Demanda de otorgamiento de escritura pública: cuándo procede, requisitos y plazos

La demanda de otorgamiento de escritura pública es el proceso judicial con el que el comprador (o el vendedor) obliga a la otra parte a firmar la escritura de un contrato que ya celebraron, cuando esa parte se niega o no aparece. Se basa en el artículo 1412 del Código Civil, que permite a las partes compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida, y se tramita como proceso sumarísimo. Desde el IX Pleno Casatorio Civil (Casación 4442-2015-Moquegua, publicado en El Peruano el 18 de enero de 2017) el juez puede, además, revisar de oficio si el contrato es manifiestamente nulo y declarar improcedente la demanda si el comprador no pagó el precio. En 2026, el arancel judicial por ofrecer pruebas en una demanda de cuantía indeterminable o de hasta 100 URP es de S/ 55, y la apelación de sentencia, S/ 220.

¿Cuándo procede la demanda de otorgamiento de escritura pública?

Procede cuando existe un contrato válido que no exige escritura pública para nacer, pero sí la necesita para inscribirse o para cumplir una formalidad pactada, y la otra parte no colabora. El caso típico es la compraventa de un inmueble firmada en minuta o en documento privado: la propiedad ya se transfirió con el solo acuerdo (Código Civil, art. 949), el vendedor está obligado a perfeccionar la transferencia (art. 1549) y, sin embargo, no va a la notaría. El artículo 1412 cierra el círculo: cuando por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública, las partes pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad.

No es la vía para discutir si el contrato existe o si fue estafa: el juez solo verifica que haya un negocio formalizable y, desde el IX Pleno, que no sea manifiestamente nulo. Si lo que tienes es un vendedor que se arrepintió antes de firmar nada, lee primero qué pasa si el vendedor se arrepiente antes de la escritura. Y si el vendedor sí quiere firmar, no necesitas juez: la ruta notarial está en cómo elevar a escritura pública un contrato privado.

¿Qué dice el IX Pleno Casatorio sobre esta demanda?

La Corte Suprema fijó ocho reglas vinculantes para todos los jueces (Casación 4442-2015-Moquegua). Las que importan al que demanda:

1. Es un proceso plenario rápido: aunque se tramite como sumarísimo, no hay límite a lo que las partes pueden alegar o probar sobre el fondo, salvo las restricciones del artículo 559 del CPC.
2. El juez puede declarar de oficio la nulidad manifiesta del contrato, pero antes debe promover el contradictorio (dar a las partes la oportunidad de pronunciarse). Si lo declara nulo, la demanda se declara infundada. "Manifiesta" es la nulidad evidente, patente, que se detecta del propio documento o de alguna prueba del expediente, por cualquiera de las causales del artículo 219.
3. Petitorio jurídicamente imposible: si el acto que se quiere formalizar debía constar en escritura pública bajo sanción de nulidad (como una donación de inmueble o una anticresis), la demanda es improcedente, porque sin escritura ese acto no existe.
4. Condición y plazo: si la obligación de elevar a escritura depende de una condición suspensiva no acreditada, o de un plazo que aún no venció y fue pactado en beneficio del deudor, la demanda es improcedente por falta de interés para obrar.
5. Excepción de incumplimiento: el juez puede analizar si el demandante cumplió su parte. Si el comprador no pagó el precio ni parte de él, ni lo consignó, la demanda es improcedente. Por eso la prueba del pago es el documento más importante del expediente.
6. Resolución extrajudicial: si el demandado alega que resolvió el contrato (por ejemplo, con carta notarial por falta de pago), el juez revisa si se cumplieron los requisitos; si sí, la demanda es improcedente, sin declarar la resolución; si no, la ampara.

¿Qué requisitos y documentos lleva la demanda?

La demanda sigue los requisitos y anexos generales del Código Procesal Civil (arts. 424 y 425): identificación de las partes, petitorio claro (que el demandado otorgue la escritura pública del contrato de tal fecha sobre tal inmueble, bajo apercibimiento de que el juez la otorgue), fundamentos de hecho y de derecho, medios probatorios y firma de abogado. Lo que decide el caso son los anexos:

• El contrato (minuta o documento privado), con la identificación precisa del inmueble. Si el contrato no describe bien el bien, el juez no puede ordenar formalizar lo que no está pactado.
• Prueba del pago del precio: vouchers, transferencias, recibos firmados. Es la defensa contra la excepción de incumplimiento.
• Copia literal de la partida, para acreditar que el vendedor es (o era) el titular inscrito y ver cargas. Cómo sacar una copia literal.
• Carta notarial previa invitando a firmar en una notaría, fecha y hora. No es un requisito legal, pero prueba la negativa y suele evitar el juicio.
• Acta de conciliación extrajudicial, si en tu distrito judicial la conciliación es obligatoria para esta materia; confírmalo con tu abogado antes de presentar.
• Arancel judicial por ofrecimiento de pruebas y cédulas de notificación.

