Facebook Ads para inmobiliarias y agentes: cómo armar una campaña que traiga consultas en el Perú

Para hacer Facebook Ads inmobiliarios que traigan consultas, elige un objetivo que busque contactos (clientes potenciales o mensajes), muestra un inmueble concreto en video vertical con zona, tipo y precio en los primeros segundos, apunta a un radio amplio alrededor de la propiedad y mide cuántos contactos llegan a visita, no cuántos clics hubo. Todo anuncio debe ser veraz (D. Leg. 1044) y los datos que recojas se tratan con consentimiento (Ley 29733).

Si administras una cartera y no un aviso suelto: planes para inmobiliarias y brokers.

¿Qué necesitas antes de pautar?

Antes de gastar el primer sol, revisa cuatro cosas:

1. Una página de Facebook (y la cuenta de Instagram conectada si vas a salir ahí) a nombre tuyo o de tu inmobiliaria, con tu número de registro de agente visible.
2. Una cuenta publicitaria en el Administrador de anuncios de Meta, con un medio de pago y, si trabajas en equipo, los accesos asignados desde la configuración del negocio.
3. Una propiedad lista para pautar: precio correcto, buenas fotos, video y documentos revisados. La pauta amplifica lo que existe; si el precio está alto, solo acelera el descarte. Revisa antes ¿Por qué mi aviso no tiene visitas?.
4. Alguien que responda: un contacto que espera horas se enfría. Si no puedes contestar el mismo día, todavía no es momento de pautar.

Si tienes web propia, instalar el píxel te dirá qué hacen las personas después del clic; está explicado en qué es el píxel y para qué lo necesitas.

Este artículo cubre un punto concreto; el recorrido entero, con la ley, el curso, el registro del MVCS y las comisiones de 2026, está en cómo ser agente inmobiliario en el Perú, paso a paso.

Las doce etapas del marketing de un inmueble, con cifras de 2026 y lo que exige la ley de publicidad, están reunidas en la guía completa de estrategias de marketing inmobiliario.

¿Qué objetivo de campaña elegir?

Meta agrupa sus objetivos en seis: reconocimiento, tráfico, interacción, clientes potenciales, promoción de la app y ventas. La plataforma optimiza hacia el resultado que eliges, así que el objetivo decide a quién le muestra el anuncio: si pides clics, te traerá gente que hace clic, no necesariamente gente que escribe.

Cada campaña tiene tres niveles: la campaña (el objetivo), el conjunto de anuncios (público, ubicaciones, presupuesto y calendario) y el anuncio (la pieza y el texto). Para empezar basta una campaña, un conjunto y dos o tres anuncios que compitan entre sí.

¿Formulario instantáneo, WhatsApp o página de destino?

Es la decisión que más cambia la calidad de los contactos. En las campañas que hemos pautado en EximiaHaus, el formulario instantáneo fue el destino más sólido para captar anunciantes, y el clic a WhatsApp funcionó bien para servicios con precio claro.

En el formulario, Meta permite elegir entre un tipo de "mayor volumen" y uno de "mayor intención", que agrega un paso de revisión antes de enviar. Si recibes muchos contactos que no contestan, prueba el de mayor intención y agrega una o dos preguntas de filtro: zona, plazo o, en captación, cuántas propiedades maneja. El formulario exige el enlace a tu política de privacidad: redáctala de verdad, diciendo para qué usarás los datos. Ejemplos de texto y creatividad para cada destino hay en ejemplos de anuncios inmobiliarios que funcionan; para la primera respuesta, WhatsApp inmobiliario: cómo responder.

¿Cómo segmentar un anuncio inmobiliario?

En inmuebles casi todo se resuelve con la ubicación. Lo que hemos visto funcionar:

• Radio amplio alrededor del inmueble, no solo el distrito. Un radio muy chico encarece cada contacto.
• Revisa las edades reales. Con la audiencia automática, la plataforma puede mostrar el anuncio fuera del rango que indicaste si ahí consigue clics más baratos. Mira el desglose por edad y ajusta si los clics vienen de quien no compra.
• Público nacional para ofertas que no dependen de un barrio: captación de agentes, proyectos que se venden a inversionistas o inmuebles en provincia con compradores en Lima.
• Tus propios contactos, obtenidos con consentimiento, para públicos personalizados y de remarketing; está explicado en qué es el remarketing.

