El metro cuadrado de departamento en Pueblo Libre tiene una mediana de venta de US$ 1.875, unos S/ 6.350 al tipo de cambio promedio del trimestre, según el BCRP al primer trimestre de 2026, el último publicado. Subió 13,4 % en un año, más que el promedio de los doce distritos (+10,9 %), y aun así sigue por debajo del precio promedio. Su PER pasó a 16,9 años, equivalente a una rentabilidad bruta aproximada de 5,9 %, prácticamente en el promedio. En el cuarto trimestre de 2025 tenía el segundo mejor PER de la muestra (14,9 años), y el BCRP lo destacó entonces entre los distritos con mayor aumento de precio de alquiler del trimestre.
Datos clave de Pueblo Libre
- Mediana de venta: US$ 1.875/m² ≈ S/ 6.350/m² (BCRP, serie PD17467PQ, 1T2026).
- Variación anual: +13,4 % frente a los US$ 1.653/m² del primer trimestre de 2025. En el cuarto trimestre de 2025 estaba en US$ 1.717.
- Alquiler: unos US$ 111 anuales por m² (precio ÷ PER), por debajo del promedio de los doce distritos (122). En el cuarto trimestre de 2025 el BCRP lo destacó entre los mayores incrementos trimestrales.
- PER: 16,9 años (BCRP, serie PD41946PQ, 1T2026), algo por encima del promedio (16,7); en el cuarto trimestre de 2025 era el segundo mejor de los doce distritos (14,9). Rentabilidad bruta aproximada de 5,9 %.
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Precio del m² en Pueblo Libre hoy: dato oficial, avisos y cuota
| Indicador | Pueblo Libre | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Venta por m² (departamentos) | US$ 1.875 · S/ 6.350 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Alquiler por m² al mes (derivado: precio ÷ PER ÷ 12) | US$ 9,2 · S/ 31,3 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Variación trimestral (US$) | +9,2 % frente a T4-2025 (US$ 1.717/m²) | serie BCRP |
| Variación anual (US$) | +13,4 % | serie BCRP |
| PER y rentabilidad bruta | 16,9 años · 5,9 % | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 319 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Cuota de referencia: un departamento de 70 m² en Pueblo Libre cuesta unos S/ 444.500 al m² del BCRP (primer trimestre de 2026); con 10 % de inicial y 20 años, la cuota con la TEA promedio de los créditos hipotecarios en soles de la banca (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026) es S/ 3.204 al mes, sin seguros ni comisiones; el ingreso familiar de referencia (cuota ≤ 30 %) es S/ 10.679. Compara la cuota en Pueblo Libre banco por banco.
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Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Moderna: Jesús María · Lince · Magdalena del Mar · San Miguel.
Fuentes: BCRP, precios de venta de departamentos por distrito (serie PD17467PQ) e indicador PER (serie PD41946PQ), primer trimestre de 2026, publicado el 31-07-2026; soles a S/ 3,387 por dólar. MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Tasas: SBS, tasa de interés promedio del sistema bancario, préstamos hipotecarios para vivienda en soles. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.Para comparar con calma: vivir, comprar y alquilar en Pueblo Libre, con precios, zonas, avisos y agentes en una sola página.
Precio bajo el promedio, renta en la media
| Indicador | Pueblo Libre | Promedio 12 distritos |
|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 1.875/m² · S/ 6.350 | US$ 2.042/m² · S/ 6.916 |
| Alquiler anual (precio ÷ PER) | US$ 111/m² | US$ 122/m² |
| PER (años) | 16,9 | 16,7 |
| Rentabilidad bruta aproximada | 5,9 % | 6,0 % |
| Variación interanual en US$ | +13,4 % | +10,9 % |
La aritmética cambió en el primer trimestre de 2026: el precio de venta está 8 % por debajo del promedio y el alquiler estimado, 9 % por debajo. Con las dos brechas casi iguales, la rentabilidad bruta (5,9 %) queda prácticamente en el promedio (6,0 %). En el cuarto trimestre de 2025 la brecha jugaba a favor —precio 13 % por debajo del promedio y alquiler solo 5 % por debajo— y de ahí venía su buen ratio. Para un comprador con presupuesto ajustado sigue siendo una entrada más barata que la media de la muestra; para quien además quiere rentar, hoy rinde como un distrito promedio, no como uno de los mejores.
