Para elevar a escritura pública un contrato privado de compraventa, comprador y vendedor van juntos a una notaría con el contrato convertido en minuta —firmada por los dos y autorizada por un abogado colegiado—, el comprador paga antes la alcabala si corresponde, el notario inserta la minuta en la escritura y envía el parte a Sunarp para inscribir. Si el vendedor no quiere firmar, el Código Civil permite exigírselo ante el juez; si falleció, firman sus herederos. Es información general: cada caso lo evalúa un abogado con los documentos a la vista.
Datos clave
- Base legal: si la ley o el contrato exigen escritura pública, las partes pueden obligarse entre sí a otorgarla (Código Civil, art. 1412).
- Requisito de la notaría: la escritura recoge la voluntad de las partes "contenida en minuta autorizada por letrado" (Decreto Legislativo 1049, art. 57).
- Si el vendedor se niega: la demanda de otorgamiento de escritura pública se tramita como proceso sumarísimo (art. 1412).
- Sunarp 2026: S/ 44,50 de calificación más el 3 por mil del precio si supera S/ 35.000 (1,5 por mil si no), según las tasas de la Res. 228-2025-SUNARP/GG.
- Notaría: honorarios libres; en tarifarios publicados, una compraventa cuesta S/ 250 en Trujillo y las escrituras parten de S/ 250 en Lince (Lima), con IGV.
¿Se puede elevar a escritura pública un contrato privado de compraventa?
Sí. En el Perú la compraventa de un inmueble existe desde que las partes se ponen de acuerdo en el bien y el precio, aunque lo hayan firmado en un papel simple: la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace propietario al acreedor (Código Civil, art. 949). Lo que ese papel no permite es inscribir la compra en Sunarp, y sin inscripción no estás protegido frente a un tercero que compre o embargue confiando en el registro. Para llegar al registro hace falta la escritura pública.
La obligación de formalizar ya viene incluida en la compraventa: el vendedor debe "perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien" (art. 1549), y cualquiera de las partes puede exigir a la otra que cumpla la formalidad (art. 1412). Por eso no importa que el contrato privado no diga nada sobre la escritura: igual puedes pedirla.
Por qué quedarse en el documento privado es arriesgado está explicado en El vendedor se arrepiente antes de la escritura: qué puedes exigirle y en si sirve un contrato de compraventa hecho a mano. Aquí va el trámite para salir de ahí.
¿El contrato privado sirve tal cual o hay que hacer una minuta nueva?
Depende de cómo se firmó. El notario no inserta cualquier documento: el artículo 57 del Decreto Legislativo 1049 pide que la voluntad de las partes conste en una minuta autorizada por un abogado, que se inserta literalmente en la escritura.
| Lo que tienes | Qué se hace | Por qué |
|---|---|---|
| Contrato con firma, sello y número de colegiatura de un abogado | Puede presentarse como minuta, si el notario lo encuentra completo | Ya cumple el art. 57 del DL 1049 |
| Contrato privado sin abogado, con o sin firmas legalizadas | Se redacta una minuta de formalización que reproduce el contrato y la firman de nuevo ambas partes | La legalización da fecha cierta a las firmas, pero no reemplaza la autorización del abogado |
| Contrato incompleto: sin partida registral, área o forma de pago | Minuta nueva que complete los datos y, si hace falta, una aclaración de lo pactado | Sunarp inscribe sobre lo que figura en la partida: el inmueble debe coincidir |
| Solo recibos o un acuerdo verbal | Primero hay que probar el contrato; lo usual es firmar la minuta completa desde cero | Sin documento no hay nada que insertar |
Fuentes: Decreto Legislativo 1049, arts. 57 y 58; Código Civil, arts. 949, 1412 y 1549. Cuadro orientativo de EximiaHaus: el notario decide en cada caso si el documento sirve como minuta.
La minuta de formalización suele empezar diciendo que las partes celebraron el contrato en tal fecha y que ahora lo elevan a escritura pública, y luego repite sus condiciones. Sirve también para corregir lo que el contrato original dijo mal —un número de partida equivocado, un área distinta a la inscrita— siempre que las dos partes estén de acuerdo. Lo que no conviene es declarar un pago que no ocurrió: el precio debe coincidir con lo que realmente se pagó y con los medios de pago que lo prueban.
¿Cuáles son los pasos para elevarlo a escritura pública?
- Saca la copia literal actualizada de la partida. Confirma que el vendedor sigue siendo el titular inscrito y que no aparecieron embargos, hipotecas u otras cargas desde que firmaron. Ver cómo sacar una copia literal en Sunarp.
- Revisa el estado civil del vendedor a la fecha de la compra. Si el inmueble era un bien social, tuvieron que vender los dos cónyuges; si solo firmó uno, hay que resolverlo antes de ir a la notaría.
