Al comprar un inmueble en el Perú el comprador paga la alcabala: 3 % de lo que exceda S/ 55.000 en 2026. Al vender, el vendedor persona natural paga 5 % de impuesto a la renta sobre la ganancia, salvo que sea su casa habitación. Mientras el inmueble es tuyo pagas cada año predial y arbitrios a la municipalidad, y si lo alquilas pagas cada mes el 5 % de lo que cobras. El ITF, de 0,005 %, lo descuenta el banco en cada movimiento. Abajo están la tabla resumen, las calculadoras y las guías de cada impuesto.
Es información general con las reglas vigentes en 2026. En operaciones con varios propietarios, herencias, ventas en dólares o vendedores que viven fuera del país, conviene revisar el caso concreto antes de firmar.
Datos clave
- UIT 2026: S/ 5.500 (D.S. 301-2025-EF). Con ella se calculan el tramo inafecto de la alcabala y los tramos del predial.
- Comprador y vendedor: la alcabala es del comprador, sin pacto en contrario, y la renta por la venta, del vendedor.
- Predial del año: lo debe quien es propietario al 1 de enero.
- Alquiler: 5 % de lo cobrado, cada mes, con el Formulario Virtual 1683.
Resumen: impuesto, quién lo paga, cuánto y cuándo
| Impuesto | Quién lo paga | Cuánto | Cuándo |
|---|---|---|---|
| Alcabala | El comprador | 3 % sobre lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) | Hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra; en Lima, al SAT |
| Impuesto a la renta por venta | El vendedor persona natural | 5 % de la ganancia; no paga si es su casa habitación | Antes de la escritura, con el Formulario Virtual 1665 de SUNAT |
| Impuesto predial | El propietario al 1 de enero | 0,2 % del autovalúo hasta 15 UIT, 0,6 % de 15 a 60 UIT y 1 % sobre 60 UIT | Al contado en febrero, o en cuotas en febrero, mayo, agosto y noviembre |
| Renta por alquiler | El propietario que alquila | 5 % de lo cobrado en el mes | Cada mes, según el último dígito del RUC, con el Formulario Virtual 1683 |
| ITF | Quien hace la operación bancaria | 0,005 % de cada operación | Lo descuenta el banco en el momento |
Para ver en qué momento de la compra entra esto, revisa la guía completa para comprar una vivienda en el Perú.
Calculadoras para hacer tu cuenta
Estas herramientas son gratuitas y hacen la cuenta con tus propios datos y las reglas de 2026:
- Calculadora de alcabala: el 3 % sobre el exceso de 10 UIT y la fecha límite de pago.
- Calculadora de impuesto a la renta por venta: la ganancia y el 5 % con el Índice de Corrección Monetaria del MEF.
- Calculadora de impuesto predial: el impuesto anual y por cuota a partir del autovalúo de tu HR/PU.
- Calculadora de ITF: cuánto cobra el banco por la cuota inicial, el saldo o una transferencia.
- Gastos de compraventa: el costo total de comprar o de vender: impuestos, notaría, Sunarp e ITF.
- Calculadora de rentabilidad de alquiler: la rentabilidad bruta y neta descontando vacancia, gastos e impuestos.
Impuesto a la renta por vender un inmueble
La persona natural que vende con ganancia paga 5 % sobre la ganancia —no sobre el precio— con el Formulario Virtual 1665 de SUNAT, antes de la escritura. No paga si fue su casa habitación durante al menos 2 años, si compró antes de 2004 o si vende sin ganancia. La ganancia es el precio menos el costo computable, actualizado con el Índice de Corrección Monetaria del MEF. Si vendes siendo no domiciliado, la tasa también es 5 % (art. 54, inciso b, de la Ley del Impuesto a la Renta, vigente desde 2017), pero no la pagas tú con el Formulario 1665: el comprador la retiene del precio y la abona a SUNAT (arts. 76 y 76-A). Sin el certificado de recuperación del capital invertido, ese 5 % se calcula sobre todo el precio y no sobre la ganancia.
- Vender tu casa: cuándo pagas impuesto a la renta y cuándo estás exonerado
- Qué es la casa habitación y por qué no paga impuesto
- Cómo se calcula el impuesto a la renta por venta con el ICM, con ejemplo
- Qué es el costo computable de un inmueble
- Vender siendo no domiciliado: la retención del 5 % y cómo se reduce
- Comprar o vender un inmueble en el Perú desde el extranjero: guía legal 2026
Novedad de setiembre de 2026: el MEF publicó el 5 de setiembre los índices de corrección monetaria del mes (R.V.M. 017-2026-EF/15.01), que rigen hasta la resolución de octubre; si vendes a inicios de mes, confirma cuál corresponde a tu fecha de firma. Lo resumimos, junto con los beneficios de arbitrios de Surco y otros distritos de Lima, en qué cambió en el sector inmobiliario en septiembre de 2026.