El lugar de este punto dentro de toda la tasación está explicado en la guía maestra de tasación y valor de un inmueble.
El lugar de este tema dentro de la fijación del precio está explicado en la guía maestra del precio de venta.
Lo mejor de Pueblo Libre
Pueblo Libre es, probablemente, el distrito con más historia por metro cuadrado de Lima después del Centro. Aquí está el Museo Nacional de Arqueología, Antropología e Historia del Perú, el museo estatal más antiguo del país, en la casona donde vivieron San Martín y Bolívar. A pocas cuadras, el Museo Larco, instalado en una mansión virreinal del siglo XVIII sobre una huaca precolombina, con jardines y una de las colecciones de arte precolombino más visitadas del continente.
Y está la Antigua Taberna Queirolo, abierta desde 1880 junto a la plaza Bolívar, uno de esos lugares donde el pisco, el vino de la casa y el jamón del norte se sirven igual que hace un siglo. Sumado a la Plaza Bolívar, la iglesia de Santa María Magdalena y el trazado de calles arboladas, el distrito conserva una escala de barrio antiguo que se perdió en casi toda la ciudad.
En lo práctico: es plano, seguro en la percepción de sus vecinos, muy caminable, con la avenida Brasil y La Marina como ejes de conexión rápida, y con acceso directo a San Miguel, Magdalena y el Cercado. Encaja bien con el comprador joven que describe CODIP —42% tiene hasta 35 años— y que busca ubicación céntrica sin el precio de los distritos costeros.
¿Conviene invertir en Pueblo Libre?
Con los datos del primer trimestre de 2026 es una combinación intermedia de la muestra oficial: precio de entrada por debajo del promedio, pero un ratio de recuperación (PER 16,9) en la media. Quien prioriza la renta encuentra hoy mejores ratios en Surquillo (PER 15,0) y Lince (15,1), este último con un precio de compra algo más alto (US$ 1.894 frente a US$ 1.875 por m²).
La advertencia de siempre: la rentabilidad bruta no descuenta vacancia, mantenimiento, arbitrios ni impuesto a la renta de primera categoría. Antes de proyectar, revisa cómo tributa el alquiler.
Si vas a vender en Pueblo Libre
Aquí compiten dos productos muy distintos: edificios nuevos de departamentos compactos y casas antiguas de metraje amplio. Si vendes una casa antigua, tu comprador puede ser un inversionista que evalúa demolición o remodelación, y en ese caso los parámetros urbanísticos del predio son tan relevantes como el estado del inmueble. Tenlos a la mano antes de publicar.
¿Cuánto cuesta un departamento en Pueblo Libre según su tamaño?
El precio por m² se entiende mejor convertido en departamentos completos. Esta es la cuenta para las tipologías que más se venden en Pueblo Libre, con 20 % de inicial y crédito a 20 años:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 285.750 | S/ 57.150 | S/ 6.922 | S/ 1.984 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 412.750 | S/ 82.550 | S/ 10.732 | S/ 2.866 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 539.750 | S/ 107.950 | S/ 14.542 | S/ 3.747 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 698.500 | S/ 139.700 | S/ 19.305 | S/ 4.849 |
A la inicial súmale la alcabala y alrededor de 1 % del precio en notaría, registro y tasación: el dinero que hay que tener el día de la firma se acerca al 24 % del precio. Tus propios números los sacas en la calculadora de crédito hipotecario.
¿Cuánto cuesta vivir en Pueblo Libre al mes?
