Un contrato de separación de un inmueble debe decir, como mínimo: quiénes firman, qué inmueble se separa (con su partida registral), el precio total, cuánto se entrega y a cuenta de qué, el plazo para firmar la minuta, en qué casos se devuelve el dinero —sobre todo si el banco no aprueba el crédito—, en cuántos días y a qué cuenta. La separación no está regulada como figura propia en el Código Civil: sus efectos son los que diga el papel. Es información general; el texto final lo revisa un abogado.
Datos clave
- Entre particulares: ninguna norma obliga a devolver una separación; manda lo pactado.
- Nombre sin efecto: si el texto reproduce arras de retractación, funciona como tales aunque se titule "separación".
- Arras de retractación: solo son válidas en los contratos preparatorios (Código Civil, art. 1480).
- Cláusula más importante: qué pasa si el banco no aprueba el crédito por causa que no depende del comprador.
- Vendedor empresa: debe informar antes las condiciones y penalidades de la separación, y en preventa devolver todo si la falla es suya (Ley 29571, art. 77.2 f).
¿Qué es exactamente un contrato de separación?
Es el documento que acompaña al pago con el que el comprador pide que el inmueble se retire del mercado mientras se prepara la compraventa. En la práctica es una de estas tres cosas, según cómo se redacte:
| Si el documento dice… | Funciona como | Si el comprador se retira | Si el vendedor se retira |
|---|---|---|---|
| Que es un pago a cuenta del precio, con causales de devolución | Pago a cuenta con condiciones | Lo que diga cada causal | Devuelve lo recibido y responde por su incumplimiento |
| Que son arras confirmatorias de una compraventa ya acordada | Arras confirmatorias (arts. 1477 a 1479) | El vendedor puede dejar sin efecto el contrato y conservar las arras | El comprador puede dejarlo sin efecto y exigir el doble |
| Que cualquiera puede retractarse, en un compromiso de compraventa | Arras de retractación (arts. 1480 a 1483) | Pierde lo entregado | Devuelve el doble |
Fuente: Código Civil del Perú, arts. 1477 a 1483. Cuadro orientativo de EximiaHaus: la calificación depende del texto firmado.
Si el documento no dice nada de esto, cada parte lo leerá a su favor. Por eso conviene escribirlo. Qué es una separación y cuánto se suele pagar está en qué es una separación y cuánto se paga; aquí va el texto.
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para comprar una casa en el Perú en 2026.
Para ver en qué momento de la compra se revisa esto, consulta cómo verificar un inmueble antes de comprar: la guía completa.
Para ver en qué momento de una compra en preventa entra esto, revisa la guía maestra para comprar en planos o en preventa.
¿Qué cláusulas debe tener para que te devuelvan el dinero?
Estas son las cláusulas que protegen al comprador, con un texto de ejemplo para adaptar. Los corchetes se completan con los datos de tu operación.
1. Partes e inmueble
"Conste por el presente documento el acuerdo de separación que celebran [nombre], con DNI [número], de estado civil [estado civil] (EL VENDEDOR), y [nombre], con DNI [número] (EL COMPRADOR), respecto del inmueble ubicado en [dirección], inscrito en la partida electrónica N° [número] del Registro de Predios de [oficina registral]."
Si el vendedor es casado y el inmueble es un bien social, deben firmar los dos cónyuges. Si firma un apoderado, pide el poder y su vigencia.
2. Precio y monto de la separación
"Las partes acuerdan que el precio de venta del inmueble es de [monto y moneda]. En la fecha, EL COMPRADOR entrega a EL VENDEDOR la suma de [monto] mediante transferencia a la cuenta N° [número] del banco [banco], en calidad de pago a cuenta del precio, que se imputará al precio en la minuta de compraventa."
Fijar el precio total evita que el vendedor lo suba después. Pagar por transferencia deja la prueba.
3. Plazo para firmar la minuta
"Las partes se obligan a suscribir la minuta de compraventa a más tardar el [fecha], o dentro de los [número] días calendario siguientes a la comunicación de la aprobación del crédito, lo que ocurra primero."
4. Devolución si el banco no aprueba el crédito
"Si la entidad financiera no aprueba el crédito hipotecario solicitado por EL COMPRADOR dentro del plazo de [número] días calendario, por causa no imputable a él, acreditada con la comunicación escrita de la entidad, el presente acuerdo quedará sin efecto y EL VENDEDOR devolverá el íntegro de la suma recibida dentro de los [número] días hábiles siguientes a dicha comunicación, sin deducción alguna."
Es la cláusula que más falta y la que más dinero decide. Pide un plazo realista para la evaluación del banco y precalifica antes de firmar. Ver si te devuelven la separación cuando el banco no aprueba.
5. Devolución por problemas del inmueble
"Si antes de la firma de la minuta se verifica que el inmueble registra cargas, gravámenes, embargos o deudas no informadas, o que EL VENDEDOR no puede transferirlo libre de ellas en el plazo pactado, EL COMPRADOR podrá dejar sin efecto el presente acuerdo y EL VENDEDOR devolverá la suma recibida dentro de los [número] días hábiles siguientes, más [penalidad acordada]."
6. Si el vendedor se retira o vende a otro
"Si EL VENDEDOR desiste de la venta o transfiere el inmueble a un tercero, devolverá la suma recibida más [penalidad o monto equivalente] dentro de los [número] días hábiles siguientes."
