¿Cómo heredar un inmueble en el Perú si el fallecido vivía en el extranjero? Sucesión, exequátur y apostilla

Para heredar un inmueble ubicado en el Perú cuando el fallecido vivía en el extranjero hay que mirar dos cosas a la vez: qué ley rige la sucesión, que es la del último domicilio del causante (Código Civil, art. 2100), y qué documento acepta Sunarp para cambiar la titularidad, que es siempre una resolución peruana o una extranjera reconocida en el Perú. En la práctica hay tres caminos: si ya existe una declaratoria de herederos o una sentencia en el país donde vivía, se reconoce en el Perú por exequátur (Código Civil, arts. 2102 a 2104; CPC, arts. 837 a 840) y se inscribe; si dejó testamento otorgado afuera, es válido en cuanto a su forma (art. 722) y se protocoliza e inscribe; y si no hay nada, los herederos abren la sucesión en el Perú. Todo documento extranjero entra apostillado (Convenio de La Haya, que el Perú aplica) y traducido. Esta guía ordena los tres caminos; la operación posterior de vender está en cómo vender una casa heredada en el Perú y, si los herederos también están afuera, en comprar o vender un inmueble en el Perú desde el extranjero.

¿Qué ley decide quién hereda si el fallecido vivía afuera?

La del país donde tenía su último domicilio (art. 2100). Si un peruano murió domiciliado en otro país, los herederos y las cuotas se determinan con la ley de ese país, aunque el departamento esté en Lima; si un extranjero murió domiciliado en el Perú, se aplica la ley peruana a toda su sucesión. Esto importa porque hay países sin legítima (donde el testador puede dejar todo a quien quiera) y países con reglas de reparto distintas a las nuestras. La herencia se transmite desde el momento de la muerte (art. 660), pero el inmueble no cambia de nombre en la partida hasta que un título inscribible lo diga: ese es el problema práctico que resuelven los tres caminos siguientes.

Los tres caminos, en una tabla

Camino 1: reconocer en el Perú la declaratoria extranjera (exequátur)

1. Consigue la resolución firme (declaratoria de herederos, sentencia de partición, acta de notoriedad o su equivalente) con constancia de que no admite recurso.
2. Apostíllala en el país de origen (autoridad competente de ese país; la lista está en el portal del Convenio de La Haya) y tradúcela por traductor público juramentado si no está en español.
3. Demanda de reconocimiento ante la Sala Civil de la Corte Superior del domicilio de la persona contra quien se hace valer o, si no hay contraparte, donde están los bienes (CPC, art. 837). Se verifica que el tribunal extranjero fue competente, que hubo emplazamiento, que la resolución es firme y que no es contraria al orden público ni a asuntos de competencia peruana exclusiva (art. 2104). Sin tratado, se presume la reciprocidad (CPC, art. 838).
4. Con la resolución reconocida, se inscribe la sucesión en el Registro de Sucesiones Intestadas o de Testamentos y después la transferencia en la partida del inmueble.

Qué registra Sunarp en el registro personal y con qué formalidad está en el reglamento de inscripciones del Registro Personal; el certificado que prueba que nadie más abrió la sucesión en el Perú, en certificado negativo de sucesión intestada y testamento.

Camino 2: el testamento otorgado en el extranjero

Es válido en el Perú en cuanto a su forma si cumplió la ley del país donde se otorgó, salvo el testamento mancomunado y el verbal (art. 722); un peruano pudo también otorgarlo ante el cónsul, que hace de notario (art. 721). El documento se apostilla, se traduce y se protocoliza en una notaría peruana para inscribirlo en el Registro de Testamentos; con eso se inscribe la transferencia del inmueble a los herederos y legatarios. Ojo con el fondo: la forma se rige por la ley del lugar, pero quién puede heredar y cuánto se rige por la ley del último domicilio (art. 2100). Un testamento válido en forma puede chocar con la legítima de la ley aplicable y abrir un juicio de reducción; testamento o sucesión intestada: qué conviene para un inmueble explica las cuotas peruanas.

Camino 3: abrir la sucesión en el Perú

Si no hay declaratoria ni testamento, los herederos la piden en el Perú. La vía notarial de la Ley 26662 corresponde al notario del lugar del último domicilio del causante; si ese domicilio estuvo en el extranjero, muchos notarios declinan y queda la vía judicial, donde el juez peruano evalúa su competencia según las reglas de derecho internacional privado (art. 2061). Se presentan las partidas de defunción, nacimiento y matrimonio (apostilladas y traducidas si son extranjeras), los certificados negativos de sucesión y testamento y, en la vía judicial, la prueba de la ley extranjera aplicable. El trámite ordinario, sus costos y plazos están en cuánto cuesta y cuánto demora una sucesión intestada y sucesión intestada y declaratoria de herederos: ¿es lo mismo?.

