El impuesto predial se calcula aplicando al autoavalúo una escala progresiva: 0,2% hasta 15 UIT (S/ 82.500 en 2026), 0,6% entre 15 y 60 UIT y 1% sobre el exceso (artículo 13 de la Ley de Tributación Municipal). El autoavalúo sale de los valores arancelarios del terreno y los valores unitarios oficiales de edificación, por eso cambia tanto entre ciudades.
La escala es la misma en todo el Perú; lo que cambia, y mucho, es esa base, cuyos valores oficiales se aprueban cada año. Por eso una casa de 120 m² en una capital regional puede pagar una fracción de lo que paga una casa idéntica en Lima.
Datos clave
- La escala del predial es 0,2% hasta 15 UIT, 0,6% entre 15 y 60 UIT y 1% sobre el exceso de 60 UIT, aplicada al autoavalúo.
- Con la UIT de S/ 5.500 para 2026, los tramos se ubican en S/ 82.500 y S/ 330.000 de autoavalúo.
- El autoavalúo se calcula con aranceles y valores unitarios oficiales, no con el valor comercial del inmueble.
- El impuesto se paga a la municipalidad distrital donde está el predio, al contado o en cuatro cuotas trimestrales.
- La declaración jurada debe actualizarse cuando se construye, amplía, transfiere o modifica el predio.
- Vencimientos: al contado hasta el último día hábil de febrero, o en cuatro cuotas hasta el último día hábil de febrero, mayo, agosto y noviembre, reajustadas por el Índice de Precios al Por Mayor (art. 15).
- Impuesto mínimo: las municipalidades pueden fijar un mínimo de 0,6% de la UIT: S/ 33 en 2026 (art. 13).
- Pensionistas: deducen 50 UIT de la base imponible (S/ 275.000 en 2026) si tienen un solo predio destinado a su vivienda y su ingreso bruto es la pensión, sin exceder 1 UIT mensual (art. 19).
- Valores para el cálculo: los aranceles y valores unitarios vigentes al 31 de octubre del año anterior, que formula el Consejo Nacional de Tasaciones y aprueba cada año el Ministerio de Vivienda (art. 11).
¿Por qué dos casas iguales pagan distinto?
| Factor | Qué produce |
|---|---|
| Valor arancelario del terreno | La misma área vale distinto según la vía y la zona |
| Valores unitarios de edificación | Los materiales y acabados declarados definen el valor construido |
| Antigüedad y estado | Se aplican factores de depreciación |
| Área declarada | Ampliaciones no declaradas no pagan… hasta que se detectan |
| Beneficios y deducciones | Ciertos supuestos, como el del pensionista, reducen la base |
¿Cómo se calcula el impuesto predial, con ejemplos?
La escala es acumulativa: cada tramo del autoavalúo paga su propia tasa. Con la UIT de S/ 5.500 de 2026, el primer tramo llega a S/ 82.500 y el segundo a S/ 330.000. Así se calcula para cuatro autoavalúos distintos:
| Autoavalúo | Cálculo | Impuesto anual | Cuota trimestral aproximada |
|---|---|---|---|
| S/ 50.000 | 50.000 × 0,2% | S/ 100 | S/ 25 |
| S/ 100.000 | 82.500 × 0,2% + 17.500 × 0,6% | S/ 270 | S/ 67,50 |
| S/ 200.000 | 82.500 × 0,2% + 117.500 × 0,6% | S/ 870 | S/ 217,50 |
| S/ 400.000 | 82.500 × 0,2% + 247.500 × 0,6% + 70.000 × 1% | S/ 2.350 | S/ 587,50 |
La lectura práctica: dos casas de 120 m² pueden estar en filas distintas de esta tabla solo porque sus terrenos tienen aranceles distintos o porque sus construcciones se valorizan con cuadros distintos. En provincia, los aranceles de terreno suelen ser más bajos, y eso baja todo el cálculo.
¿Qué revisar en tu declaración?
