En San Miguel, un departamento de 65 m² cuesta alrededor de S/ 372.840 a la mediana del distrito, y ese mismo departamento se alquila en torno a S/ 1.831 al mes. Con 20 % de cuota inicial y un crédito a 20 años a la tasa de referencia de 2026, la cuota queda cerca de S/ 2.384: esa diferencia, y no el gusto por el distrito, es lo que decide.
Datos clave de San Miguel
- Venta: US$ 1.697/m² ≈ S/ 5.736/m² (BCRP, 4T2025). Variación anual: +16,1 %, la segunda mayor subida de la muestra.
- Alquiler de 65 m²: alrededor de S/ 1.831 al mes.
- PER: 16,9 años de alquiler para cubrir el precio de compra.
- Rentabilidad bruta: cerca de 5,9 % anual.
- Cuota estimada: S/ 2.384 al mes con S/ 74.568 de inicial, 20 años y 7,65 % de TEA, sin seguros.
¿Qué dice la comparación cuota contra renta?
La cuota queda unos S/ 550 por encima de la renta, con un PER de 16,9 años cercano al promedio de Lima. Lo que hace distinto a San Miguel es la velocidad: subió 16,1 % en doce meses, y en un distrito que se revaloriza rápido, alquilar tiene un costo de oportunidad que no aparece en la cuota mensual.
| Concepto | Comprar | Alquilar |
|---|---|---|
| Desembolso inicial | S/ 74.568 más gastos de cierre | Garantía y adelanto |
| Pago mensual | S/ 2.384 más seguros y mantenimiento | S/ 1.831 más mantenimiento |
| Horizonte que lo justifica | Varios años en el mismo lugar | Menos de tres o cuatro años |
| Riesgo | Precio, tasa y liquidez | Subida de renta y mudanzas |
| Al final del período | Patrimonio | Flexibilidad |
Elaboración de EximiaHaus con datos de venta y alquiler del BCRP (4T2025) y tasa de referencia de la SBS 2026. La cuota es estimada y no incluye seguros ni mantenimiento.
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con requisitos, costos y plazos de 2026, está en cómo comprar una casa o departamento en el Perú, paso a paso.
¿Para quién conviene comprar aquí?
Para quien va a quedarse varios años, tiene la inicial reunida y estabilidad de ingresos. Comprar tiene costos de entrada y de salida —alcabala, notaría, registro, y tiempo de venta cuando quieras mudarte— que se diluyen con los años y pesan mucho si la estadía es corta. Puedes estimar la cuota con tus propios números en la calculadora de crédito hipotecario, y el impuesto de entrada, en la calculadora de alcabala.
¿Y para quién conviene alquilar?
Para quien no tiene la inicial completa, para quien no sabe si seguirá en el distrito en tres años, y para quien prefiere destinar el capital a otra cosa. Alquilar no es "tirar la plata": es pagar por flexibilidad, y en un distrito con PER alto —donde el alquiler tarda más en cubrir el precio— esa flexibilidad sale relativamente barata.
¿Dónde están los números completos?
El precio de venta por tipología está en el precio del m² en San Miguel y el detalle de rentas, en cuánto cuesta alquilar un departamento en San Miguel. Para conocer el distrito antes de decidir, está cómo es vivir en San Miguel, y la oferta disponible se filtra en el buscador de propiedades.
Si ya tienes un departamento concreto en la mira en San Miguel, pon su precio y el alquiler de uno parecido en la calculadora de comprar o alquilar: verás el costo neto de comprar y de alquilar a 5, 10 y 20 años con tus propios supuestos.
Preguntas frecuentes
¿Conviene comprar o alquilar en San Miguel?
Mes a mes, alquilar sale más barato: la cuota estimada de S/ 2.384 queda unos S/ 550 por encima de la renta de S/ 1.831 de un departamento de 65 m². Comprar se justifica si vas a quedarte varios años, tienes reunida la inicial de S/ 74.568 y tus ingresos son estables; si tu horizonte es menor a tres o cuatro años, alquilar suele convenir.
¿La cuota incluye seguros?
No: el desgravamen y el seguro del inmueble se suman a la cuota. Los S/ 2.384 al mes se calculan con 20 % de inicial, 20 años de plazo y 7,65 % de TEA, sin seguros ni mantenimiento, así que el pago real de comprar es mayor.
¿Y el mantenimiento del edificio?
Lo paga quien ocupa el departamento, compre o alquile, así que súmalo en ambos escenarios. La comparación justa es S/ 2.384 más seguros y mantenimiento si compras, frente a S/ 1.831 más mantenimiento si alquilas.
¿Conviene esperar a que bajen los precios?
Nadie acierta el momento; lo medible es tu horizonte y tu capacidad de pago. En San Miguel el precio del m² subió 16,1 % en doce meses, la segunda mayor subida de la muestra, y en un distrito que se revaloriza tan rápido seguir alquilando tiene un costo de oportunidad que no aparece en la cuota mensual.
¿El PER alto significa mal distrito?
No: significa que el alquiler rinde poco frente al precio, algo que le importa más al inversionista que a quien va a vivir ahí. San Miguel tiene un PER de 16,9 años, cercano al promedio de Lima, y donde el PER es alto la flexibilidad de alquilar sale relativamente barata.
¿Se puede comprar para alquilar en San Miguel?
Sí, pero mira primero la rentabilidad neta con vacancia y gastos, no la bruta, que ronda el 5,9 % anual. A eso súmale los costos de entrada y de salida de comprar, como alcabala, notaría, registro y el tiempo de venta, que pesan mucho si la inversión es de corto plazo.
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Fuentes
- BCRP — Indicadores del mercado inmobiliario, precios de venta y alquiler de departamentos
- SBS — Comparativo de tasas de crédito hipotecario
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para decidir con números y no con corazonadas:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble descontando vacancia, gastos e impuestos.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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