La tasación comercial estima el valor de mercado del inmueble; la reglamentaria aplica los valores y métodos oficiales del Reglamento Nacional de Tasaciones. No son intercambiables, y pedir la equivocada es la forma más común de pagar dos veces por lo mismo.
Datos clave
- Comercial: busca el valor de mercado. Se usa para créditos, compraventas y decisiones privadas.
- Reglamentaria: aplica valores unitarios oficiales y la metodología del Reglamento Nacional de Tasaciones. Se usa donde la norma lo exige.
- Ambas las firma un perito, con su número de registro y bajo responsabilidad.
- Regla: antes de encargarla, pregunta al destinatario del informe cuál exige y en qué formato.
¿Cuál pide cada trámite?
| Trámite | Tipo habitual |
|---|---|
| Crédito hipotecario | Comercial, con el formato del banco |
| Préstamo con garantía hipotecaria | Comercial, con valor de realización |
| Compraventa entre privados | Comercial |
| Partición de herencia o divorcio | Comercial, y a veces judicial |
| Aporte no dinerario a una sociedad | Según lo que exija el acto societario |
| Procedimientos administrativos y expropiaciones | Reglamentaria |
| Trámites municipales específicos | Reglamentaria, según la norma aplicable |
Para ver cómo se encadena esto con la tasación y el valor de tu propiedad, revisa tasación de inmuebles: la guía completa.
¿Qué es el valor de realización?
Es el valor estimado en un escenario de venta forzada o en plazo reducido, y suele ser menor al valor comercial. Aparece sobre todo en tasaciones para garantía: al banco le importa cuánto recuperaría si tuviera que ejecutar. Por eso quien pide un préstamo con garantía descubre que el monto ofrecido no se calcula sobre el valor comercial completo. Está explicado en qué miran en la tasación de un préstamo con garantía.
¿Cómo evito pagar dos veces?
Con una pregunta escrita al destinatario antes de encargar el informe: "¿Qué tipo de tasación requieren, con qué antigüedad máxima y necesitan perito de una lista específica?". Tres datos que evitan el problema completo. Si el destino es un banco, casi siempre trabajará con su propia lista de peritos.
¿Y si solo quiero saber cuánto vale?
Entonces no necesitas ninguna de las dos: necesitas una valorización orientativa. El Valorizador Inmobiliario te la da en menos de un minuto, con rango y sin costo, aplicando el método comparativo con ajustes por antigüedad y estado. La comparación completa está en tasación o valorización.
Quién puede firmarla y qué debe traer el informe
Las dos tasaciones se rigen por el Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por la RM 172-2016-VIVIENDA y modificado por la RM 186-2021-VIVIENDA. Lo que cambia según el destino es el registro en el que debe figurar el perito:
- Para cualquier trámite, el reglamento exige un perito tasador colegiado y con experiencia acreditada en tasaciones.
- Para un crédito, la entidad pide además que esté en el Registro de Peritos Valuadores de la SBS, con registro vigente, y casi siempre que pertenezca a su propia lista.
- Para un proceso judicial, el perito debe estar inscrito en el Registro de Peritos Judiciales (REPEJ) de la Corte Superior.
Cuando recibas el informe, revisa que declare el método usado, las fuentes, la fecha de inspección y la vigencia. Si va a un prestamista, ten en cuenta que suelen aceptar informes de los últimos seis meses.
Cuánto cuesta y quién la paga
No hay una tarifa única. La tasación para un crédito la cobra la propia entidad según su tarifario, y la judicial la realiza un perito del REPEJ. El único precio oficial publicado es el del Ministerio de Vivienda cuando tasa para entidades del Estado: S/ 1.484,20 por predio, para encargos de 1 a 5 predios, según su ficha actualizada en mayo de 2022.
Si todavía no sabes a qué trámite irá el informe, no lo encargues. Una valorización en línea basada en comparables es gratuita y basta para fijar un precio o evaluar una compra. Las diferencias de uso y costo están en tasación o valorización: cuál necesitas.
No confundas ninguna de las dos con el autoavalúo
Un mismo inmueble puede tener tres valores distintos y ninguno es un error:
- Autoavalúo: lo fija la municipalidad con valores unitarios oficiales y depreciaciones normadas. Sirve para el impuesto predial y los arbitrios, y nadie presta dinero sobre él.
- Tasación reglamentaria: también parte de valores oficiales, por eso suele alejarse del precio de mercado.
- Tasación comercial: separa el terreno de lo construido. El terreno se valora sobre todo comparándolo con ventas y ofertas de la zona; la edificación, por lo que costaría levantarla hoy, menos la depreciación por antigüedad y estado.
En la comercial pesa además lo que figura en la partida. Si una casa tiene 200 m² construidos y solo 110 m² declarados, el financiamiento se calcula sobre lo inscrito. Por eso, antes de pedir cualquier tasación con fines de crédito, conviene regularizar las ampliaciones pendientes.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre la tasación comercial y la reglamentaria?
La comercial estima el valor de mercado del inmueble y es la que se usa en créditos, compraventas y decisiones privadas. La reglamentaria aplica los valores y métodos oficiales del Reglamento Nacional de Tasaciones, y se pide solo donde la norma la exige, como en procedimientos administrativos, expropiaciones y algunos trámites municipales.
¿La tasación reglamentaria da un valor menor?
Suele dar un valor distinto al de mercado, porque trabaja con valores unitarios oficiales y no con comparables de oferta. Por eso no reemplaza a la comercial: antes de encargarla, confirma con el destinatario del informe cuál de las dos exige.
¿Sirve una tasación de hace dos años?
Para un banco, normalmente no, porque exige que la tasación esté vigente. Para una decisión propia tampoco es buena referencia, porque está desactualizada. Antes de encargar otra, pregunta por escrito al destinatario qué tipo requiere, con qué antigüedad máxima y si necesita un perito de una lista específica.
¿Puedo usar la tasación del banco para vender?
Te sirve como referencia, pero está hecha con el criterio del banco y no con el tuyo. Si fue para un préstamo con garantía, puede incluir el valor de realización, que estima una venta forzada o en plazo reducido y suele ser menor al valor comercial.
¿El perito debe visitar el inmueble?
Sí. Una tasación sin inspección del inmueble no cumple el estándar profesional. Además, tanto la comercial como la reglamentaria las firma un perito con su número de registro y bajo su responsabilidad.
¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con el resultado?
Puedes pedir una segunda tasación o presentar observaciones sustentadas al informe. Ten en cuenta que, si el destino es un banco, casi siempre trabajará con su propia lista de peritos. Los pasos están en qué hacer si la tasación sale menor.
Fuentes
- Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- SBS — Registro de Peritos Valuadores (REPEV)
- Código Civil peruano — copropiedad, partición, sucesiones y régimen patrimonial del matrimonio
Cómo te ayuda EximiaHaus
Te ayudamos a pedir el informe correcto a la primera:
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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