El poder general solo permite actos de administración, como cobrar alquileres, pagar tributos o hacer trámites; el poder especial permite los actos concretos para los que se otorga (Código Civil, art. 155). Para vender o hipotecar una casa necesitas un poder que dé esa facultad de forma indubitable y conste en escritura pública, bajo sanción de nulidad (art. 156): en la práctica, un poder especial que identifique el inmueble. Es información general: cada caso lo evalúa un profesional.
Datos clave
- Poder general: "sólo comprende los actos de administración" (Código Civil, art. 155).
- Poder especial: "comprende los actos para los cuales ha sido conferido" (art. 155).
- Vender o hipotecar: el encargo debe constar "en forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad" (art. 156).
- Poder amplio y general: es un nombre de práctica notarial, no una categoría del Código. Sirve para vender solo si enumera expresamente esa facultad y está en escritura pública.
- Costo de referencia 2026: poder especial S/ 120 y poder amplio y general S/ 150 por escritura pública en una notaría de Trujillo; poder fuera de registro entre S/ 45 y S/ 70 según la notaría, con IGV.
¿Qué diferencia hay entre un poder general y un poder especial?
El Código Civil las define en una sola norma. El artículo 155 dice: "El poder general sólo comprende los actos de administración. El poder especial comprende los actos para los cuales ha sido conferido". La diferencia no está en el nombre que le pongas al documento, sino en qué actos permite:
| Aspecto | Poder general | Poder especial |
|---|---|---|
| Qué permite | Actos de administración ordinaria del patrimonio | Los actos concretos que enumera, incluidos los de disposición |
| ¿Sirve para vender o hipotecar? | No | Sí, si da la facultad de forma indubitable y consta en escritura pública |
| Cómo se redacta | Encargo amplio: administrar, representar ante entidades, cobrar, pagar | Identifica el acto y el bien: "vender el departamento inscrito en la partida N.º..." |
| Forma | Escritura pública, fuera de registro o carta poder, según la cuantía (DL 1049, art. 122) | Para disponer de inmuebles, escritura pública (Código Civil, art. 156) |
| Riesgo principal | Que te lo rechacen para un acto que excede la administración | Que las facultades queden cortas o mal descritas |
Fuentes: Código Civil, arts. 155 y 156; Decreto Legislativo 1049, arts. 117 a 122. Cuadro orientativo de EximiaHaus.
La misma regla aparece en el mandato: "El mandato general no comprende los actos que excedan de la administración ordinaria, si no están indicados expresamente" (Código Civil, art. 1792).
Este artículo cubre una verificación concreta; las diez, con lo que cuesta cada documento en 2026 y la señal que obliga a frenar, están en qué revisar antes de comprar un departamento.
¿Qué es un acto de administración y qué es un acto de disposición?
Es la línea que decide qué poder necesitas. Administrar es conservar y hacer producir el bien; disponer es transferirlo o gravarlo. Algunos ejemplos con un inmueble:
| Acto | Tipo | Poder que suele bastar |
|---|---|---|
| Pagar el predial, los arbitrios o el mantenimiento | Administración | Poder general o carta poder, según la entidad |
| Cobrar la renta y emitir recibos | Administración | Poder general |
| Firmar un contrato de alquiler | Administración | Poder general; para contratos largos conviene que conste en escritura pública |
| Pedir una copia literal o un certificado | Trámite | No suele requerir poder |
| Vender, donar o permutar | Disposición | Poder especial por escritura pública (art. 156) |
| Hipotecar o dar en garantía | Gravamen | Poder especial por escritura pública (art. 156) |
| Demandar un desalojo o conciliar | Actos procesales | Poder con facultades especiales del Código Procesal Civil (arts. 72 y 75) |
Fuentes: Código Civil, arts. 155, 156 y 1792; Código Procesal Civil, arts. 72 y 75. La entidad o la notaría ante la que se usa el poder puede pedir requisitos adicionales.
¿Qué es un poder amplio y general?
Es el nombre que usan muchas notarías para un poder que combina facultades de administración con una lista larga de facultades específicas: abrir cuentas, cobrar, representar ante entidades y, a veces, vender o hipotecar. En el tarifario de una notaría de Trujillo figura como "otorgamiento de poder amplio y general por escritura pública", a S/ 150, frente a S/ 120 del poder especial.
Que se llame "amplio y general" no lo convierte en un poder para vender. Lo que cuenta es el texto: si el documento enumera expresamente la facultad de vender o hipotecar inmuebles y consta en escritura pública, puede servir; si solo dice "para todo tipo de actos" o "para administrar mis bienes", no alcanza para disponer, porque el encargo tiene que constar "en forma indubitable" (art. 156). Frases como "poder especial amplio y suficiente" tampoco suplen la enumeración: la notaría leerá qué actos concretos autoriza.
Por eso, para vender un inmueble determinado, lo más seguro es un poder especial que identifique el bien por su dirección y su número de partida, y que diga qué puede hacer el apoderado: negociar, fijar un precio mínimo, firmar la minuta y la escritura, recibir el pago y en qué cuenta. Qué debe decir punto por punto está en cómo hacer un poder para que otro firme por ti.
¿Qué poder necesito según lo que quiero hacer?
