Por qué Techo Propio no cierra la brecha: la aritmética del déficit habitacional peruano

El déficit habitacional del Perú es de 1,9 millones de viviendas, la oferta formal nueva ronda las 49.000 unidades al año y la demanda nueva se estima en 144.000 hogares anuales. Con 45.100 Bonos Familiares Habitacionales entregados en 2025, el programa de vivienda social más grande del país atiende una fracción del flujo anual —sin tocar todavía el stock acumulado—. No es un juicio ideológico: es aritmética, y conviene mirarla de frente porque explica casi todo lo que ocurre en el mercado inmobiliario peruano de gama baja.

¿Cómo se lee la brecha?

Hay que separar dos cosas que casi siempre se mezclan: el stock acumulado y el flujo anual.

El stock es el déficit de 1,9 millones: viviendas que faltan o que existen pero son inadecuadas. El flujo es lo que ocurre cada año: se forman unos 144.000 hogares nuevos y el mercado formal produce unas 49.000 viviendas. La diferencia —alrededor de 95.000 hogares al año— no desaparece: se resuelve por la vía informal, ocupando suelo y autoconstruyendo.

¿Los 45.100 bonos no cubren casi toda la oferta formal?

Es una pregunta pertinente y la respuesta requiere cuidado. Los bonos y la oferta formal nueva no son la misma unidad de medida: 32.671 de esos bonos financiaron construcción en terreno propio, que no forma parte de la oferta inmobiliaria formal en el sentido de proyectos comercializados, y solo 12.429 correspondieron a adquisición de vivienda nueva.

Sumar ambas cifras como si midieran lo mismo lleva a conclusiones falsas. Lo que sí puede decirse con propiedad es que el subsidio habitacional es hoy el principal instrumento de acceso formal a la vivienda para el hogar de ingreso bajo, y que aun así atiende menos de un tercio del flujo anual de nuevos hogares.

¿Por qué no basta con poner más dinero?

Porque el cuello de botella no siempre es el presupuesto. Hay al menos tres restricciones que no se resuelven con más transferencias.

Suelo formal. La modalidad más usada exige terreno inscrito a nombre del grupo familiar. Donde no hay títulos, no hay postulantes elegibles por más bonos que se ofrezcan. La formalización es, en los hechos, un prerrequisito de la política de vivienda.

Oferta que califique. En vivienda nueva, el bono necesita proyectos dentro de los topes de valor. Si construir cuesta más de lo que el tope permite cobrar, el proyecto no se hace. El DS 012-2026-VIVIENDA subió esos topes en junio de 2026 —a S/ 136.100 y S/ 109.100— precisamente por el alza de los costos de construcción.

Capacidad de pago. El bono cubre una parte; el resto se financia. Un hogar con ingreso de S/ 2.706 tiene un margen estrecho para sostener una cuota. Lo desarrollamos en cuando el bono no alcanza.

¿Y el déficit cualitativo, que es el más grande?

Es el punto ciego del sistema. 1,3 millones de las 1,9 millones de viviendas faltantes corresponden a viviendas que existen pero son inadecuadas, y la modalidad diseñada para atenderlas —Mejoramiento de Vivienda— no aparece en el desglose oficial de bonos de 2025, donde las cifras de sitio propio y vivienda nueva suman exactamente el total reportado.

Dicho de otro modo: el país concentra sus subsidios en el componente menor del déficit. Lo analizamos en la modalidad olvidada de Techo Propio.

¿Qué consecuencia tiene esto en el mercado?

Tres, todas visibles hoy.

Presión sobre la periferia. Los 95.000 hogares anuales que no encuentran oferta formal se instalan donde pueden, y eso empuja la ocupación de suelo sin habilitación, en laderas y zonas de riesgo. Es el origen de buena parte de la vulnerabilidad del parque habitacional peruano.

Autoconstrucción como norma, no como excepción. Con la mayor parte del flujo resolviéndose fuera del mercado formal, la construcción sin dirección técnica deja de ser un desvío y se convierte en el estándar. Los riesgos están en autoconstrucción y riesgo sísmico.

Demanda contenida en el segmento formal. Para quien desarrolla o invierte, la lectura es que existe un mercado enorme y desatendido en el tramo de vivienda de interés social; lo que falta no es demanda, es viabilidad de la oferta.

¿Qué se deduce de todo esto si estás comprando?

Que competir por un bono es competir por un cupo escaso, y que conviene tener siempre un plan que no dependa de ganarlo. Concretamente: ordenar el historial crediticio, dimensionar la cuota que realmente puedes pagar, y conocer el precio real de la zona donde buscas antes de negociar. Ninguna de esas tres cosas depende del Estado.

Y si el bono llega, mejor: llegará sobre una decisión ya pensada, no en lugar de ella.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el déficit habitacional del Perú en 2026?

Se estima en 1,9 millones de viviendas: 587.000 de déficit cuantitativo y 1,3 millones de déficit cualitativo, según la radiografía de la vivienda publicada por ASPAI en enero de 2026.

¿Cuántas viviendas formales se producen al año?

Alrededor de 49.000 unidades anuales, frente a una demanda nueva estimada en 144.000 hogares por año.

¿Cuántos bonos entrega Techo Propio al año?

En 2025 se entregaron 45.100 Bonos Familiares Habitacionales por S/ 1.721 millones: 32.671 en Construcción en Sitio Propio y 12.429 en Adquisición de Vivienda Nueva.

¿Por qué el déficit cualitativo es tan grande?

Porque una parte muy amplia del parque habitacional peruano existe pero es inadecuada: materiales precarios, hacinamiento o falta de servicios básicos. Son 1,3 millones de viviendas que no necesitan construirse de nuevo, sino mejorarse.

¿Más presupuesto resolvería el problema?

Solo en parte. Además del presupuesto, operan tres restricciones: la falta de suelo formal con títulos inscritos, la escasez de oferta que califique dentro de los topes de valor y la limitada capacidad de pago de los hogares para financiar la diferencia que el bono no cubre.

Fuentes

• Radiografía de la vivienda en el Perú: principales indicadores, problemática y oportunidades — ASPAI, enero de 2026
• 1,7 millones de familias peruanas sin poder acceder a una vivienda digna y el Gobierno sin una solución clara — APOYO Consultoría
• 52 mil familias accedieron a bonos de Techo Propio y Crédito Mivivienda en 2025 — Infobae, 25/12/2025
• Dinámica del déficit habitacional en el Perú — Documento de trabajo del Fondo MIVIVIENDA (PDF)
• Transfieren más de S/ 519 millones para bonos para que construyas tu casa propia — Infobae, 05/03/2026