Comprar una casa en el Perú son siete pasos en este orden: reunir la cuota inicial, saber cuánto te presta el banco, elegir el inmueble, verificar su partida registral en Sunarp, firmar la minuta, elevarla a escritura pública ante notario e inscribirla a tu nombre. Mientras no esté inscrita en Sunarp, la casa no es legalmente tuya frente a terceros, aunque ya la hayas pagado.
Datos clave
- Cuota inicial: los bancos suelen pedir desde el 10% del valor del inmueble; el resto se financia.
- Alcabala: 3% sobre lo que exceda de 10 UIT, es decir sobre lo que pase de S/ 55.000 en 2026 (UIT = S/ 5.500, DS 301-2025-EF). La paga el comprador.
- Bono del Buen Pagador: hasta S/ 27.800 si compras con Crédito Mivivienda, según los tramos vigentes en 2026.
- Inscripción en Sunarp: el trámite ordinario toma alrededor de 7 días hábiles desde que ingresa el parte notarial.
- Regla de oro: nunca entregues dinero antes de haber leído la partida registral del inmueble.
¿Cuánto dinero necesito para empezar?
Necesitas dos bolsas distintas y mucha gente solo prepara una. La primera es la cuota inicial, que es el porcentaje del precio que pones de tu bolsillo. La segunda son los gastos de cierre: alcabala, notaría, tasación e inscripción registral, que no están dentro del crédito y se pagan aparte.
Si compras un departamento de S/ 300.000 con 10% de inicial, necesitas S/ 30.000 para la inicial y varios miles más para los gastos. Presupuestar solo la inicial es el error de cálculo más repetido entre compradores primerizos. El detalle de cada partida está en cuánto cuesta en total comprar una casa.
¿Qué hago primero: buscar la casa o ir al banco?
Primero el banco. Pedir una evaluación crediticia antes de buscar te dice cuánto te van a prestar de verdad, y eso define en qué rango de precios puedes mirar. Buscar primero y evaluar después es cómo la gente se enamora de un inmueble que no puede pagar.
Antes de ir, revisa tu propio historial crediticio: una deuda pequeña olvidada puede frenar la aprobación. Ver comprar vivienda con deudas reportadas.
¿Cómo verifico que la casa se puede vender?
Con la partida registral, que es el historial oficial del inmueble en Sunarp. Ahí figura quién es el dueño inscrito, cuánto mide, y si tiene hipotecas, embargos o demandas anotadas. Cuesta pocos soles y se pide en línea.
Tres verificaciones mínimas antes de dar un sol:
- Que quien te vende sea el titular inscrito en la partida, con su DNI coincidiendo.
- Que no tenga cargas ni gravámenes vigentes, o que se pacte por escrito cómo se levantan antes de la transferencia.
- Que el área y la descripción del inmueble coincidan con lo que estás viendo físicamente.
Cómo leerla, línea por línea, en cómo leer una partida registral y cómo leer las cargas y gravámenes.
¿Qué se firma y en qué orden?
| Documento | Qué es | Dónde se hace |
|---|---|---|
| Arras o separación | Adelanto que reserva el inmueble mientras se arma el resto | Documento privado, idealmente con firmas legalizadas |
| Minuta | El contrato de compraventa redactado y autorizado por abogado | Estudio de abogados o el abogado de la notaría |
| Escritura pública | La minuta elevada a instrumento público ante notario | Notaría |
| Inscripción | El registro del cambio de dueño en la partida del inmueble | Sunarp |
¿Cuánto se paga en impuestos y trámites?
El impuesto principal de la compra es la alcabala: 3% sobre el valor de transferencia, descontando las primeras 10 UIT. Con la UIT de 2026 en S/ 5.500, las primeras S/ 55.000 no pagan. Si el inmueble cuesta menos de esa cifra, no hay alcabala.
A eso se suman los honorarios notariales, los derechos registrales de Sunarp y, si compras con crédito, la tasación y la constitución de la hipoteca. Detalle en cuánto se paga de alcabala y cuánto cuesta constituir una hipoteca.
¿Qué errores hacen perder dinero a los primerizos?
- Pagar antes de verificar. Las arras entregadas sin haber leído la partida son dinero en riesgo.
- Confiar en la palabra. Todo acuerdo sobre plazos, muebles, deudas de mantenimiento o fecha de entrega va por escrito.
- Olvidar las deudas del inmueble. Predial, arbitrios y cuotas de mantenimiento impagas te llegan a ti si no se saldan antes. Ver comprar un departamento con deuda de mantenimiento.
- No inscribir. Una compraventa sin inscribir te deja sin defensa frente a un tercero que sí inscriba.
Ver también: qué necesito si voy a comprar mi primera casa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo toma comprar una casa de principio a fin?
Entre 30 y 90 días en una operación normal: la evaluación del banco toma de una a tres semanas, la firma de minuta y escritura unos días más, y la inscripción en Sunarp alrededor de 7 días hábiles en trámite ordinario.
¿Puedo comprar una casa sin crédito bancario?
Sí, al contado. El proceso legal es el mismo —minuta, escritura pública e inscripción—, solo desaparecen la evaluación crediticia, la tasación bancaria y la hipoteca.
¿Es obligatorio el notario para comprar una casa?
Para inscribir la propiedad a tu nombre en Sunarp, sí: se necesita escritura pública, y eso solo lo otorga un notario. Un contrato privado sirve entre las partes, pero no te inscribe como dueño.
¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?
El comprador. Es el obligado al pago según la Ley de Tributación Municipal, y se paga antes de la escritura pública en el SAT o la municipalidad que corresponda.
Este artículo es una pieza de la guía de cómo se compra una casa paso a paso, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- Impuesto de alcabala: qué es y cómo calcularlo — LP Derecho
- MEF establece en S/ 5.500 el valor de la UIT para el año 2026 — Gob.pe
- Bono del Buen Pagador del Crédito Mivivienda sube hasta S/ 27.800 — Infobae (20-jun-2026)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Comprar la primera vivienda es la operación más grande que hace la mayoría de las personas. Estos servicios cubren los cuatro puntos donde más se equivoca la gente:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
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