Habitualidad, empresas e IGV
La norma presume habitualidad desde la tercera venta de inmuebles que una persona natural hace en un mismo ejercicio: desde esa operación, inclusive, la ganancia tributa con reglas empresariales. La venta de un terreno, por sí sola, no paga IGV; el IGV aparece en la primera venta que hace el constructor, y aun ahí se excluye el valor del terreno.
- Habitualidad ante Sunat: desde qué venta pagas como negocio
- Vender como persona natural o como empresa: lo que cambia en impuestos
- IGV en la primera venta: cuánto encarece el departamento nuevo
- ¿La venta de un terreno paga IGV?
- Vender tu casa a un familiar a precio bajo: el riesgo tributario
Alcabala
La paga el comprador, sin pacto en contrario (artículo 25 de la Ley de Tributación Municipal): 3 % sobre lo que exceda 10 UIT, es decir, S/ 55.000 en 2026. Por una compra de S/ 300.000 son S/ 7.350, no S/ 9.000. Vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia; en Lima se paga al SAT y en provincia a la municipalidad del predio. La base no puede ser menor al autovalúo.
- Alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto
- En qué casos no se paga alcabala
- Alcabala e impuesto a la renta: quién paga cada uno
- Alcabala en provincia: quién la cobra y cómo se paga
- Te pasaste del plazo de la alcabala: intereses y multa
Impuesto predial, autovalúo y HR/PU
Lo paga quien es propietario al 1 de enero, sobre el autovalúo que se declara en la HR y el PU. La escala es progresiva: 0,2 % hasta 15 UIT (S/ 82.500), 0,6 % entre 15 y 60 UIT (hasta S/ 330.000) y 1 % sobre el exceso. Se paga al contado en febrero o en cuatro cuotas, en febrero, mayo, agosto y noviembre. Pensionistas y adultos mayores que cumplen los requisitos deducen 50 UIT de la base.
- Impuesto predial 2026: tramos, ejemplo y por qué pagas menos
- Autovalúo: qué es, para qué te lo piden y por qué no es el valor de tu casa
- Valor arancelario 2026: qué es y cómo consultarlo
- Descuentos en el predial para adultos mayores y pensionistas
- Qué pasa si no pagas el predial: intereses, coactiva y embargo
- Constancia de no adeudo del SAT antes de vender
Arbitrios municipales
Los arbitrios son tasas por limpieza pública, parques y jardines y serenazgo, y se generan aunque el inmueble esté vacío. Se pagan a la municipalidad del predio, o al SAT si el distrito le encargó la cobranza, casi siempre en cuatro cuotas. Una deuda vieja puede prescribir a los 4 años, pero la prescripción no se aplica sola: hay que pedirla por escrito.
- Arbitrios 2026: dónde se pagan, cuándo vencen y qué pasa si te atrasas
- Qué pasa si no pagas los arbitrios
- ¿Se pagan arbitrios de un inmueble vacío?
- ¿Prescriben las deudas de predial y arbitrios? Plazos y cómo pedirla
- ¿Puedes vender tu casa si debes predial o arbitrios?
Impuesto por alquilar (renta de primera categoría)
Quien alquila como persona natural paga el 5 % de lo que cobra cada mes (6,25 % sobre el 80 % de la renta) con el Formulario Virtual 1683, y desde el 1 de enero de 2026 solo sobre lo efectivamente cobrado. No se descuentan gastos reales: la deducción del 20 % es fija. Prestar la casa gratis tampoco queda fuera: la ley presume una renta ficta anual del 6 % del autovalúo.
- Impuesto a la renta por alquiler: cómo se calcula y se declara
- Cuánto le pagas a la Sunat por alquilar tu departamento en 2026
- Cuándo vence cada mes el pago del impuesto por alquiler
- Qué pasa si no declaras el alquiler a la Sunat
- ¿Pagas impuesto si le prestas tu casa a un familiar?
Herencias, donaciones y anticipos
En el Perú no existe un impuesto a la herencia, y la herencia, el anticipo de legítima y la partición entre herederos están inafectos a la alcabala. La donación sí paga alcabala, y la paga quien recibe el inmueble. Lo que puede generar impuesto a la renta es vender después lo heredado con ganancia.
