Las comunidades campesinas y nativas son propietarias de una parte muy significativa del territorio peruano, y sus tierras no se transfieren como un predio común. La decisión no la toma un dirigente ni la junta directiva: la toma la asamblea general, con mayorías calificadas fijadas por la Ley 26505. Cuando una compra de tierra comunal se cae —y se caen muchas—, casi siempre es porque el acuerdo no cumplió esos requisitos.
Datos clave
- La Ley 24656, Ley General de Comunidades Campesinas, reconoce a las comunidades como personas jurídicas con territorio propio.
- La Ley 26505 regula la disposición de tierras comunales y distingue el régimen de las comunidades de la costa del de las de la sierra y selva.
- Para las comunidades de la costa se exige el voto favorable de no menos del cincuenta por ciento de los comuneros asistentes a la asamblea convocada para el efecto.
- Para las de la sierra y la selva, el artículo 11 exige un acuerdo con una mayoría calificada superior, de dos tercios, referida a los miembros de la comunidad.
- Un acuerdo adoptado sin la convocatoria, el quórum y la mayoría exigidos es impugnable, y el comprador termina litigando.
¿Quién puede vender tierra comunal?
La comunidad, a través de un acuerdo de asamblea general válidamente adoptado, ejecutado por quien tenga la representación inscrita. Ni el presidente por sí solo, ni la directiva, ni un grupo de comuneros posesionarios. Este es el punto donde se concentra el riesgo: es frecuente que un comprador negocie con quien tiene la posesión de una parcela dentro del territorio comunal, sin advertir que esa persona no es propietaria y no puede transferir.
| Documento a exigir | Qué acredita |
|---|---|
| Partida registral de la comunidad | Personería jurídica y representantes inscritos |
| Partida del territorio comunal | Que la tierra es de la comunidad y su extensión |
| Convocatoria a asamblea | Que se convocó en la forma y plazo del estatuto |
| Acta de asamblea con el acuerdo | Quórum, votación y mayoría alcanzada |
| Padrón de comuneros | Sobre cuántos comuneros se calcula la mayoría |
| Inscripción del acuerdo | Que el acuerdo llegó al registro |
¿Por qué el padrón de comuneros es decisivo?
Porque la mayoría se calcula sobre él. Si el padrón está desactualizado, incompleto o discutido, la mayoría alcanzada queda en duda y el acuerdo se vuelve atacable años después, cuando el comprador ya invirtió. En operaciones grandes, la revisión del padrón y de las actas anteriores es tan importante como la revisión de la partida.
¿Qué pasa con las parcelas posesionadas por comuneros?
Un comunero puede tener posesión reconocida sobre una parcela para su uso, y eso no equivale a propiedad transferible. Muchos conflictos nacen de contratos privados de "compraventa de posesión" que después no pueden inscribirse ni oponerse a la comunidad. Si el objetivo es adquirir con seguridad jurídica, el camino pasa por la comunidad y su asamblea.
Ver también: cómo leer una partida registral: los siete puntos que definen si puedes comprar, saneamiento físico legal: cómo poner en regla una propiedad antes de venderla y prescripción adquisitiva de dominio: cuándo la posesión se convierte en propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden comprar tierras de comunidades campesinas?
Sí, dentro del régimen especial de la Ley 26505, que exige acuerdo de asamblea general con mayorías calificadas y su posterior formalización e inscripción.
¿Qué mayoría se necesita?
La ley distingue: para comunidades de la costa se exige el voto favorable de no menos del cincuenta por ciento de los comuneros asistentes a la asamblea; para las de la sierra y la selva, el artículo 11 establece una mayoría calificada de dos tercios.
¿Puedo comprarle su parcela a un comunero?
La posesión de un comunero sobre una parcela no equivale a propiedad transferible. Sin acuerdo de la comunidad, la operación queda expuesta.
¿Qué pasa si el acuerdo fue mal adoptado?
Puede ser impugnado y la transferencia queda en riesgo, incluso años después. Por eso la revisión del acta, la convocatoria y el padrón es indispensable.
¿Se puede alquilar o dar en uso tierra comunal?
Existen figuras de cesión en uso y arrendamiento, también sujetas a acuerdo de la comunidad. Cada modalidad tiene requisitos propios que deben verificarse.
Fuentes
- Ley N.° 26505, Ley de la inversión privada en el desarrollo de las actividades económicas en las tierras del territorio nacional y de las comunidades campesinas y nativas — texto oficial
- La transferencia de tierras de propiedad de las comunidades campesinas — IUS360 (IUS ET VERITAS)
- Ley N.° 24656, Ley General de Comunidades Campesinas
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp
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