San Miguel alquila a US$ 100 por m² al año, lo que deja un 2 dormitorios de 65 m² en torno a S/ 1.831 mensuales. Con un precio de compra de S/ 5.736 por m², la rentabilidad bruta queda en 5,9%.
Datos clave
- Alquiler anual: US$ 100 por m².
- 2 dormitorios (65 m²): renta estimada de S/ 1.831 al mes.
- 1 dormitorio (45 m²): cerca de S/ 1.268 al mes.
- Rentabilidad bruta: 5,9% anual.
Renta mensual por tipología en San Miguel
Las tipologías chicas son las que más rotan, empujadas por la demanda estudiantil:
| Tipología | Renta mensual estimada | Impuesto 5% | Vacancia y reserva | Queda limpio |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 1.268 | S/ 63 | S/ 169 | S/ 1.036 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 1.831 | S/ 92 | S/ 244 | S/ 1.495 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 2.394 | S/ 120 | S/ 319 | S/ 1.955 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 3.098 | S/ 155 | S/ 413 | S/ 2.530 |
De la renta bruta a lo que realmente entra al bolsillo
El aviso dice un número y la cuenta bancaria recibe otro. Sobre el 2 dormitorios de 65 m² en San Miguel, con renta estimada de S/ 1.831, así se descompone el año:
- Renta bruta anual: S/ 21.970.
- Impuesto de primera categoría (5%): S/ 1.099 al año, que se paga mes a mes.
- Un mes de vacancia: S/ 1.831, el promedio razonable entre un inquilino y el siguiente.
- Reserva de mantenimiento (5%): S/ 1.099 para pintura, grifería, cerrajería y lo que aparezca.
- Neto estimado: S/ 17.941 al año, es decir unos S/ 1.495 mensuales en promedio.
El impuesto no es negociable, pero desde 2026 se declara en el mes en que efectivamente cobras (criterio de lo percibido, Ley 32430): si el inquilino se atrasa, lo declaras cuando te pague. La regla y el formulario están en el impuesto al alquiler 2026 y el formulario 1683 y en impuesto a la renta de primera categoría.
El ciclo universitario manda
San Miguel tiene una particularidad que cambia la gestión del alquiler: buena parte de su demanda se mueve al ritmo del calendario académico. Marzo y agosto concentran las búsquedas; diciembre y enero se enfrían.
Para el propietario la consecuencia es simple: no dejes vencer un contrato en noviembre si puedes evitarlo. Ajustar la fecha de inicio para que la renovación caiga antes del comienzo de clases vale más que discutir cien soles de renta.
Considera también que el inquilino estudiante suele compartir el departamento: define en el contrato cuántas personas ocupan el inmueble. El marco actualizado está en el contrato de alquiler 2026.
Dónde rinde mejor dentro del distrito
Las cuadras cercanas a las avenidas La Marina y Universitaria concentran la demanda de alquiler y colocan más rápido, aunque tienen más ruido. Las zonas residenciales interiores atraen a familias, con rentas algo menores pero contratos más largos.
Para dimensionar la compra, revisa cuánto cuesta un departamento en San Miguel y el precio del m² en San Miguel; para el ambiente, cómo es vivir en San Miguel.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento chico en San Miguel?
Un 45 m² completo se estima en S/ 1.268 mensuales. Los alquileres por habitación se mueven en otro mercado, con reglas y riesgos distintos.
¿Cuándo conviene publicar el aviso en San Miguel?
Antes del inicio del ciclo académico, en las semanas previas a marzo y a agosto, que es cuando se concentra la búsqueda.
¿Estas rentas incluyen el mantenimiento del edificio?
No. La cuota de mantenimiento se pacta aparte y en San Miguel suele pagarla el inquilino; conviene dejarlo escrito en el contrato para evitar discusiones.
¿Cuánta garantía se puede pedir?
Lo habitual son uno o dos meses de renta, además del mes adelantado. El detalle está en ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.
¿La renta se puede pactar en dólares?
Sí, es válido, pero conviene fijar el tipo de cambio de referencia en el contrato. Con renta de S/ 1.831, una variación de 5% en el dólar mueve unos S/ 92 al mes.
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El inventario actualizado de la zona: propiedades en San Miguel.
Si el objetivo es arrendar: alquilar tu propiedad paso a paso.
Si estás mirando propiedades en San Miguel, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Local comercial en alquiler en San Miguel, Vendo Casa para Remodelar de 300m2 en Urb. Maranga / San Miguel y Vendo Duplex Estreno con Vista al Mar de 145m2 en Urb. Miramar / San Miguel…. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Cada vez es más caro vivir alquilado: Lima sube 7,3% en el último año (Infobae, 26/08/2026)
- Renta de primera categoría — Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria
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