Vivir en Pueblo Libre en un departamento de 2 dormitorios de 65 m² parte de unos S/ 2.034 al mes de alquiler, según el precio y el PER del BCRP al primer trimestre de 2026. Ese es el piso, no el total: al alquiler hay que sumarle el mantenimiento del edificio, los arbitrios, los servicios y —si el departamento es tuyo— el impuesto predial. Pueblo Libre tiene un precio de compra moderado para su nivel de consolidación y un alquiler que hoy rinde en línea con el promedio de los doce distritos del BCRP.
| Concepto | Cuánto | Cómo lo averiguas exactamente |
|---|---|---|
| Alquiler de 65 m² | S/ 2.034 al mes | Indicador de alquiler del BCRP para el distrito, sobre 65 m² |
| Mantenimiento del edificio | Depende del edificio | Pídele al propietario el último recibo de la junta de propietarios antes de firmar |
| Arbitrios municipales | Depende del predio | Consulta el estado de cuenta en la municipalidad con el código de contribuyente |
| Impuesto predial (solo propietario) | S/ 88 al mes en el ejemplo | Se calcula sobre el autovalúo de la declaración jurada, no sobre el precio de venta |
| Luz, agua, gas e internet | Según consumo | Pide los tres últimos recibos del departamento: es el mejor predictor de tu propio gasto |
Elaboración de EximiaHaus. La renta es un cálculo con el precio y el PER del BCRP al 1T2026 (alquiler anual = precio ÷ PER, × 65 m², a S/ 3,387 por dólar, entre 12 meses) y el predial se calcula con los tramos vigentes y la UIT 2026 de S/ 5.500. Los conceptos variables no se estiman a propósito: dependen del edificio y del consumo de cada hogar.
Para seguir con Pueblo Libre: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima, las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una y cómo es vivir en Pueblo Libre.
Mapa interactivo: compara Pueblo Libre con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Pueblo Libre en 2026?
La mediana es de US$ 1.875/m², unos S/ 6.350 con el tipo de cambio promedio del trimestre, según el BCRP al primer trimestre de 2026, el último publicado. Subió 13,4 % frente a los US$ 1.653/m² del primer trimestre de 2025 (3,8 % en soles, por la caída del dólar) y está por debajo del promedio de los doce distritos medidos, de US$ 2.042/m².
¿Subió el alquiler en Pueblo Libre?
Subió con fuerza a fines de 2025: el BCRP señaló a Pueblo Libre entre los distritos con mayor aumento del precio de alquiler respecto del trimestre anterior en su reporte al cuarto trimestre de 2025. Al primer trimestre de 2026, el alquiler estimado (precio ÷ PER) es de unos US$ 111 anuales por m², algo menos que los cerca de US$ 115 del cuarto trimestre, frente a US$ 122 del promedio de los doce distritos.
¿Es Pueblo Libre buen distrito para invertir?
Al primer trimestre de 2026 su PER es de 16,9 años, casi el promedio de los doce distritos medidos (16,7), con una rentabilidad bruta aproximada de 5,9 %; el precio de entrada está 8 % por debajo del promedio y el alquiler estimado, 9 % por debajo. Es una relación precio-renta en la media de la muestra —en el cuarto trimestre de 2025 estaba entre las más favorables, con un PER de 14,9—, y esa rentabilidad no descuenta vacancia, mantenimiento, arbitrios ni impuesto a la renta.
¿Pueblo Libre es céntrico?
Sí. Limita con Magdalena, San Miguel, Breña, Jesús María y el Cercado, y se conecta por las avenidas Brasil, La Marina y Universitaria, lo que lo deja a distancias cortas del centro financiero y del Centro Histórico. Además, es plano y muy caminable.
¿Qué museos hay en Pueblo Libre?
El Museo Nacional de Arqueología, Antropología e Historia del Perú, el museo estatal más antiguo del país, en la casona donde vivieron San Martín y Bolívar, y el Museo Larco, en una mansión virreinal del siglo XVIII sobre una huaca precolombina, con una de las colecciones de arte precolombino más importantes del continente.
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Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025 (09/03/2026)
- BCRP — Serie PD17467PQ, venta de departamentos en Pueblo Libre (US$ por m²), 1T2026
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Perfil del comprador inmobiliario en Lima 2026 — Real Estate Data Analytics de CODIP (vía Construyendo)
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
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