- ¿Se paga impuesto por heredar una casa en el Perú?
- Heredaste un inmueble: ¿pagas alcabala?
- Donar un inmueble: la alcabala se paga igual
- Vender una casa heredada: el impuesto que casi nadie calcula
- Usufructo para los padres y nuda propiedad para los hijos: qué impuestos paga
ITF y bancarización del pago
El ITF es 0,005 % de cada operación bancaria: por S/ 300.000 son S/ 15, y una operación de menos de S/ 1.000 no paga nada. Pagar un inmueble exige usar medios del sistema financiero desde 1 UIT, por eso el ITF aparece en la cuota inicial y en el saldo. Las transferencias entre cuentas del mismo titular están exoneradas.
- ITF al comprar una casa: cuánto te descuenta el banco
- Qué operaciones no pagan ITF
- ¿Puedes pagar una casa en efectivo?
- La UIT 2026 es S/ 5.500: así cambia lo que pagas por tu inmueble
Costos totales de comprar y vender
Por ley, la alcabala es del comprador y la renta, del vendedor. La minuta, la notaría y la inscripción en Sunarp no tienen dueño fijo: por costumbre las asume el comprador, pero se pactan en la minuta. Al vendedor le conviene hacer la resta completa antes de fijar el precio: impuesto, gastos, comisión y saldo de hipoteca.
- Quién paga qué en una compraventa: comprador o vendedor
- Qué impuestos pagas al comprar una casa
- Cuánto te queda limpio si vendes tu departamento
- Qué impuestos paga una segunda vivienda
Impuestos del agente inmobiliario
El agente que trabaja como persona natural independiente emite recibo por honorarios y tributa en cuarta categoría; el que opera con una empresa emite factura y tributa en tercera. Quien cobra comisiones de forma habitual necesita RUC, y en cuarta categoría puede pedir en línea la suspensión de retenciones.
- Recibo por honorarios o factura: cómo cobra un agente
- ¿Necesitas RUC para trabajar como agente inmobiliario?
- Qué gastos puede deducir un agente inmobiliario
- Cómo suspender las retenciones de cuarta categoría
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?
El comprador. La Ley de Tributación Municipal la declara de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario. El vendedor paga otro impuesto: el 5 % de su ganancia a SUNAT. La guía alcabala e impuesto a la renta lo explica con ejemplos.
¿Pago impuesto si vendo la casa donde vivo?
No, si califica como casa habitación: la tuviste al menos 2 años y no estaba destinada exclusivamente a comercio, oficina u otro uso no residencial. Si tienes varios inmuebles, solo califica el que queda como tu único inmueble. Tampoco pagas si compraste antes de 2004 o si vendes sin ganancia.
¿Se paga impuesto por heredar una casa?
No existe un impuesto a la herencia en el Perú, y la transferencia por causa de muerte está inafecta a la alcabala. Sí se paga, cada año, el predial del inmueble heredado, y si luego lo vendes con ganancia puede corresponder impuesto a la renta.
¿Cuánto le pago a la SUNAT por alquilar mi departamento?
El 5 % de lo que cobras cada mes: por un alquiler de S/ 1.500 son S/ 75. Se declara con el Formulario Virtual 1683 por cada inquilino, en el mes en que recibes el dinero, y vence según el último dígito de tu RUC.
¿Cuánto ITF me cobran al pagar una casa?
El 0,005 % de cada operación: por S/ 300.000 son S/ 15. Se cobra en cada movimiento, así que si pagas la inicial y el saldo por separado, se descuenta en ambos. La calculadora de ITF hace la cuenta con tu monto.
Los trámites de registro que acompañan a cada operación —partida, cargas, inscripción y poderes— están ordenados en Todo sobre Sunarp.
Fuentes
- Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 — El Peruano
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (alcabala y predial) — MEF, gob.pe
- Impuesto de Alcabala: legislación — SAT de Lima
- Ley del Impuesto a la Renta, capítulo VII: art. 54, inciso b, tasa de 5 % para no domiciliados — SUNAT
- Ley del Impuesto a la Renta, capítulo X: arts. 76 y 76-A, retención del comprador al no domiciliado — SUNAT
- Rentas de segunda categoría: vendo mi casa — SUNAT
- Calcular el Impuesto a la Renta de primera categoría — SUNAT, gob.pe
- Tasa del Impuesto a las Transacciones Financieras — SUNAT Orientación
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para hacer la cuenta de tu operación o revisarla antes de firmar:
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
