La ley no te obliga a tener abogado para comprar una casa, pero sí exige que la minuta esté autorizada por uno. En la práctica, entonces, siempre hay un abogado en la operación: la pregunta real es si va a ser uno que trabaja para ti o uno que solo firma el documento que redactó la otra parte.
Datos clave
- La minuta debe ir autorizada por abogado colegiado; es el paso previo a la escritura pública.
- El notario da fe de la firma y la identidad, no defiende tus intereses ni negocia por ti.
- El abogado del vendedor redacta a favor de quien lo contrató. Es legítimo, pero no es neutral.
- Casos donde no conviene ahorrarse el abogado: herencias, copropiedad, inmuebles hipotecados, terrenos y compras en planos.
¿Qué hace un abogado que no hace el notario?
| Tarea | Abogado | Notario |
|---|---|---|
| Revisar la partida registral y las cargas | Sí, es su trabajo | Verifica lo formal, no audita tu riesgo |
| Redactar la minuta a tu favor | Sí | No |
| Negociar plazos, penalidades y entrega | Sí | No |
| Dar fe pública de las firmas | No | Sí, es su función exclusiva |
| Elevar a escritura pública | No | Sí |
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para comprar una casa en el Perú en 2026.
Lo que se revisa antes y después de este punto está en la guía completa de verificación antes de comprar un inmueble.
¿Qué revisa exactamente un abogado inmobiliario?
El estudio de títulos, que es el corazón de la asesoría legal, verifica ocho puntos antes de que entregues cualquier dinero:
| Verificación | Qué se busca | Dónde se comprueba |
|---|---|---|
| Titularidad | Que el vendedor sea el propietario inscrito | Partida registral en Sunarp |
| Cargas y gravámenes | Hipotecas, embargos, medidas cautelares | Asientos de cargas de la partida |
| Coincidencia física | Que el área y los linderos inscritos coincidan con lo real | Partida y verificación en el inmueble |
| Estado civil y régimen patrimonial | Si se requiere la firma del cónyuge | Reniec y partida registral |
| Poderes | Vigencia y alcance, si firma un apoderado | Partida de poderes vigente |
| Deudas del inmueble | Predial, arbitrios, mantenimiento | Municipalidad y junta de propietarios |
| Situación de la edificación | Declaratoria de fábrica e independización | Partida registral y municipalidad |
| Litigios | Procesos judiciales sobre el bien | Consulta de expedientes judiciales |
Los problemas que más aparecen son tres. La falta de coincidencia entre lo inscrito y lo construido: una ampliación no declarada, un aire vendido sin independizar, un área registral distinta de la real. Las cargas vigentes, sobre todo hipotecas que el vendedor promete levantar «con el mismo pago» sin ningún mecanismo que lo garantice. Y los problemas de firmas: cónyuges que deben firmar, herederos que no aparecen, apoderados con poderes vencidos. Ninguno se detecta mirando el inmueble; los tres se detectan leyendo la partida. Por eso el orden es verificar, después negociar y después pagar.
¿En qué casos es imprudente comprar sin abogado?
- El inmueble viene de una herencia. Hay que verificar que todos los herederos estén declarados y firmen. Ver Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026).
- Hay más de un dueño. En copropiedad, la venta necesita reglas claras sobre quién firma qué. Ver vender en copropiedad.
- El inmueble está hipotecado. Hay que ordenar por escrito cómo y cuándo se levanta la hipoteca. Ver comprar un inmueble hipotecado.
- Compras en planos. El contrato es de la inmobiliaria y suele estar redactado a su favor. Ver Comprar un departamento en planos en el Perú: guía completa 2026 (ventajas, riesgos, contrato y entrega).
- Es un terreno o un lote. Superposiciones, zonificación y habilitación urbana no se ven a simple vista.
¿Cuánto cuesta y cuánto ahorra?
El honorario por revisar una compraventa y redactar la minuta es una fracción del valor del inmueble. Frente a eso, los problemas que evita —una carga no detectada, un vendedor que no era el titular, una entrega sin plazo pactado— se resuelven en procesos judiciales que duran años. Para ver el proceso entero, revisa cómo vender una casa en el Perú: etapas, costos y plazos reales.
La lista de lo que debe revisar, punto por punto, está en el checklist legal antes de firmar la minuta.
En qué momento conviene contratarlo
El error más común es buscar abogado cuando ya se va a firmar la minuta. Para entonces, lo más delicado ya pasó: entregaste la separación y aceptaste condiciones en un documento que nadie revisó por ti.
La compra sigue siempre el mismo orden, y el abogado aporta en cada etapa:
- Arras o separación. Antes de dar el primer sol, revisa la partida y el documento de reserva: qué pasa con el adelanto si la compra no se concreta y en qué plazo.