- Convierte el contrato en minuta con un abogado, o confirma con la notaría que el documento que tienes ya sirve como minuta.
- Paga la alcabala en la municipalidad del inmueble, si corresponde: 3 % sobre lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026). El notario pide el comprobante. Calcúlala con la calculadora de alcabala.
- Firman ambas partes ante el notario. El notario verifica identidad y capacidad, inserta la minuta y extiende la escritura.
- La notaría presenta el parte a Sunarp, que califica el título e inscribe la transferencia. El testimonio es tu copia. La diferencia está en parte notarial y testimonio.
- Verifica la inscripción con una nueva copia literal y activa la Alerta Registral sobre tu partida.
¿Qué documentos pide la notaría?
| Documento | Quién lo aporta | Para qué |
|---|---|---|
| DNI vigente de cada firmante (y del cónyuge, si corresponde) | Ambas partes | Identificación ante el notario |
| Minuta autorizada por abogado | Las partes, con su abogado | Es el texto que se inserta en la escritura |
| Contrato privado original y comprobantes de pago | Comprador | Respaldan la fecha y el precio que declara la minuta |
| Copia literal o partida del inmueble | Cualquiera de las partes | Identificar el bien tal como figura inscrito |
| Comprobante de pago de la alcabala, o constancia de inafectación | Comprador | La notaría lo exige antes de extender la escritura |
| HR y PU o constancia de no adeudo de predial | Vendedor | Muchas notarías lo piden para acreditar el predial al día |
Fuentes: Decreto Legislativo 1049; TUO de la Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF), art. 7. Cada notaría puede pedir documentos adicionales según el caso.
La lista completa, con los documentos del lado vendedor, está en los documentos que te pedirá el notario para vender.
¿Cuánto cuesta elevar un contrato privado a escritura pública?
Hay cuatro conceptos. Solo la inscripción en Sunarp y la alcabala tienen montos fijados por norma; la notaría y el abogado cobran según su propio tarifario.
| Concepto | Referencia 2026 | Fuente |
|---|---|---|
| Minuta (redacción o autorización) | S/ 150 por "redacción de contratos" en una notaría de Trujillo; el abogado particular fija su honorario | Tarifario de la Notaría Guerra Salas, IGV incluido |
| Escritura pública de compraventa | S/ 250 en Trujillo; "desde S/ 250" en Lince (Lima), según extensión, intervinientes y valor del bien | Tarifarios de las notarías Guerra Salas y Gonzales Loli, IGV incluido |
| Parte y testimonio | S/ 16,50 por hoja el parte y S/ 22 por hoja el testimonio (Lince) | Tarifario de la Notaría Gonzales Loli |
| Inscripción en Sunarp | S/ 44,50 de calificación + 3 por mil del precio si supera S/ 35.000 (1,5 por mil si no) | Res. 228-2025-SUNARP/GG, tasas 2026 |
| Alcabala (la paga el comprador) | 3 % sobre el valor que exceda S/ 55.000 (10 UIT) | TUO de la Ley de Tributación Municipal, arts. 24 y 25 |
Honorarios notariales libres (Decreto Legislativo 1049): los montos son los publicados por cada notaría y consultados el 29 de septiembre de 2026. Pide cotización por escrito con el valor del inmueble.
Ejemplo con un terreno comprado en S/ 180.000: la inscripción en Sunarp suma S/ 44,50 + S/ 540 = S/ 584,50, y la alcabala, si el precio no es menor que el autovalúo, sería 3 % de S/ 125.000, es decir, S/ 3.750. A eso se añaden la minuta, la escritura y las copias. Cómo se reparten esos gastos entre comprador y vendedor se explica en qué gastos de notaría paga cada parte.
¿Qué hago si el vendedor no quiere ir a la notaría?
El contrato privado te da derecho a exigirle que firme. El camino habitual es este:
- Requiérelo por carta notarial, con una notaría, una fecha y una hora concretas para firmar. Si no se presenta, queda constancia de su negativa. Ver cuándo conviene una carta notarial.
- Protege la partida mientras tanto: revisa si procede un bloqueo registral y vigílala para enterarte si el vendedor intenta vender a otro.
- Demanda el otorgamiento de escritura pública. El artículo 1412 del Código Civil dice que esa pretensión se tramita como proceso sumarísimo. Si el juez te da la razón y el vendedor sigue sin firmar, en la ejecución el juez la otorga en su nombre (Código Procesal Civil, art. 709).
Antes de demandar, confirma con tu abogado si en tu caso hay que pasar por conciliación extrajudicial. El mismo camino sirve cuando el vendedor desapareció: está desarrollado en qué hacer si el vendedor desapareció después de firmar.