Documentos, apostilla y traducción

• Apostilla: certifica la firma y el cargo de quien emitió el documento público extranjero para que valga en el Perú sin legalización consular; se obtiene en el país donde se emitió el documento. Para documentos peruanos que irán afuera, el Ministerio de Relaciones Exteriores los apostilla (gob.pe/8071). Si el país no es parte del Convenio, el documento se legaliza en el consulado peruano y luego en Relaciones Exteriores.
• Traducción: por traductor público juramentado cuando el documento no está en español; Sunarp y los juzgados la exigen.
• Poder: si los herederos están afuera, otorgan poder por escritura pública ante el cónsul o ante notario extranjero apostillado, y se inscribe en el Registro de Mandatos y Poderes (poder notarial para vender un inmueble a distancia).

Impuestos y costos

• Heredar no paga impuesto a la renta ni alcabala: las transferencias por causa de muerte están inafectas de alcabala (TUO LTM, art. 27.b) y la herencia no es renta (¿se paga impuesto por heredar una casa en el Perú?).
• Vender después sí: si los herederos no son domiciliados en el Perú, la venta paga 5 % sobre la ganancia con retención del comprador (LIR, art. 54.b) y exige certificado de recuperación de capital invertido; el predial de la sucesión está en predial de una sucesión.
• Sunarp: inscripción de la sucesión y de la transferencia, S/ 44,50 más 1,5 ‰ hasta S/ 35.000 o 3 ‰ si el valor es mayor (Res. 228-2025-SUNARP/GG).
• Exequátur: tasas judiciales y honorarios; el plazo depende de la Sala, habitualmente varios meses.

Errores que alargan una herencia internacional

• Presentar en Sunarp la declaratoria extranjera sin exequátur: se observa; una resolución extranjera no es título inscribible hasta que un tribunal peruano la reconoce.
• Apostillar la traducción y no el original, o traducir con un traductor no juramentado.
• Asumir que las cuotas son las peruanas: la ley del último domicilio puede repartir distinto (art. 2100).
• Vender «con minuta» antes de inscribir la sucesión: ningún comprador informado paga precio pleno por una partida que sigue a nombre del fallecido.
• Olvidar el certificado negativo de testamento en el Perú: el causante pudo testar aquí antes de irse.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se hace la sucesión intestada de un fallecido en el extranjero con bienes en el Perú?

Si en el país donde vivía ya se declaró a los herederos, esa resolución se reconoce en el Perú por exequátur ante la Sala Civil de la Corte Superior y luego se inscribe en Sunarp. Si no hay declaratoria, los herederos la tramitan en el Perú, por vía judicial cuando el último domicilio fue en el extranjero, con las partidas apostilladas y traducidas.

¿Qué ley se aplica a la herencia si el fallecido vivía en otro país?

La ley de su último domicilio, cualquiera sea el lugar donde estén los bienes (Código Civil, art. 2100). Solo si según esa ley los bienes del Perú pasaran a un Estado extranjero, rige la ley peruana (art. 2101).

¿Vale en el Perú un testamento hecho en el extranjero?

Sí, en cuanto a su forma, si se otorgó según la ley del país donde se hizo, salvo el testamento mancomunado y el verbal (art. 722). Se apostilla, se traduce, se protocoliza en una notaría peruana y se inscribe en el Registro de Testamentos.

¿Qué es el exequátur y cuánto demora?

Es el proceso por el que un tribunal peruano reconoce una sentencia o resolución extranjera para que produzca efectos en el Perú (Código Civil, arts. 2102 a 2104; CPC, arts. 837 a 840). Se tramita ante la Sala Civil de la Corte Superior y suele tomar varios meses, según la carga de la Sala.

¿Se paga impuesto por heredar un inmueble en el Perú desde el extranjero?

No: la herencia no es renta y las transferencias por causa de muerte están inafectas de alcabala. Se pagan las tasas de Sunarp y los honorarios del trámite. Al vender después, un heredero no domiciliado paga 5 % sobre la ganancia, con retención del comprador.

¿Puedo vender el inmueble heredado sin venir al Perú?

Sí, con un poder por escritura pública otorgado ante el cónsul peruano o ante notario extranjero apostillado, inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes, y una vez que la sucesión esté inscrita en la partida del inmueble.

Fuentes

• Código Civil (D. Leg. 295): arts. 660 (transmisión de la herencia), 721 y 722 (testamentos otorgados en el extranjero), 2061 (competencia de tribunales peruanos), 2100 y 2101 (ley aplicable a la sucesión) y 2102 a 2104 (reconocimiento de sentencias extranjeras) — edición oficial, gob.pe
• Código Procesal Civil, arts. 837 a 840 (reconocimiento de resoluciones judiciales expedidas en el extranjero: competencia de la Sala Civil de la Corte Superior, presunción de reciprocidad) — SPIJ, Ministerio de Justicia
• Apostillar documentos (Convenio de La Haya): qué documentos se apostillan y dónde — Ministerio de Relaciones Exteriores, gob.pe
• TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, cap. VII, art. 54.b: 5 % para no domiciliados por la venta de inmuebles — SUNAT
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG, tasas registrales 2026 (sucesión: S/ 44,50 más 1,5 ‰ o 3 ‰) — Sunarp