Lince es uno de los casos más interesantes del mercado limeño: alquila caro para lo que cuesta. Con US$ 132 anuales por m² de renta y un precio de compra de S/ 6.659 por m², la rentabilidad bruta llega a 6,7%, por encima de Miraflores y de San Isidro.
Datos clave
- Alquiler anual: US$ 132 por m².
- 2 dormitorios (65 m²): renta estimada de S/ 2.417 al mes.
- Neto estimado: S/ 1.974 mensuales.
- Rentabilidad bruta: 6,7% anual, unos 14,9 años de recuperación.
Renta mensual por tipología en Lince
El stock del distrito es mayoritariamente compacto, que es justo lo que más rinde:
| Tipología | Renta mensual estimada | Impuesto 5% | Vacancia y reserva | Queda limpio |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 1.673 | S/ 84 | S/ 223 | S/ 1.366 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 2.417 | S/ 121 | S/ 322 | S/ 1.974 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 3.160 | S/ 158 | S/ 421 | S/ 2.581 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 4.090 | S/ 204 | S/ 545 | S/ 3.341 |
De la renta bruta a lo que realmente entra al bolsillo
El aviso dice un número y la cuenta bancaria recibe otro. Sobre el 2 dormitorios de 65 m² en Lince, con renta estimada de S/ 2.417, así se descompone el año:
- Renta bruta anual: S/ 29.000.
- Impuesto de primera categoría (5%): S/ 1.450 al año, que se paga mes a mes.
- Un mes de vacancia: S/ 2.417, el promedio razonable entre un inquilino y el siguiente.
- Reserva de mantenimiento (5%): S/ 1.450 para pintura, grifería, cerrajería y lo que aparezca.
- Neto estimado: S/ 23.683 al año, es decir unos S/ 1.974 mensuales en promedio.
El impuesto no es negociable, pero desde 2026 se declara en el mes en que efectivamente cobras (criterio de lo percibido, Ley 32430): si el inquilino se atrasa, lo declaras cuando te pague. La regla y el formulario están en el impuesto al alquiler 2026 y el formulario 1683 y en impuesto a la renta de primera categoría.
Por qué Lince rinde por encima de sus vecinos
Lince está literalmente en el medio: colinda con San Isidro, Jesús María y La Victoria, y quien trabaja en el eje financiero puede llegar caminando o en pocos minutos. Esa ubicación se paga en alquiler, pero el precio de compra nunca subió al nivel de sus vecinos porque el distrito arrastra una imagen más popular y un stock más antiguo.
Esa brecha entre percepción y ubicación es lo que produce el rendimiento: pagas precio de distrito intermedio y cobras renta de distrito céntrico. Es el mismo mecanismo que hace atractivo a Surquillo.
Revisa el precio del m² en Lince y cómo es vivir en Lince antes de decidir.
Lo que hay que revisar en el edificio
Gran parte del stock de Lince tiene más de treinta años. Antes de comprar para alquilar, revisa el estado de las instalaciones eléctricas y sanitarias, la existencia de ascensor y el funcionamiento de la junta de propietarios. Un edificio sin administración ordenada genera problemas que termina pagando el propietario y que espantan al inquilino.
Con la renta estimada de S/ 2.417, cada mes vacío cuesta lo mismo que reparar bastante: mantener el departamento en condición de entrega inmediata suele salir más barato que perder semanas de colocación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento de 1 dormitorio en Lince?
Un 45 m² se estima en S/ 1.673 mensuales, la tipología más buscada del distrito.
¿Lince es mejor que Jesús María para invertir en alquiler?
En porcentaje bruto Lince rinde 6,7% y Jesús María 6,0%. Lince gana por precio de entrada; Jesús María, por stock más nuevo.
¿Estas rentas incluyen el mantenimiento del edificio?
No. La cuota de mantenimiento se pacta aparte y en Lince suele pagarla el inquilino; conviene dejarlo escrito en el contrato para evitar discusiones.
¿Cuánta garantía se puede pedir?
Lo habitual son uno o dos meses de renta, además del mes adelantado. El detalle está en ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.
¿La renta se puede pactar en dólares?
Sí, es válido, pero conviene fijar el tipo de cambio de referencia en el contrato. Con renta de S/ 2.417, una variación de 5% en el dólar mueve unos S/ 121 al mes.
Y si ya quieres comparar opciones reales: propiedades en Lince.
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Cada vez es más caro vivir alquilado: Lima sube 7,3% en el último año (Infobae, 26/08/2026)
- Renta de primera categoría — Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria
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