¿Y si el vendedor ya falleció?
La obligación de formalizar no se extingue con la muerte: "la obligación se trasmite a los herederos", salvo que sea inherente a la persona, lo prohíba la ley o se haya pactado lo contrario (Código Civil, art. 1218). En la práctica hay dos pasos:
- Primero, los herederos deben estar determinados: por testamento o por sucesión intestada inscrita. Sin eso, el notario no sabe quién debe firmar.
- Después, firman todos los herederos la escritura de formalización como sucesores del vendedor. Si alguno se niega o no aparece, la vía vuelve a ser la demanda de otorgamiento de escritura pública contra la sucesión.
Si además llevas muchos años viviendo en el inmueble y el contrato tiene fallas que impiden formalizarlo, la alternativa puede ser la prescripción adquisitiva. Cuál te toca está en prescripción notarial o judicial.
Un caso para ordenar las ideas
Supongamos que Rosa compró en 2021 un terreno de 160 m² en S/ 150.000 con un contrato privado con firmas legalizadas, sin abogado. Pagó por transferencia bancaria. Hoy quiere pedir un crédito para construir, y el banco le pide el inmueble inscrito a su nombre.
- Pide la copia literal: el vendedor, Julio, sigue como titular y no hay cargas nuevas.
- Su abogado redacta una minuta de formalización que reproduce el contrato de 2021, con la partida y los datos de las transferencias.
- Rosa paga la alcabala, firman los dos en la notaría y la notaría envía el parte a Sunarp.
- Sunarp le cobra S/ 44,50 más el 3 por mil de S/ 150.000 (S/ 450). Con la inscripción, el terreno ya puede ofrecerse en garantía.
Si Julio hubiera fallecido, Rosa necesitaría primero que sus herederos inscriban la sucesión, y luego la firma de todos ellos. Ejemplo ilustrativo: no corresponde a un caso real.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora elevar un contrato privado a escritura pública?
Si el vendedor colabora y los papeles están completos, la firma en la notaría puede hacerse en pocos días; lo que más demora es reunir los documentos y pagar la alcabala. Después viene la calificación de Sunarp, que tiene sus propios plazos. Con un vendedor que se niega, el tiempo pasa a depender del proceso judicial.
¿Necesito un abogado para elevar el contrato?
Sí, para la minuta: el Decreto Legislativo 1049 exige que esté autorizada por un abogado. Muchas notarías ofrecen ese servicio; en una de Trujillo figura en S/ 150 como "redacción de contratos". Si hay conflicto con el vendedor, además necesitarás un abogado que lleve el proceso.
¿Un contrato con firmas legalizadas ya es escritura pública?
No. La legalización solo certifica que las firmas son de quienes aparecen en el documento y le da fecha cierta. No convierte el contrato en un documento inscribible. La diferencia está en firmas legalizadas o escritura pública.
¿Tengo que pagar alcabala si compré hace años?
La alcabala nace con la transferencia, así que la fecha del contrato importa para calcularla y para ver si hay intereses por pago tardío. Consulta en la municipalidad cómo liquidan tu caso antes de ir a la notaría, porque el notario pedirá el comprobante.
¿Puedo elevar el contrato si el vendedor está en el extranjero?
Sí. El vendedor puede firmar ante un consulado peruano o dar un poder por escritura pública con facultad expresa para vender ese inmueble. Ver cómo se firma una compraventa desde el extranjero.
¿Qué pasa si el terreno no está inscrito en Sunarp?
Entonces no hay partida donde inscribir la compra y el primer problema es otro: sanear el inmueble. La escritura pública igual sirve como título, pero la inscripción tendrá que esperar a la primera inscripción del predio.
¿Cuánto tiempo tengo para exigir la escritura?
Los plazos de prescripción dependen del tipo de acción y del caso concreto. No lo dejes correr: cuanto más tiempo pasa, más probable es que aparezcan cargas, herederos o un segundo comprador.
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Fuentes
- Código Civil del Perú, Decreto Legislativo 295 — SPIJ, Ministerio de Justicia
- Decreto Legislativo 1049, del Notariado (compilado SPIJ-Minjus) — gob.pe
- Código Procesal Civil, art. 709: ejecución de la obligación de formalizar — LP Derecho
- Sunarp — Anexo 1, tasas registrales de inscripción de predios 2026 (R. 228-2025-SUNARP/GG, 22-dic-2025)
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (alcabala, arts. 21 a 29) — gob.pe
- Tarifario 2026, Notaría Guerra Salas (Trujillo), precios con IGV, consultado el 29-sep-2026
- Precios por servicios notariales, Notaría Gonzales Loli (Lince, Lima), con IGV, consultado el 29-sep-2026
- Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 — El Peruano
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