- Minuta. Redacta o corrige el contrato para que recoja precio, forma de pago, fecha de entrega y penalidades.
- Escritura pública. Verifica que lo que se eleva ante notario sea lo que negociaste.
- Inscripción. Hace seguimiento hasta que la compraventa figure en Sunarp. El trámite ordinario toma alrededor de 7 días hábiles desde que ingresa el parte notarial, y mientras no esté inscrita la casa no es tuya frente a terceros.
Si te piden un adelanto para «reservar» antes de cualquier verificación, ese es el momento de mayor exposición: el dinero ya salió y la información todavía no llegó. Si hay que separar, que sea con un documento que condicione la operación al resultado del estudio de títulos y prevea la devolución. Y el pago, siempre por medios bancarios: la Ley 28194, modificada por el Decreto Legislativo 1529, obliga a bancarizar y en una compraventa de inmueble el pago siempre debe canalizarse por el sistema financiero.
La revisión previa también conviene al vendedor: los problemas registrales aparecen igual, pero en el peor momento, cuando ya hay un comprador con crédito aprobado que no puede esperar meses. Sanear antes de publicar convierte un problema de cierre en un trámite ordinario.
Qué pedirle por escrito antes de empezar
Un encargo difuso produce una revisión difusa. Acuerda el alcance y el honorario desde el inicio, y pide que incluya como mínimo:
- Confirmar que quien vende es el titular inscrito en la partida y que su DNI coincide.
- Revisar hipotecas, embargos y demandas anotadas, y proponer por escrito cómo se levantan antes de la transferencia si existen.
- Contrastar el área y la descripción registral con lo que viste en la visita.
- Redactar o revisar la minuta con plazo de entrega y penalidad por incumplimiento.
- Estimar los gastos de cierre: la alcabala, que paga el comprador, es 3 % sobre lo que exceda de 10 UIT, es decir sobre lo que pase de S/ 55.000 en 2026; más notaría e inscripción.
- Acompañarte hasta la inscripción, no solo hasta la firma.
Cómo elegirlo
Busca a alguien que trabaje solo para ti: si ya asesora al vendedor o a la inmobiliaria, pierde la independencia que justifica el gasto. Verifica que esté colegiado, porque solo así puede autorizar la minuta, y pregunta cuántas compraventas revisa al año y si ha visto casos parecidos al tuyo, como herencias o inmuebles hipotecados.
Si es tu primera compra, revisa también la guía paso a paso para comprar una casa por primera vez y llega a la primera reunión con el número de partida y los datos del vendedor.
Si vas a comprar, descarga gratis el checklist para comprar un inmueble sin riesgos (PDF).
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar el abogado que me ofrece el vendedor?
Puedes, pero ten claro que su cliente es quien lo contrató. Si el mismo abogado redacta para ambas partes, nadie está revisando el contrato desde tu lado.
¿La notaría no revisa que todo esté bien?
La notaría verifica identidad, capacidad y formalidad del acto. No es su función advertirte de que el precio es alto, que la entrega no tiene plazo o que conviene pactar una penalidad.
¿Necesito abogado si compro al contado y sin crédito?
Igual conviene: sin banco de por medio, nadie más está revisando la partida ni valorizando el inmueble. La verificación queda enteramente de tu lado.
¿Y si el inmueble es de una inmobiliaria conocida?
La reputación no reemplaza la revisión del contrato. En preventa lo que se firma son plazos, penalidades y condiciones de entrega, y ahí es donde suelen aparecer las cláusulas desequilibradas.
¿No basta con la copia literal de la partida?
Es el documento base, pero hay que saber leerlo: los asientos de cargas, las anotaciones preventivas y los antecedentes de dominio requieren interpretación. Y hay verificaciones que no están en la partida, como las deudas municipales o de mantenimiento.
¿Qué hago si el vendedor no quiere mostrarme la partida?
No avances. La partida es información pública que cualquiera puede pedir en Sunarp; negarse a facilitarla es una de las señales de alerta más claras.
¿Cuánto cobra un abogado por una compraventa de vivienda?
Depende del alcance: solo el estudio de títulos, la minuta o el acompañamiento completo hasta la inscripción. Como referencia de 2026, los honorarios por la minuta suelen ir de S/ 250 a S/ 800; acuerda el alcance y el monto por escrito antes de empezar.
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- Asesoría legal inmobiliaria
- minuta o escritura pública
Fuentes
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de firmar conviene tener esto resuelto:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Vender tu propiedad — cómo se ordena la venta paso a paso y qué produce el portal por ti.
- Planes para agentes e inmobiliarias — publicaciones, avisos destacados, producción de video y difusión en redes según el volumen de tu cartera.
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