El compromiso de compraventa —también llamado promesa de venta o contrato preparatorio— es el acuerdo por el que comprador y vendedor se obligan a firmar más adelante la compraventa definitiva de un inmueble. Debe decir al menos cuál es el inmueble y el precio; su plazo lo fijan las partes y, si no lo fijan, es de un año. Si uno se niega a firmar sin justificación, el otro puede exigirlo ante el juez o dejarlo sin efecto, y pedir indemnización. Es información general: el contrato concreto lo revisa un abogado.
Datos clave
- Qué es: "las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo" (Código Civil, art. 1414).
- Contenido mínimo: los elementos esenciales del contrato definitivo; en una compraventa, el inmueble y el precio (art. 1415).
- Plazo: determinado o determinable; si no se fija, un año (art. 1416), y puede renovarse al vencer (art. 1417).
- Si el otro no firma: exigir judicialmente la celebración o dejar sin efecto el compromiso, con indemnización en ambos casos (art. 1418).
- No es lo mismo que la opción de compra: en el compromiso las dos partes quedan obligadas; en la opción, solo una.
¿Qué es un compromiso de compraventa?
Es un contrato preparatorio: no transfiere el inmueble, sino que obliga a las dos partes a firmar después la compraventa. Se usa cuando ya hay acuerdo en el bien y el precio, pero todavía falta algo para cerrar: que el banco apruebe el crédito, que el vendedor levante una hipoteca, que se inscriba una sucesión o una independización, o que el comprador reúna el dinero.
El Código Civil lo regula en los artículos 1414 a 1418. La regla que más importa es la del artículo 1415: el compromiso debe contener, por lo menos, los elementos esenciales del contrato definitivo. Si el papel no identifica el inmueble o no fija el precio, no hay compromiso que exigir.
En el lenguaje del mercado se le llama de varias formas: promesa de venta, promesa de compraventa, compromiso de compraventa o contrato preparatorio. El nombre no decide sus efectos: lo decide lo que el documento dice.
¿En qué se diferencia de la separación, las arras y la opción de compra?
| Figura | Quién queda obligado | Qué pasa si alguien se echa atrás | Base legal |
|---|---|---|---|
| Compromiso de compraventa | Las dos partes, a firmar la compraventa | Se puede exigir judicialmente la firma o dejarlo sin efecto, con indemnización | Código Civil, arts. 1414 a 1418 |
| Contrato de opción | Solo el que concede la opción; el otro decide si compra | Si el beneficiario ejerce la opción en plazo, la compraventa queda celebrada | Arts. 1419 a 1425 |
| Arras confirmatorias | Las dos partes: confirman un contrato ya celebrado | Quien no incumplió puede quedarse con las arras (o pedir el doble) o exigir el cumplimiento | Arts. 1477 a 1479 |
| Arras de retractación | Las dos, con derecho a retractarse | Quien las dio las pierde; quien las recibió devuelve el doble | Arts. 1480 a 1483 |
| Separación | Lo que diga el documento | Lo que diga el documento | No está regulada como figura propia |
Fuente: Código Civil del Perú. Cuadro orientativo de EximiaHaus; los efectos concretos dependen del texto firmado.
Pueden combinarse: es frecuente un compromiso de compraventa con arras. El compromiso fija qué se firmará y cuándo; las arras definen qué pasa con el dinero entregado si alguien no cumple. Un detalle legal: las arras de retractación solo son válidas en los contratos preparatorios (art. 1480), así que el compromiso es precisamente el lugar donde pueden pactarse. La diferencia entre ambas arras está en arras confirmatorias o de retractación, y la opción de compra en el contrato de opción de compra.
¿Cuánto dura un compromiso de compraventa?
El plazo que las partes pacten. El artículo 1416 del Código Civil pide que sea determinado (una fecha) o determinable (por ejemplo, "dentro de los 30 días siguientes a la aprobación del crédito"). Si el documento no dice nada, el plazo es de un año. Al vencer, puede renovarse (art. 1417).
En la práctica conviene no dejarlo abierto. Un plazo razonable depende de lo que falte: la evaluación de un crédito hipotecario, el levantamiento de una hipoteca o la inscripción de una sucesión tienen tiempos distintos. Lo útil es atar el plazo a hechos verificables y decir qué pasa si el hecho no ocurre.
¿Qué pasa si el vendedor o el comprador no firma?
El artículo 1418 da a la parte que sí quiere cumplir dos caminos alternativos ante la negativa injustificada del otro:
- Exigir judicialmente la celebración del contrato definitivo. El juez puede ordenar que se firme la compraventa en los términos del compromiso.
- Pedir que se deje sin efecto el compromiso. Se recupera la libertad de negociar con otro.
