El metro cuadrado en Pueblo Libre tiene una mediana de venta de US$ 1.717, unos S/ 5.803 al tipo de cambio de agosto de 2026, según el BCRP al cuarto trimestre de 2025. Es uno de los precios más bajos de Lima Moderna y viene con el segundo mejor PER de toda la muestra: 14,9 años, equivalente a una rentabilidad bruta aproximada de 6,7%. El BCRP además lo destaca entre los distritos con mayor aumento de precio de alquiler del trimestre.
Datos clave de Pueblo Libre
- Mediana de venta: US$ 1.717/m² ≈ S/ 5.803/m² (BCRP, 4T2025).
- Variación anual: +7,5% frente a los US$ 1.597/m² del cuarto trimestre de 2024.
- Alquiler: US$ 115 anuales por m², con uno de los mayores incrementos trimestrales según el BCRP.
- PER: 14,9 años, el segundo mejor de los doce distritos. Rentabilidad bruta aproximada de 6,7%.
- Nexo Inmobiliario ubica los proyectos nuevos entre S/ 6.000 y S/ 6.300/m².
Precio bajo, renta alta
| Indicador | Pueblo Libre | Promedio 12 distritos |
|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 1.717/m² · S/ 5.803 | US$ 1.967/m² · S/ 6.648 |
| Alquiler anual | US$ 115/m² | US$ 121/m² |
| PER (años) | 14,9 (2.º mejor) | 16,3 |
| Rentabilidad bruta aproximada | 6,7% | 6,1% |
| Variación interanual | +7,5% | +8,4% |
La aritmética es sencilla: el precio de venta está 13% por debajo del promedio y el alquiler solo 5% por debajo. Esa brecha es la que produce el buen ratio. Para un comprador con presupuesto ajustado que además quiere rentar, Pueblo Libre es de los pocos distritos de Lima Moderna donde ambas cosas encajan.
Lo mejor de Pueblo Libre
Pueblo Libre es, probablemente, el distrito con más historia por metro cuadrado de Lima después del Centro. Aquí está el Museo Nacional de Arqueología, Antropología e Historia del Perú, el museo estatal más antiguo del país, en la casona donde vivieron San Martín y Bolívar. A pocas cuadras, el Museo Larco, instalado en una mansión virreinal del siglo XVIII sobre una huaca precolombina, con jardines y una de las colecciones de arte precolombino más visitadas del continente.
Y está la Antigua Taberna Queirolo, abierta desde 1880 junto a la plaza Bolívar, uno de esos lugares donde el pisco, el vino de la casa y el jamón del norte se sirven igual que hace un siglo. Sumado a la Plaza Bolívar, la iglesia de Santa María Magdalena y el trazado de calles arboladas, el distrito conserva una escala de barrio antiguo que se perdió en casi toda la ciudad.
En lo práctico: es plano, seguro en la percepción de sus vecinos, muy caminable, con la avenida Brasil y La Marina como ejes de conexión rápida, y con acceso directo a San Miguel, Magdalena y el Cercado. Encaja bien con el comprador joven que describe CODIP —42% tiene hasta 35 años— y que busca ubicación céntrica sin el precio de los distritos costeros.
¿Conviene invertir en Pueblo Libre?
Es de las mejores combinaciones de la muestra oficial: precio de entrada por debajo del promedio y ratio de recuperación entre los dos mejores. Solo Surquillo tiene un PER más favorable, y Lince iguala su rentabilidad bruta con un precio de compra más alto.
La advertencia de siempre: la rentabilidad bruta no descuenta vacancia, mantenimiento, arbitrios ni impuesto a la renta de primera categoría. Antes de proyectar, revisa cómo tributa el alquiler.
Si vas a vender en Pueblo Libre
Aquí compiten dos productos muy distintos: edificios nuevos de departamentos compactos y casas antiguas de metraje amplio. Si vendes una casa antigua, tu comprador puede ser un inversionista que evalúa demolición o remodelación, y en ese caso los parámetros urbanísticos del predio son tan relevantes como el estado del inmueble. Tenlos a la mano antes de publicar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Pueblo Libre en 2026?
La mediana es de US$ 1.717/m², unos S/ 5.803 con el tipo de cambio de agosto de 2026, según el BCRP al cuarto trimestre de 2025. Los proyectos nuevos se ubican entre S/ 6.000 y S/ 6.300/m².
¿Es Pueblo Libre buen distrito para invertir?
Tiene el segundo mejor PER de los doce distritos medidos (14,9 años) y una rentabilidad bruta aproximada de 6,7%, con un precio de entrada 13% por debajo del promedio. Es de las relaciones precio-renta más favorables de la muestra.
¿Qué museos hay en Pueblo Libre?
El Museo Nacional de Arqueología, Antropología e Historia del Perú —el museo estatal más antiguo del país— y el Museo Larco, con una de las colecciones de arte precolombino más importantes del continente.
¿Pueblo Libre es céntrico?
Sí. Limita con Magdalena, San Miguel, Breña, Jesús María y el Cercado, y se conecta por las avenidas Brasil, La Marina y Universitaria, lo que lo deja a distancias cortas del centro financiero y del Centro Histórico.
¿Subió el alquiler en Pueblo Libre?
Sí. El BCRP señala a Pueblo Libre entre los distritos con mayor aumento del precio de alquiler respecto del trimestre anterior en su reporte al cuarto trimestre de 2025.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025 (09/03/2026)
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Perfil del comprador inmobiliario en Lima 2026 — Real Estate Data Analytics de CODIP (vía Construyendo)
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
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