, en su artículo 89, declara imprescriptible la propiedad de las tierras de las comunidades, salvo el caso de abandono. Por eso la posesión de un tercero no le da la propiedad con el paso de los años.

¿Cuántos votos se necesitan para vender tierras comunales en la sierra?

No menos de dos tercios de todos los miembros de la comunidad, no solo de los asistentes a la asamblea (Ley 26505, artículo 11).

¿Qué pasa si compré una parcela a un comunero sin acuerdo de la comunidad?

Lo que adquiriste es, como mucho, la posesión: no se puede inscribir como propiedad y la comunidad puede recuperar las parcelas que no explota directamente un comunero (Ley 24656, artículo 14). Conviene buscar un acuerdo de asamblea que regularice la operación con asesoría legal.

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