En uno u otro caso hay lugar a indemnización de daños y perjuicios. Si además se pactaron arras o una penalidad, entran en juego sus propias reglas: la penalidad evita tener que probar el daño (ver qué es la cláusula penal).
La palabra que decide es "injustificada". Si el comprador no firma porque el banco rechazó el crédito y el compromiso decía que en ese caso quedaba sin efecto, no hay negativa injustificada. Si el vendedor no firma porque no levantó la hipoteca que se comprometió a levantar, el incumplimiento es suyo. Por eso las condiciones deben estar escritas.
¿Qué debe decir un compromiso de compraventa?
- Las partes, con DNI y estado civil. Si el inmueble es un bien social, deben obligarse los dos cónyuges.
- El inmueble, con dirección, área y número de partida registral.
- El precio total, la moneda y la forma de pago: cuánto se entrega ahora, cuánto en la minuta y cuánto con el desembolso del banco.
- El plazo para firmar la minuta y la escritura, con fecha o con un hecho que lo active.
- Las condiciones de las que depende la firma: aprobación del crédito, levantamiento de cargas, inscripción de la sucesión o de la independización.
- Qué pasa con el dinero entregado en cada escenario: si se imputa al precio, si son arras y de qué tipo, cuándo se devuelve y en qué plazo.
- La penalidad por no firmar sin causa, recíproca para ambas partes.
- Quién paga los gastos de notaría, registro y alcabala en la compraventa definitiva.
Puedes partir del modelo de compromiso de compraventa (promesa de compraventa), que trae estas cláusulas para completar. Lo que el modelo no puede hacer por ti es revisar la partida: antes de firmar, pide la copia literal y confirma quién es el titular y qué cargas tiene. Ver qué revisar antes de entregar dinero.
¿Hay que firmarlo ante notario?
La ley no exige una forma especial para el compromiso de compraventa de un inmueble. Suele firmarse como documento privado con firmas legalizadas ante notario, lo que da fecha cierta y dificulta que alguien niegue su firma. La compraventa definitiva, en cambio, sí tiene que llegar a escritura pública para inscribirse en Sunarp.
Un compromiso firmado no impide por sí solo que el vendedor venda a otro que inscriba primero. Si te preocupa ese riesgo, pregunta a tu abogado por las herramientas registrales disponibles, como el bloqueo registral cuando ya hay minuta.
Un caso para ordenar las ideas
Supongamos que Lucía quiere comprar una casa en S/ 420.000 a Martín, pero la casa figura todavía a nombre del padre fallecido de Martín y la sucesión no está inscrita. Firman un compromiso de compraventa: precio fijo, S/ 20.000 como arras confirmatorias que se imputan al precio, y firma de la minuta dentro de los 30 días siguientes a la inscripción de la sucesión, con un tope de seis meses.
- Si la sucesión se inscribe y Martín se niega a firmar, Lucía puede exigir la compraventa ante el juez o dejar sin efecto el compromiso, y reclamar lo pactado por su incumplimiento.
- Si pasan los seis meses sin sucesión inscrita, el compromiso dice qué ocurre: por ejemplo, que se devuelven los S/ 20.000 en diez días hábiles.
Ejemplo ilustrativo, no corresponde a un caso real. Cómo funciona una sucesión está en Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026).
Preguntas frecuentes
¿Qué es un contrato preparatorio de compraventa?
Es un contrato que prepara otro: obliga a firmar en el futuro la compraventa definitiva. El Código Civil regula dos: el compromiso de contratar (arts. 1414 a 1418), donde ambas partes se obligan, y el contrato de opción (arts. 1419 a 1425), donde solo una queda obligada.
¿La promesa de venta es lo mismo que el compromiso de compraventa?
En la práctica sí: son nombres distintos para el mismo acuerdo. Lo que define sus efectos es el texto, no el título.
¿Qué pasa si el compromiso no dice plazo?
Se entiende que es de un año (Código Civil, art. 1416). Conviene fijarlo expresamente y atarlo a los hechos que faltan para firmar.
¿Puedo pedir que me devuelvan el dinero si no se firma la compraventa?
Depende de por qué no se firmó y de lo pactado. Si el incumplimiento es del vendedor, puedes dejar sin efecto el compromiso, recuperar lo entregado y reclamar daños; si pactaron arras, se aplican sus reglas. Si quien no firma eres tú sin causa, puedes perder lo entregado según el contrato.
¿El compromiso de compraventa se inscribe en Sunarp?
La compraventa definitiva es la que se inscribe. Sobre si el compromiso puede tener algún acceso al registro en tu caso, consulta con el notario o el abogado: la protección habitual frente a terceros llega con la minuta, la escritura y la inscripción.
¿Puedo ceder mi posición en el compromiso a otra persona?
Sí, si la otra parte lo acepta: es una cesión de posición contractual. Ver el modelo de cesión de posición contractual.
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Fuentes
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