Meta trata la vivienda como una categoría especial de anuncios: en los países donde se aplica, limita la segmentación por edad, sexo, código postal y otros criterios para evitar la discriminación. Al crear la campaña, declara la categoría si el administrador te lo pide para tu país y revisa qué opciones quedan. El paso a paso de la segmentación está en cómo segmentar un anuncio de una propiedad.

¿Qué creatividades funcionan para vender o alquilar?

La conclusión que más se repitió en nuestras campañas de 2026: lo concreto y visual gana a lo abstracto. Un anuncio que muestra un inmueble, un video o un resultado trae contactos a mejor costo que uno que habla de "más consultas" o de "gestión de cartera".

• Video vertical con un bloque de texto arriba y el dato clave en pantalla: muchos lo ven sin sonido.
• Los primeros segundos con la mejor toma y "3 dorm. · 95 m² · distrito · precio", no el logo.
• Precio visible: filtra al que no puede pagarlo y ahorra conversaciones.
• Una persona a cámara para captar propietarios: tú explicando cómo calculas el precio genera más confianza que una lámina.
• Varias versiones: dos o tres anuncios distintos en el mismo conjunto para que la plataforma encuentre el que rinde. Un anuncio que funcionó se desgasta con el tiempo; cámbialo cuando el costo por contacto sube varios días seguidos.

Para producir el material: fotos y video que sí venden, Instagram para agentes inmobiliarios y frases inmobiliarias para redes y anuncios. Para la estrategia completa de canales, un plan de marketing inmobiliario paso a paso.

¿Cuánto presupuesto poner?

No hay un monto correcto para todos. El número sale de dos cifras tuyas: cuánto te deja una operación y cuántos contactos necesitas para cerrar una. Con eso sabes cuánto puedes pagar por contacto; el método está en cuánto invertir en publicidad inmobiliaria al mes y qué es el costo por lead. Si la duda es de un propietario, lee si conviene pagar publicidad para vender y quién paga la publicidad.

Cuatro reglas de manejo que aprendimos pautando:

1. Sube de a poco. Meta explica que cada conjunto pasa por una fase de aprendizaje y que los cambios importantes (presupuesto, público, creatividad) la reinician. En la práctica, los saltos grandes de presupuesto encarecen los resultados durante varios días.
2. Baja de noche. Si reduces el presupuesto a media mañana y la campaña ya gastó el nuevo tope, deja de entregar el resto del día.
3. No decidas con uno o dos resultados. Las primeras horas engañan: la noche y la madrugada cambian el ranking de los anuncios. Espera a tener varios días.
4. Atiende las horas que traen contactos: en nuestras campañas llegaron más por la mañana y por la noche que a media tarde.

¿Cómo leer los resultados?

Un aprendizaje concreto: los carruseles de propiedades suelen traer clics muy baratos y, aun así, pocos mensajes. Si mides solo el clic, creerás que funcionan. Cruza siempre lo que dice el administrador de anuncios con tu propio registro de contactos, y lleva a cada interesado por un embudo claro: de consulta a visita. Para el tablero de métricas de tus avisos, qué métricas mirar en tu anuncio.

¿Qué dice la ley peruana sobre tus anuncios?

Pautar en redes no cambia las reglas de la publicidad. Lo esencial:

• Veracidad: el D. Leg. 1044 considera acto de engaño inducir a error sobre las características, el precio o las condiciones del inmueble (art. 8). Quien anuncia debe poder probar lo objetivo que afirma (art. 8.3): "vista al mar", "a cinco minutos de" o "precio más bajo de la zona" se sustentan o no se dicen.
• Testimonios reales: un testimonio que no se basa en experiencias auténticas y recientes es un acto de engaño (art. 8.2).
• Promociones claras: el Código del Consumidor exige que las condiciones de una promoción se informen de forma clara y destacada (art. 14), y que la publicidad no induzca a error (art. 13). Si pautas un proyecto en planos de una promotora, la publicidad escrita debe consignar la información mínima del artículo 77 (art. 76).
• Tu registro: el D.S. 010-2016-VIVIENDA pide consignar tu número de registro de agente en tus operaciones; ponlo en la página y en los anuncios de captación.
• Datos personales: los datos que dejan en un formulario se usan para lo que informaste y con consentimiento previo, informado, expreso e inequívoco (Ley 29733, art. 13.5). No los vendas ni los compartas con terceros sin permiso, y no armes públicos con bases compradas.

Más detalle en qué es la publicidad engañosa en un aviso inmobiliario. Esta sección es información general; si tu campaña tiene un caso particular, conviene que la revise un profesional.

