¿Incumplir un contrato es delito? Cuándo es un tema civil y cuándo una estafa inmobiliaria

No: incumplir un contrato, por sí solo, no es delito en el Perú. La Constitución dice que "no hay prisión por deudas" y el Código Civil da al perjudicado remedios civiles: exigir el cumplimiento, resolver el contrato y cobrar una indemnización. Se vuelve delito cuando el incumplimiento es el final de un engaño que existía desde antes de firmar —estafa (Código Penal, art. 196)— o cuando alguien vende como libre un inmueble embargado, en litigio o ajeno —estelionato (art. 197)—. Es información general: cada caso lo evalúa un abogado.

Para constituir en mora y dejar resuelto el contrato si no cumple: modelo de carta notarial de requerimiento por incumplimiento, en Word.

¿Por qué incumplir un contrato no es delito?

Porque el derecho penal castiga conductas, no deudas. La Constitución lo dice expresamente en su artículo 2, inciso 24, literal c: "No hay prisión por deudas. Este principio no limita el mandato judicial por incumplimiento de deberes alimentarios". Si alguien firmó un contrato con intención de cumplir y después no pudo o no quiso, el problema se resuelve con las herramientas del Código Civil.

Esas herramientas son varias. El acreedor puede emplear "las medidas legales a fin de que el deudor le procure aquello a que está obligado", hacer cumplir la prestación por otro a costa del deudor y obtener una indemnización (Código Civil, art. 1219). En los contratos con prestaciones recíprocas, como la compraventa o el alquiler, puede pedir el cumplimiento o la resolución, más la indemnización (art. 1428).

Las doce estafas que más se repiten al comprar, vender o alquilar en el Perú, con las cifras oficiales de 2026, están en cómo evitar las estafas inmobiliarias en el Perú (guía completa 2026).

¿Cuándo el incumplimiento se convierte en estafa?

Cuando el contrato fue el instrumento del engaño. El artículo 196 del Código Penal castiga a quien "procura para sí o para otro un provecho ilícito en perjuicio de tercero, induciendo o manteniendo en error al agraviado mediante engaño, astucia, ardid u otra forma fraudulenta". La clave es el momento del engaño.

La Corte Suprema lo resumió en el Recurso de Nulidad 741-2025 (Lima), sobre la venta de departamentos de un proyecto: "la línea divisoria entre la estafa y el incumplimiento contractual se da en el momento de la aparición de la voluntad de incumplir la prestación convenida: si el ánimo de incumplir existía 'ab initio' habrá estafa; si surge con posterioridad, no". En ese caso, la empresa vendió departamentos de un terreno que ya había entregado en garantía para otro proyecto, y ofreció fechas de entrega imposibles porque la licencia se tramitó años después. La Sala concluyó que hubo un "plan preconcebido" y no un "simple ilícito civil".

¿Qué es el estelionato?

Es una forma de defraudación que aparece mucho en inmuebles. El artículo 197 del Código Penal, inciso 4, castiga a quien "vende o grava, como bienes libres, los que son litigiosos o están embargados o gravados y cuando se vende, grava o arrienda como propios los bienes ajenos", con pena de uno a cuatro años y días-multa. Ejemplos: vender un departamento ocultando que tiene un embargo, vender un terreno que está en juicio diciendo que está libre, o alquilar una casa que no es tuya como si lo fuera.

La mejor defensa es preventiva: una revisión de cargas en la partida antes de pagar desmonta casi todos estos casos.

¿Qué hago primero si la otra parte no cumple?