Que el área de terreno y la construida coincidan con la realidad y con la partida registral, que la categoría de acabados declarada corresponda al inmueble y que la antigüedad esté bien consignada. Errores en cualquiera de esos campos pueden hacerte pagar de más durante años, o dejarte con una deuda cuando la municipalidad fiscalice. Ver Autovalúo: para qué trámites te lo piden y por qué no es el valor de tu casa y qué son la HR y el PU.
¿Qué pasa si nunca declaré la ampliación?
Que hay una diferencia acumulada que puede reclamarse con intereses, y que al momento de vender aparecerá el problema: el comprador y el notario van a pedir la información del predio, y la construcción no declarada complica la operación y el financiamiento. Regularizar antes de vender es más barato que negociar con el problema encima. Ver ¿Qué pasa si construyo sin licencia?.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuesto predial en 2026?
Se aplica 0,2% hasta 15 UIT de autoavalúo, 0,6% entre 15 y 60 UIT y 1% sobre el exceso, con una UIT de S/ 5.500 para 2026; es decir, los tramos cortan en S/ 82.500 y S/ 330.000. La escala es la misma en todo el Perú: lo que cambia entre ciudades es el autoavalúo sobre el que se aplica.
¿El predial se calcula sobre el valor comercial?
No. Se calcula sobre el autoavalúo, determinado con aranceles y valores unitarios oficiales, que suele ser inferior al valor de mercado. Esos valores los formula el Consejo Nacional de Tasaciones y los aprueba cada año el Ministerio de Vivienda, y en provincia los aranceles de terreno suelen ser más bajos.
¿Cómo se calcula el impuesto predial paso a paso?
Primero se suma el valor del terreno (área por arancel) y el de la construcción (área por valores unitarios, menos depreciación). Ese total es el autoavalúo. Luego se aplica 0,2% a los primeros S/ 82.500, 0,6% a lo que va de S/ 82.500 a S/ 330.000 y 1% al exceso. Un autoavalúo de S/ 200.000 paga S/ 870 al año.
¿Hasta cuándo se paga el impuesto predial en 2026?
Al contado, hasta el último día hábil de febrero. En cuotas, la primera vence el último día hábil de febrero y las otras tres el último día hábil de mayo, agosto y noviembre, reajustadas por el Índice de Precios al Por Mayor, según el artículo 15 de la Ley de Tributación Municipal. Muchas municipalidades publican prórrogas: revisa la de tu distrito.
¿Dónde se paga si el inmueble está en otra región?
En la municipalidad distrital donde se ubica el predio, aunque tú vivas en otra ciudad. Muchas municipalidades habilitan pagos en línea o por agentes, y puedes pagar al contado o en cuatro cuotas trimestrales.
¿Hay un monto mínimo de impuesto predial?
Sí, si la municipalidad lo establece: la ley la faculta a cobrar como mínimo el 0,6% de la UIT vigente al 1 de enero, es decir, S/ 33 en 2026. Aunque tu autoavalúo sea muy bajo, ese puede ser el monto anual que te toque pagar.
¿Los pensionistas tienen algún beneficio?
Sí. La normativa contempla una deducción de la base imponible para pensionistas que cumplan los requisitos legales, sobre un único predio destinado a vivienda. Esa deducción es de 50 UIT (S/ 275.000 en 2026), si su ingreso bruto es la pensión y no excede 1 UIT mensual.
¿Qué pasa si tengo deuda de predial al vender?
Complica la operación: se exige acreditar la situación tributaria del predio, y la deuda acumulada suele terminar descontándose del precio. Lo mismo ocurre con una ampliación nunca declarada, que genera una diferencia reclamable con intereses; regularizar antes de vender es más barato que negociar con el problema encima.
El panorama completo está en ¿Cómo saco el HR y el PU en la municipalidad?.
Fuentes
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
- Censos Nacionales 2025: el Perú supera los 34 millones de habitantes — INEI (difundido el 10/07/2026)
- Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo 776 y modificatorias), artículos 11, 13, 14, 15 y 19 — texto publicado en gob.pe
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