¿Y si no quieres armar la campaña?

Armar, vigilar y ajustar campañas lleva tiempo, y no todos los agentes quieren dedicarlo. En EximiaHaus puedes pautar una propiedad o un carrusel de las tuyas en Facebook e Instagram desde tu panel, ver el anuncio antes de pedirlo y dejar que el equipo lo revise y lo active. Está explicado en cómo promocionar una propiedad en Facebook e Instagram sin armar la campaña. Para el panorama del canal, Facebook para vender inmuebles en el Perú.

Un caso para ordenar las ideas

Supongamos que Rosa, agente registrada, tiene un departamento de tres dormitorios en exclusiva. Graba un video vertical que abre con la sala iluminada y el texto con metraje, distrito y precio. Crea una campaña de clientes potenciales con formulario de mayor intención y dos preguntas: plazo de compra y si ya tiene crédito aprobado o ahorro. Apunta a un radio amplio alrededor del edificio y prueba dos videos distintos. A los tres días, uno de los dos trae casi todos los contactos; Rosa pausa el otro y no toca el presupuesto. Llama a cada contacto el mismo día y anota quién agenda visita. Al final de la semana compara el gasto con las visitas logradas, no con los clics. El caso es ilustrativo y no refleja resultados reales de ninguna campaña.

El resto de las guías de marketing y del oficio están en recursos para agentes inmobiliarios en el Perú. Si vas a pautar para conseguir encargos, combínalo con cómo captar propiedades para vender. Y para aparecer cuando alguien ya busca en Google un inmueble de tu zona, sigue con Google Ads para inmobiliarias.

Preguntas frecuentes

¿Qué objetivo de Facebook Ads conviene para una inmobiliaria?

Para recibir contactos, el de clientes potenciales (formulario o mensajes). El de tráfico sirve si tu ficha de destino es buena y puedes medir qué pasa después del clic. El de reconocimiento rara vez conviene para un inmueble suelto.

¿Es mejor formulario instantáneo o una landing page?

El formulario no saca a la persona de la red y permite preguntas de filtro, pero hay que llamar rápido. La página de destino deja ver todo antes de escribir y se mide con píxel, pero si es pobre se pierde el interesado. Muchos agentes usan formulario para captar y ficha para vender.

¿Cuánto cuesta un anuncio inmobiliario en Facebook?

Lo defines tú con el presupuesto diario y la duración. El monto razonable se calcula desde lo que te deja una operación y cuántos contactos necesitas para cerrarla; el costo por contacto cambia según la zona, el público y la pieza.

¿Puedo segmentar por edad o ingresos un anuncio de vivienda?

Depende del país: Meta trata la vivienda como categoría especial de anuncios y, donde se aplica, restringe la segmentación por edad, sexo y ubicación detallada. El administrador de anuncios te indica si debes declararla. En cualquier caso, la zona y el precio visible filtran mejor que los datos demográficos.

¿Tengo que poner mi número de registro de agente en los anuncios?

El D.S. 010-2016-VIVIENDA pide consignar el número de registro en tus operaciones. Ponerlo en la página y en los anuncios de captación además te da credibilidad ante el propietario que verifica.

¿Qué hago con los datos que llegan por el formulario?

Usarlos solo para lo que informaste en el formulario y en tu política de privacidad, con el consentimiento previo, informado, expreso e inequívoco que exige la Ley 29733 (art. 13.5). No compartirlos con terceros sin permiso.

¿Facebook o Instagram para anunciar inmuebles?

Se pautan desde el mismo administrador y puedes dejar que la plataforma reparta. Revisa el desglose por plataforma y ubicación: en nuestras campañas de formulario, la mayor parte de los resultados llegó desde Facebook.

Fuentes

• Meta — Centro de ayuda para empresas (objetivos de campaña, formularios instantáneos, fase de aprendizaje y categorías especiales de anuncios)
• Decreto Legislativo 1044, Ley de Represión de la Competencia Desleal (art. 8: actos de engaño y testimonios) — Banco de la Nación
• Código de Protección y Defensa del Consumidor, Ley 29571 (arts. 13, 14, 76 y 77) — gob.pe
• Ley 29733, Ley de Protección de Datos Personales (art. 13.5: consentimiento) — Congreso de la República
• D.S. 010-2016-VIVIENDA, Reglamento de la Ley 29080 (arts. 21, 22, 25 y Anexo I de infracciones) — El Peruano