Comprar la primera casa tiene seis pasos, y los dos primeros ocurren antes de mirar una sola propiedad: saber cuánto puedes pagar y revisar tu propio historial crediticio. Empezar por buscar es la razón más común de frustración en el proceso.
Datos clave
- Scotiabank proyecta más de 45.000 créditos hipotecarios en 2026; la TEA hipotecaria promedio en soles de la banca fue 7,47% en agosto de 2026 (BCRP, serie PN07848NM). El dato de cada banco, al día: tasas de crédito hipotecario hoy por banco.
- El Bono del Buen Pagador llega hasta S/ 27.800 según el tramo de valor de la vivienda (D.S. 011-2026-VIVIENDA).
- 35% de los compradores llega con crédito preaprobado (CODIP): es lo que te pone adelante.
- La alcabala la paga el comprador: 3% sobre el exceso de S/ 55.000 en 2026.
¿Cuáles son los seis pasos?
| Paso | Qué haces | Herramienta |
|---|---|---|
| 1 | Calcular tu cuota máxima real | Tu presupuesto, no el tope del banco |
| 2 | Revisar tu historial crediticio | Reporte Equifax |
| 3 | Buscar con filtro duro | Buscador de propiedades |
| 4 | Calcular el costo total, no el precio | Calculadora de alcabala |
| 5 | Verificar la partida registral | Sunarp |
| 6 | Revisar la minuta antes de firmar | Asesoría legal |
Si estás empezando la compra, conviene leer primero la guía completa para comprar una casa o departamento en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
¿Por qué revisar mi historial antes de buscar?
Porque si hay algo que corregir, corregirlo toma semanas o meses, y es mucho mejor descubrirlo ahora que cuando ya separaste una unidad. Una deuda pequeña olvidada, un error en el reporte o un exceso de obligaciones vigentes pueden ser la diferencia entre aprobación y rechazo. Ver para qué sirve el reporte crediticio si vas a comprar.
¿Qué subsidios puedo usar?
Si calificas para el Crédito Mivivienda, el Bono del Buen Pagador se suma a tu cuota inicial y no se devuelve. Los montos vigentes por tramo están en Crédito MiVivienda 2026: requisitos, bono y cómo pedirlo. Verifica el tramo antes de elegir el inmueble: el valor de la vivienda define cuánto bono recibes.
¿Qué no debo saltarme nunca?
La verificación registral antes de entregar cualquier monto, incluida la separación. Y la revisión de la minuta antes de firmar. Son los dos pasos que evitan la mayoría de los problemas graves. El checklist está en checklist legal antes de la minuta.
Ver también: cómo comprar una casa por primera vez? Guía paso a paso.
Cuánto dinero necesitas reunir, y de dónde puede salir
El error más repetido entre quienes compran por primera vez es preparar una sola bolsa de dinero cuando hacen falta dos:
- La cuota inicial. Es lo que pones de tu bolsillo; lo usual es que el banco exija al menos un 10 % del precio. Para un departamento de S/ 300.000, eso significa S/ 30.000.
- Los gastos de cierre. Alcabala, notaría y registro, más la tasación si compras con crédito. No entran en el préstamo y, sumados, representan de un 3 % a un 6 % del precio.
Para juntar la inicial, revisa estas fuentes antes de descartar la compra:
- Tu CTS. La Ley 32322 permite retirar el 100 % hasta el 31 de diciembre de 2026; desde 2027 vuelve el tope del 50 %. No necesitas autorización de tu empleador.
- Inicial en cuotas. En proyectos en preventa, algunas inmobiliarias fraccionan la inicial durante la construcción.
- Ahorro programado. Además de acumular el monto, demuestra disciplina de ahorro en la evaluación del banco.
- Compra con un familiar, dejando por escrito el porcentaje de propiedad de cada uno.
Hay más alternativas en Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026.