- Vender o hipotecar un inmueble: poder especial por escritura pública con la facultad expresa. Inscribirlo en Sunarp no es obligatorio para que sea válido, pero es recomendable, porque la notaría del comprador y el banco verificarán su vigencia. Ver poder fuera de registro o poder inscrito.
- Administrar y alquilar: basta un poder general, con las facultades bien descritas. El detalle está en qué debe decir un poder para administrar un inmueble.
- Trámites menores ante municipalidades o entidades: una carta poder puede ser suficiente, según lo que pida la entidad.
- Juicios: el poder para litigar se otorga por escritura pública o por acta ante el juez del proceso, y para demandar, conciliar, transigir o desistirse hacen falta facultades especiales, que "no se presume[n]" si no se confirieron explícitamente (Código Procesal Civil, arts. 72 y 75).
¿Qué riesgos hay que conocer?
- Exceder el poder: lo que el apoderado firma fuera de sus facultades es ineficaz frente a ti, salvo que lo ratifiques con la misma forma (Código Civil, arts. 161 y 162).
- Venderse a sí mismo: es anulable el acto que el representante celebra consigo mismo, salvo que lo hayas autorizado específicamente (art. 166).
- Revocar: puedes revocar el poder en cualquier momento (art. 149), pero la revocación comunicada solo al apoderado no se opone a terceros de buena fe, salvo que esté inscrita (art. 152). Ver cómo anular un poder que ya diste.
- Poder irrevocable: solo cabe para un acto especial, por tiempo limitado o en interés común, y no puede durar más de un año (art. 153).
¿Cuánto cuesta cada uno?
| Tipo | Referencia 2026 (con IGV) | Fuente |
|---|---|---|
| Poder especial por escritura pública | S/ 120 en Trujillo; escrituras desde S/ 250 en Lince (Lima) | Tarifarios de las notarías Guerra Salas y Gonzales Loli |
| Poder amplio y general por escritura pública | S/ 150 en Trujillo | Tarifario de la Notaría Guerra Salas |
| Poder fuera de registro | S/ 45 en Trujillo, S/ 50 en San Luis y S/ 70 en Lince | Tarifarios de las notarías Guerra Salas, Galdós Villena y Gonzales Loli |
Honorarios notariales libres; montos publicados por cada notaría y consultados el 29 de septiembre de 2026. La inscripción en Sunarp y el certificado de vigencia se pagan aparte.
El desglose completo, con inscripción y vigencia, está en cuánto cuesta un poder notarial en Perú.
Un caso para ordenar las ideas
Supongamos que Marco vive en Madrid y tiene un departamento en Lima. Quiere que su hermana lo alquile mientras decide, y que lo venda si aparece un comprador a buen precio.
- Para alquilarlo le bastaría un poder general con facultades de administración.
- Para venderlo necesita un poder especial por escritura pública que identifique el departamento por su partida, fije un precio mínimo y diga en qué cuenta se deposita el pago.
- La solución práctica es un solo poder otorgado ante el consulado que incluya ambas cosas, bien separadas, y que luego se inscriba en Sunarp. Ver poder para vender desde el extranjero.
Ejemplo ilustrativo: no corresponde a un caso real.
Preguntas frecuentes
¿Un poder general sirve para vender una casa?
No. El poder general solo comprende actos de administración (art. 155). Para vender, el encargo debe constar de forma indubitable y por escritura pública; si no, la venta es nula (art. 156).
¿El poder amplio y general sirve para vender?
Solo si enumera expresamente la facultad de vender o hipotecar inmuebles y consta en escritura pública. Si solo habla de "administrar" o de "todo tipo de actos", la notaría lo observará.
¿Cuánto dura un poder general o especial?
El Código no fija un vencimiento general: dura hasta que se cumple el encargo, vence el plazo que tú pongas, se revoca o fallece alguna de las partes (arts. 149 y 1801). En la práctica, notarías y bancos piden un certificado de vigencia reciente. Ver para qué sirve la vigencia de poder.
¿Puedo darle un poder general a mi esposo o esposa?
Sí, la representación entre cónyuges está permitida (art. 146). Si el inmueble es un bien social y el otro cónyuge va a venderlo, igual necesitará un poder especial con la facultad de disponer de tu parte.
¿Un poder especial puede incluir varios actos?
Sí. Puede autorizar vender un inmueble e hipotecar otro, o vender y cobrar el precio. Lo importante es que cada acto y cada bien estén descritos sin ambigüedad.
¿Hay un modelo de poder especial?
Sí: puedes revisar el modelo de poder especial para vender o administrar un inmueble y llevarlo a la notaría como guía de las facultades que necesitas.
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Fuentes
- Código Civil del Perú, Decreto Legislativo 295 — SPIJ, Ministerio de Justicia
- Código Procesal Civil (TUO, R.M. 010-93-JUS) — SPIJ, Ministerio de Justicia
- Decreto Legislativo 1049, del Notariado (compilado SPIJ-Minjus) — gob.pe
- Tarifario 2026, Notaría Guerra Salas (Trujillo), precios con IGV, consultado el 29-sep-2026
- Precios por servicios notariales, Notaría Gonzales Loli (Lince, Lima), con IGV, consultado el 29-sep-2026
- Tarifario de servicios notariales, Notaría Galdós Villena (San Luis, Lima), con IGV, consultado el 29-sep-2026
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