Si se pactan arras de retractación, esta cláusula es la de "devolver el doble". Si no, la penalidad pactada evita tener que probar el daño; ver qué es la cláusula penal y hasta cuánto puede llegar.
7. Si el comprador se retira sin causa
"Si EL COMPRADOR desiste de la compra sin que concurra alguna de las causales de devolución previstas, EL VENDEDOR podrá retener [porcentaje o monto] como penalidad y devolverá el saldo dentro de los [número] días hábiles."
Una penalidad proporcional y recíproca es más fácil de defender que perder el cien por ciento. Una penalidad manifiestamente excesiva puede ser reducida por el juez (Código Civil, art. 1346).
8. Cuenta de devolución, domicilios y firmas
"Toda devolución se efectuará en la cuenta N° [número] del banco [banco] a nombre de EL COMPRADOR. Las partes señalan como domicilios los indicados en la introducción, donde se tendrán por válidas las comunicaciones."
Firmar con firmas legalizadas ante notario da fecha cierta al documento.
¿Cómo sé si lo que firmé es separación, arras o compromiso?
Lee tres cosas: si el documento fija el precio total y el inmueble (si no, difícilmente hay compraventa que exigir), si dice que las partes pueden "retractarse" o "desistir" a cambio de perder o devolver el doble (arras de retractación) y si dice que el pago "confirma" la compraventa o se "imputa al precio" (arras confirmatorias o pago a cuenta). Cuando el documento obliga a las dos partes a firmar después la compraventa, es un compromiso de compraventa; está explicado en compromiso de compraventa: qué es y cuánto dura.
¿Y si el vendedor es una inmobiliaria?
Cuando compras a una empresa, además del Código Civil rige el Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571), que tiene reglas propias para la separación:
- Información antes de pagar. La empresa debe informarte, antes de firmar y sin costo, las "condiciones de la separación: vigencia, causales y efectos de la resolución (gastos administrativos y penalidades)" (art. 77.2, literal f).
- Devolución íntegra si falla la empresa. En la venta sobre planos o de bienes futuros, el proveedor debe devolver "el íntegro de los pagos adelantados efectuados por todo concepto a sola solicitud del consumidor" si la operación no se ejecuta por causas atribuibles a él (mismo artículo).
- Penalidades justificadas. En 2025 la Sala de Indecopi declaró abusiva una cláusula que retenía el 30 % del precio si el comprador desistía, porque no había nada en el expediente que justificara ese porcentaje, y sancionó a la empresa también por no informar las penalidades antes del contrato (Res. 642-2025/SPC-INDECOPI).
Si la empresa no cumple, reclama primero en su Libro de Reclamaciones: debe responderte por escrito en un plazo no mayor de 15 días hábiles (Ley 29571, art. 24.1). Si no hay solución, puedes acudir a Indecopi. Ver cláusulas abusivas en una compraventa.
Qué revisar antes de firmar y pagar
- Copia literal de la partida: titular, área, cargas y embargos. Ver ¿Cómo leer una partida registral de Sunarp? Rubros, asientos y las 8 cargas que debes buscar (2026).
- Identidad y estado civil del vendedor, y el poder si firma otra persona.
- Tu precalificación bancaria, si compras con crédito.
- Que el documento tenga todas las cláusulas de arriba y que las devoluciones tengan plazo en días.
- Que el pago sea por transferencia a una cuenta del titular inscrito.
La lista completa de verificaciones está en qué revisar antes de dar la separación.
Preguntas frecuentes
¿Existe un modelo oficial de contrato de separación?
No hay un formato oficial. Puedes usar las cláusulas de este artículo como guía o partir de un modelo de arras, según lo que quieran pactar: modelo de arras confirmatorias o modelo de arras de retractación.
¿La separación se descuenta del precio?
Solo si el documento lo dice. Escríbelo: "se imputará al precio en la minuta de compraventa".
¿Me devuelven la separación si me arrepiento?
Depende de lo pactado. Si el documento no prevé devolución por desistimiento, lo normal es que la pierdas total o parcialmente. Si eran arras de retractación, las pierdes.
¿Sirve un recibo simple?
Como prueba de pago, sí; como acuerdo, no. Un recibo no dice qué pasa si el crédito no sale ni en cuántos días te devuelven.
¿La separación me da algún derecho sobre el inmueble?
Solo un derecho frente al vendedor. No se inscribe en Sunarp y el inmueble sigue siendo del vendedor, que podría venderlo o ser embargado. Por eso el plazo hasta la minuta debe ser corto.
¿Cuánto tiempo tiene el vendedor para devolverme el dinero?
El que diga el documento. Si no dice nada, empieza la discusión: por eso el plazo en días hábiles tiene que estar escrito.
Seguir leyendo
- Arras: cuánto dinero pierdes si te arrepientes de la compra
- Modelo de contrato de arras
- ¿Qué pasa con mi adelanto si la compra se cae?
- Modelo de contrato de arras confirmatorias
Fuentes
- Código Civil del Perú, Decreto Legislativo 295 — SPIJ, Ministerio de Justicia
- Código de Protección y Defensa del Consumidor, Ley 29571 (arts. 24, 76 a 80), edición oficial 2023 — gob.pe
- Res. 642-2025/SPC-INDECOPI: cláusula abusiva que retenía el 30 % del precio por desistimiento — vía LP Derecho
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