Cómo leer tu calificación antes de postular
El score llama la atención, pero el banco mira sobre todo tu calificación: la categoría en la que te ubica cada acreedor por los días que llevas atrasado. La Resolución SBS 11356-2008 define esos rangos, y no son iguales para una tarjeta que para una hipoteca:
- Normal: en tarjetas y préstamos de consumo, pagos al día o con un máximo de 8 días de retraso; en un hipotecario, hasta 30.
- CPP: en consumo, entre 9 y 30 días de retraso; en hipotecario, entre 31 y 60. Es una señal de alerta que suele sumar requisitos o hacerte esperar.
- Deficiente: en consumo, entre 31 y 60 días; en hipotecario, entre 61 y 120. Con esta categoría, la mayoría de los bancos deja de evaluarte para vivienda.
Como el banco ve la calificación que te pone cada acreedor, una tarjeta de una tienda con 40 días de retraso puede restarte más que un préstamo grande que pagas puntualmente. Revisa tu reporte con 3 meses de anticipación como mínimo: pagar una deuda olvidada toma días, pero rectificar un error del reporte puede tomar semanas.
Qué se firma y en qué orden
- Arras o separación: documento privado que reserva el inmueble, idealmente con firmas legalizadas.
- Minuta: la compraventa por escrito, con la firma de un abogado que la redacta y autoriza.
- Escritura pública: la minuta elevada ante notario.
- Inscripción en Sunarp: una vez que la notaría ingresa el parte, el trámite normal dura unos 7 días hábiles. Mientras no figures como titular en la partida, tu compra no se puede oponer a terceros, aunque hayas pagado todo.
Antes del primer pago, incluso de la separación, confirma en la partida que quien vende es el titular inscrito y que su DNI coincide, que no hay cargas vigentes o que está pactado por escrito cómo se levantan, y que el área y la descripción corresponden a lo que visitaste.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito de inicial?
Depende del producto de crédito y del banco. Si calificas para el Crédito Mivivienda, el Bono del Buen Pagador se suma a tu cuota inicial y no se devuelve; llega hasta S/ 27.800 según el tramo de valor de la vivienda. El detalle está en cuota inicial de un departamento.
¿Puedo comprar sin inicial?
Es muy difícil. Lo que sí ayuda, si calificas para el Crédito Mivivienda, es el Bono del Buen Pagador, que se suma a tu cuota inicial; verifica el tramo antes de elegir el inmueble, porque el valor de la vivienda define cuánto recibes. Las opciones están en comprar sin cuota inicial.
¿Cuántas propiedades debo ver?
Entre cinco y ocho, siempre que estén bien elegidas. Para lograrlo, busca con filtro duro después de calcular tu cuota máxima real y revisar tu historial crediticio, no antes: empezar por buscar es la causa más común de frustración. Más detalle en cuántas ver antes de decidir.
¿Qué gastos hay además del precio?
Alcabala, notaría, registro, tasación y seguros. La alcabala la paga el comprador y en 2026 equivale al 3% sobre el exceso de S/ 55.000, así que calcúlala antes de decidir. El desglose completo está en el costo real de comprar.
¿Conviene comprar en planos?
Depende del plazo que puedas esperar y del riesgo que estés dispuesto a asumir. En cualquier caso, verifica la partida registral antes de entregar cualquier monto, incluida la separación, y revisa la minuta antes de firmar. Los riesgos y cómo cubrirte están en Comprar un departamento en planos en el Perú: guía completa 2026 (ventajas, riesgos, contrato y entrega).
Fuentes
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas y más de 45.000 créditos hipotecarios en 2026
- CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador y ventas 1S-2026 en Lima y Callao
- El Peruano (junio 2026) — El Gobierno eleva hasta S/ 27.800 el Bono del Buen Pagador (D.S. 011-2026-VIVIENDA)
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (impuesto de alcabala)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Cada paso de la compra tiene una herramienta que lo resuelve:
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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