Un comprador decide si abre tu aviso en menos de dos segundos y si te escribe en menos de treinta. En ese lapso revisa siete cosas, siempre en el mismo orden, y si alguna falta o no cuadra, pasa al siguiente sin avisarte.
Datos clave
- El orden es siempre el mismo: portada, precio, distrito, área, dormitorios, mantenimiento y qué incluye.
- 81% de los compradores revisa más de un portal (CODIP): tu aviso se lee en comparación, no aislado.
- La mayoría busca desde el celular: hay 37,5 millones de conexiones móviles activas en el país.
- Lo que no está, se asume malo: el dato omitido no genera curiosidad, genera descarte.
¿Qué mira, en qué orden y qué lo hace descartar?
| # | Qué mira | Qué lo hace descartar |
|---|---|---|
| 1 | Foto de portada | Oscura, desordenada, o del baño |
| 2 | Precio | Ausente, o fuera del rango que filtró |
| 3 | Distrito y ubicación | Impreciso o que no coincide con el mapa |
| 4 | Área | No dice si es techada o total |
| 5 | Dormitorios y baños | Vacío, lo saca de los filtros |
| 6 | Mantenimiento mensual | No declarado; cambia su cuota real |
| 7 | Qué incluye | No dice si el estacionamiento está en el precio |
Este artículo resuelve un punto concreto del aviso; el recorrido entero, de los papeles a la difusión, está en la guía completa para publicar y anunciar una propiedad.
Para ver qué canal rinde en cada etapa del embudo y cuánto conviene invertir, revisa la guía de estrategias, canales y costos del marketing inmobiliario.
¿Cuál es el más subestimado?
El mantenimiento mensual. Para un comprador que financia con crédito, la cuota del banco más el mantenimiento es su gasto real, y una diferencia de S/ 300 al mes cambia por completo la comparación entre dos inmuebles. No declararlo no lo oculta: lo convierte en la primera pregunta y, muchas veces, en el motivo por el que la consulta se cae en el segundo mensaje.
¿Y la descripción?
La lee quien ya pasó los siete filtros, y ahí es donde se gana o se pierde la consulta. Cuatro párrafos cortos: qué es y dónde está, distribución con números, qué incluye el precio y condiciones. Nada de adjetivos. Ver Cómo hacer un anuncio para vender mi casa: título, texto y ejemplo (2026) y cómo escribir la descripción.
¿Cómo verifico que mi aviso pasa la prueba?
Ábrelo en el celular como si fueras un comprador y cronométrate: en treinta segundos, ¿tienes las siete respuestas? Si falta alguna, ese es tu trabajo de esta semana. Y después mira la tasa de consulta: si está por debajo de 1 por cada 100 vistas, el aviso todavía tiene un problema. Ver qué métricas mirar.
Las fotos que el comprador busca después de la portada
Pasada la portada, el comprador sigue bajando solo si las primeras tres fotos lo convencen, y después revisa que estén todos los ambientes. Lo que no aparece en fotos lo da por malo: si falta la cocina, imagina una cocina vieja o chica; si falta el segundo baño, duda de que exista.
Un aviso completo lleva como mínimo 12 fotos, y lo ideal está entre 15 y 20, en este orden:
- Portada con el ambiente principal o la vista.
- Sala y comedor.
- Cocina completa.
- Cada dormitorio y cada baño, sin excepción.
- Lavandería, y terraza, balcón o patio si los hay.
- Fachada del edificio, áreas comunes y estacionamiento.
Suma el plano: ayuda a dimensionar y filtra consultas que no calzan. Y no uses un gran angular extremo para agrandar los ambientes, porque el comprador lo nota en la visita y la operación se cae ahí. Más detalle en Fotos y video que sí venden una propiedad: el orden, la luz y los ocho errores que matan un aviso.
El filtro que aplica sin decírtelo: cuánto tiempo lleva publicado
Quien busca con frecuencia reconoce los avisos que llevan meses en línea y supone que algo tienen. Ese desgaste no figura en ningún gasto, pero aparece cuando por fin llega una oferta, y llega más baja. Por eso los siete puntos conviene resolverlos en las primeras semanas, que es cuando un aviso concentra más visitas.
Esperar también cuesta en efectivo. Con valores de referencia, un departamento de S/ 400.000 que podría alquilarse en S/ 1.900 gasta cerca de S/ 2.380 al mes mientras está vacío: el alquiler que no cobras, S/ 250 de mantenimiento, S/ 90 de predial, S/ 80 de arbitrios y S/ 60 de servicios mínimos. En seis meses son unos S/ 14.280, más que los S/ 12.000 que costaría bajar el precio un 3 %.
Si en tres semanas no hay visitas, el problema está en el precio o en la presentación, no en la paciencia. El cálculo con tus propios recibos está en cuánto te cuesta cada mes con el departamento vacío.
Preguntas frecuentes
¿Pongo el precio o "a tratar"?
Ponlo. Sin precio quedas fuera de los filtros, que es el primer paso de casi toda búsqueda.
¿Qué foto va de portada?
La del mejor ambiente o la vista, nunca el baño ni un pasillo.
¿Declaro el área techada o la total?
Ambas, y aclarando cuál es cuál. Es la confusión que más reclamos genera en la visita.
¿Menciono los defectos en el aviso?
No hace falta listarlos, pero tampoco los ocultes: se descubren en la visita y ahí cuestan más.
¿Por qué mi anuncio no recibe contactos?
Casi siempre falla alguno de estos siete puntos. Ver ¿Por qué mi aviso no tiene visitas?.
Seguir leyendo
Fuentes
- CODIP — Real Estate Data Analytics: ventas de vivienda en Lima y Callao, primer semestre 2026
- DataReportal — Digital 2026: Perú (28,4 millones de usuarios de internet, 82% de penetración)
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas, más de 45.000 créditos hipotecarios y tasa promedio de 7,8%
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
Cómo te ayuda EximiaHaus
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