1. Reúne los documentos: contrato, comprobantes de pago, mensajes, la copia literal del inmueble.
2. Requiere por carta notarial. Da un plazo concreto para cumplir. Si quieres resolver, el plazo no puede ser menor de 15 días y debe advertir que el contrato quedará resuelto (Código Civil, art. 1429). En una notaría de San Luis una carta cuesta de S/ 30 a S/ 90 según el distrito. Ver cuándo conviene una carta notarial.
3. Revisa la partida para ver si el vendedor está vendiendo o hipotecando a otros; si es así, evalúa medidas para proteger tu derecho.
4. Intenta la conciliación si corresponde, antes de demandar. Ver cuándo es obligatoria la conciliación.
5. Demanda por la vía civil el cumplimiento o la resolución, con indemnización.
6. Denuncia penalmente solo si hay indicios de engaño previo o estelionato. Ver dónde se denuncia una estafa inmobiliaria.

Si el vendedor es una empresa inmobiliaria, además de la vía civil puedes reclamar ante Indecopi. Y si el problema es un retraso en la entrega, está desarrollado en qué hacer si el vendedor no entrega a tiempo.

¿Conviene denunciar para presionar?

Usar una denuncia penal como herramienta de cobro suele salir mal. Si los hechos son un incumplimiento civil, la fiscalía puede archivar, y habrás perdido meses que podías usar para resolver el contrato o demandar. Y aun cuando la denuncia prospera, recuperar el dinero no es automático: se discute como reparación civil dentro del proceso penal. Ver si te devuelven el dinero al ganar una denuncia por estafa. Cuando hay indicios reales de engaño, las dos vías pueden avanzar a la vez con buena asesoría.

Un caso para ordenar las ideas

Supongamos dos situaciones con el mismo resultado —el comprador pagó y no recibió el departamento— y distinta naturaleza:

• Caso A. Javier vendió su departamento a Sofía con entrega a 60 días. Perdió su trabajo, no consiguió dónde mudarse y no entregó. Contesta, propone nuevas fechas, ofrece devolver en cuotas. Es un incumplimiento civil: Sofía puede requerirlo por carta notarial, resolver y cobrar la devolución con indemnización.
• Caso B. Un vendedor cobra separaciones por el mismo departamento a tres personas distintas y luego deja de responder. La partida muestra que el inmueble tenía un embargo desde antes. Aquí hay indicios de estafa y de estelionato, y corresponde denunciar además de las acciones civiles.

Ejemplos ilustrativos: no corresponden a casos reales.

Preguntas frecuentes

¿Me pueden meter preso por no pagar una deuda?

No por la deuda misma: la Constitución prohíbe la prisión por deudas, salvo las alimentarias. Sí puede haber consecuencias penales si la deuda nació de un engaño o si ocultas bienes con fraude.

¿No pagar el alquiler es delito?

No. Es un incumplimiento civil que permite resolver el contrato, cobrar la renta y pedir el desalojo. Ver modelo de carta notarial de requerimiento de pago de alquiler.

¿Vender dos veces el mismo inmueble es delito?

Puede serlo, si se ocultó la primera venta para obtener el dinero del segundo comprador. En lo civil, el Código prefiere al comprador de buena fe que inscribe primero (art. 1135).

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un incumplimiento?

La acción personal prescribe a los diez años (Código Civil, art. 2001), pero no conviene esperar: cuanto más tiempo pasa, más difícil es probar y recuperar.

¿Qué es mejor, la vía civil o la penal?

Depende de los hechos. Si hubo engaño previo, las dos pueden ir juntas. Si no, la civil es la que realmente te devuelve el dinero o el inmueble.

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Fuentes

• Constitución Política del Perú de 1993, texto actualizado (art. 2, inciso 24, literal c) — Congreso de la República
• Código Penal, Decreto Legislativo 635 (arts. 196 y 197) — SPIJ, Ministerio de Justicia
• Corte Suprema, Recurso de Nulidad 741-2025 Lima (17-dic-2025): estafa contractual y dolo antecedente en la venta de departamentos — vía LP Derecho
• Código Civil del Perú, Decreto Legislativo 295 — SPIJ, Ministerio de Justicia
• Tarifario de servicios notariales, Notaría Galdós Villena (San Luis, Lima), con IGV, consultado el 29-sep-2026