¿Puedo dejar mi casa a alguien que no es mi hijo?

Si tienes hijos u otros descendientes, o cónyuge, puedes disponer libremente solo del tercio de tus bienes: los dos tercios restantes son la legítima de tus herederos forzosos. Cuando el patrimonio es una sola casa, ese tercio no se puede "recortar" del inmueble a voluntad, y ahí empiezan los problemas prácticos.

¿Cómo se reparte una casa que no se puede partir?

El tercio de libre disposición no significa un tercio físico del inmueble: significa un tercio del valor de la masa hereditaria. Si dejas la casa a un tercero y su valor excede ese tercio, los herederos forzosos pueden pedir la reducción para completar su legítima. En la práctica hay tres salidas: dejar cuotas y que después se pongan de acuerdo, dejar la casa a los forzosos y otro bien al tercero, o dejar instrucciones de venta y reparto del dinero.

¿Y si quiero favorecer a un hijo sobre otro?

Puedes hacerlo dentro del tercio de libre disposición: la legítima se reparte entre los forzosos por igual, pero el tercio libre puedes destinarlo a uno de ellos. Lo que no puedes es dejar a un hijo sin su parte de la legítima. La mecánica del reparto está en qué es la legítima y cuánto le toca a cada hijo.

¿Sirve transferir en vida en vez de testar?

Es una opción frecuente y tiene reglas propias: el anticipo de legítima se imputa a la parte del beneficiario, salvo dispensa expresa, y la donación a un tercero también puede ser reducida si afecta la legítima. Las dos rutas están en anticipo de legítima, y una alternativa que resuelve el uso sin entregar la propiedad, en usufructo para unos y propiedad para otros.

¿Cuánto vale la casa para este cálculo?

Su valor real, no el autovalúo. Por eso, cuando el patrimonio es un inmueble y hay que repartir, una tasación o una valorización sustentada evita la pelea del "vale mucho más" contra "vale mucho menos". Puedes empezar con el valorizador inmobiliario y ver el criterio en valorizar para herencia, división o divorcio.

Un ejemplo para ver cuánto le puede tocar a un tercero

Imagina que tienes dos hijos y tu patrimonio son tres inmuebles de valor parecido: una casa y dos departamentos. Quieres que la casa sea para tu sobrina.

• Legítima: dos tercios del total, es decir, el valor de dos de los tres inmuebles, van a tus hijos en partes iguales.
• Libre disposición: el tercio restante equivale a un inmueble. La casa cabe completa en esa porción y puede ir a tu sobrina.

El problema aparece si la casa vale bastante más que los departamentos. En ese caso excede el tercio y tus hijos pueden pedir la reducción. Por eso el testamento conviene redactarlo con una tasación reciente a la vista, no con el valor que recuerdas.

Si la casa es tu único bien, la cuenta cambia: a la sobrina le puedes dejar una cuota de un tercio del valor, y los otros dos tercios quedan en copropiedad con tus hijos. Salvo que dejes instrucciones de venta, esa convivencia de dueños suele terminar en conflicto.

Donar en vida a alguien que no es tu hijo

Transferir la casa hoy a un tercero no es un anticipo de legítima, porque esa persona no es tu heredera forzosa: es una donación. Antes de firmar, ten presente lo siguiente:

• Forma: la donación de un inmueble exige escritura pública, con la descripción del bien y su valor, bajo sanción de nulidad (artículo 1625 del Código Civil).
• Alcabala: a diferencia de la herencia, que está inafecta, la donación puede pagarla cuando el valor supera 10 UIT, que en 2026 son S/ 55.000.
• Inscripción: sin inscripción en Sunarp, quien recibe no puede oponer su derecho frente a terceros. Suma gastos notariales y registrales.
• Bien social: si la casa pertenece a la sociedad conyugal, tu cónyuge también tiene que intervenir.
• Irreversibilidad: la casa deja de ser tuya desde la firma. Con un testamento, en cambio, puedes cambiar de opinión mientras vivas.

Y aunque dones en vida, si el valor afecta la legítima, tus hijos pueden pedir la reducción cuando llegue la sucesión.

¿Y si quiero dejar fuera a un hijo?

No basta con no nombrarlo en el testamento. Omitir a un heredero forzoso sin causa es preterición, y se corrige a su favor. Para excluirlo tienes que desheredarlo por testamento, invocando expresamente una de las causales que enumera el Código Civil, como el maltrato o la negativa injustificada a prestar alimentos. Un desacuerdo familiar no alcanza.

Aun así, el hijo puede contradecir la causal en juicio, y si tiene descendientes, ellos pueden entrar en su lugar por representación. Es decir, desheredar no libera automáticamente esa parte para el tercero que tenías en mente. El detalle está en cuándo se puede desheredar a un hijo.

Quien recibe un bien concreto por testamento es legatario, no heredero, y eso cambia qué recibe y si responde por las deudas. Lo explicamos en heredero o legatario: diferencias en Perú.

Preguntas frecuentes

¿Qué parte de mis bienes puedo dejarle a alguien que no es mi hijo?

Si tienes hijos o cónyuge, puedes disponer libremente de hasta un tercio de tus bienes; los otros dos tercios son la legítima de tus herederos forzosos. Si solo tienes padres u otros ascendientes, la libre disposición sube a la mitad, y si no tienes herederos forzosos puedes disponer de la totalidad.

¿Puedo dejarle todo a mi pareja si tengo hijos?

No. Los hijos son herederos forzosos y su legítima, los dos tercios de tus bienes, está protegida: no puedes reducirla por voluntad propia, salvo desheredación con causal legal. A tu pareja sí puedes destinarle el tercio de libre disposición.

¿Se puede dejar la casa a una institución?

Sí, siempre que, si tienes herederos forzosos, lo que le dejes quepa en el tercio de libre disposición. Ese tercio se mide sobre el valor de la masa hereditaria, no como un tercio físico del inmueble, así que si la casa vale más, los forzosos pueden pedir la reducción.

¿Qué pasa si el testamento excede el tercio?

La disposición se reduce hasta respetar la legítima: los herederos forzosos pueden pedir esa reducción para completar su parte. Para el cálculo cuenta el valor real de la casa, no el autovalúo, por eso una tasación o una valorización sustentada evita discusiones entre herederos.

¿El testamento tiene que ser notarial?

El testamento por escritura pública es el más seguro y el que se inscribe. En él puedes dejar resuelto cómo se reparte la casa: por cuotas, dejándola a los forzosos y otro bien al tercero, o con instrucciones de venta y reparto del dinero.

¿Los hijos no reconocidos heredan?

Heredan cuando la filiación está reconocida o ha sido declarada judicialmente, porque eso es lo que da derechos sucesorios. Desde ese momento cuentan como hijos y, por tanto, como herederos forzosos con derecho a su parte de la legítima.

Fuentes

• Código Civil peruano — Libro IV, Derecho de Sucesiones
• SUNARP — Registro de Sucesiones Intestadas y Registro de Testamentos