Qué debe decir el contrato para que resista este examen está en las cláusulas de compraventa que te protegen; la diferencia entre lo que firmaste y lo que falta, en minuta y escritura pública: en qué se diferencian y cuándo basta un documento privado. Si vas a firmar una compraventa nueva, el modelo de contrato de compraventa de inmueble ya incluye la obligación de otorgar la escritura.

¿Cuánto cuesta y cuánto demora el proceso?

Los aranceles judiciales 2026 los fija el Consejo Ejecutivo del Poder Judicial (R.A. 000481-2025-CE-PJ) con una URP de S/ 550. El tramo depende de la cuantía de la pretensión; en una demanda de otorgamiento de escritura la cuantía suele fijarse por el valor del inmueble o declararse indeterminable, lo que conviene definir con el abogado porque cambia el arancel.

Los honorarios del abogado son libres y suelen ser el mayor gasto; cuánto cuesta un abogado inmobiliario da referencias y cuánto cuesta iniciar un juicio suma cédulas y otros gastos. En cuanto al tiempo, los plazos legales del sumarísimo son cortos (cinco días para contestar, audiencia única a los diez días, sentencia en la audiencia o hasta diez días después), pero la carga de los juzgados y una eventual apelación alargan el proceso; cuánto demora un juicio por un inmueble explica de qué depende.

¿Qué pasa después de la sentencia?

Si la demanda es fundada, la sentencia ordena al demandado otorgar la escritura. Si no lo hace en el plazo que fija el juez, se aplica el artículo 709 del Código Procesal Civil: el juez otorga la escritura en nombre del obligado. Con ese instrumento, la notaría emite el parte y Sunarp inscribe la transferencia como cualquier escritura. Antes de celebrar, revisa que no hayan aparecido cargas en la partida durante el juicio y que la alcabala esté pagada, porque el notario la pedirá. Quién paga qué en una compraventa ordena esos gastos.

¿Y si el vendedor falleció o está en el extranjero?

La obligación de formalizar se transmite a los herederos (Código Civil, art. 1218), así que la demanda se dirige contra la sucesión, que debe estar declarada (sucesión intestada o testamento inscritos). Si el vendedor está fuera del país, puede firmar ante el consulado o dar un poder con facultad expresa para ese inmueble, lo que evita el juicio; cómo se firma una compraventa desde el extranjero lo explica. Y si llevas más de diez años poseyendo el inmueble con un contrato defectuoso, la prescripción adquisitiva puede ser una alternativa más sólida que la demanda de otorgamiento.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la vía procedimental de la demanda de otorgamiento de escritura pública?

El proceso sumarísimo, por mandato del propio artículo 1412 del Código Civil, salvo que el título tenga calidad de ejecutivo. El IX Pleno Casatorio precisó que es un sumarísimo 'plenario rápido': no limita las alegaciones ni las pruebas sobre el fondo, con las restricciones del art. 559 del CPC.

¿Cuándo es improcedente la demanda de otorgamiento de escritura pública?

Según el IX Pleno: cuando el acto exige escritura pública bajo sanción de nulidad (petitorio jurídicamente imposible); cuando hay una condición suspensiva no acreditada o un plazo suspensivo pendiente en beneficio del deudor; cuando prospera la excepción de incumplimiento (el demandante no pagó el precio ni lo consignó); y cuando el demandado acredita que resolvió válidamente el contrato de forma extrajudicial.

¿Necesito haber pagado todo el precio para demandar?

Si el contrato no dice otra cosa, el juez puede declarar improcedente la demanda si no pagaste el precio ni parte de él y no lo consignaste. Si pagaste parcialmente y el saldo está pendiente por acuerdo, conviene acreditarlo y, en su caso, consignar lo que falta.

¿Puede el juez anular el contrato en este proceso?

Puede declarar de oficio su nulidad manifiesta (la evidente, que salta del propio documento), siempre que antes haya dado a las partes la oportunidad de pronunciarse; en ese caso la demanda se declara infundada. Una nulidad que requiera probanza amplia no se discute aquí, sino en un proceso de nulidad de acto jurídico.

¿Hay un modelo de demanda de otorgamiento de escritura pública?

Los estudios y los juzgados usan formatos parecidos (petitorio, hechos, fundamentos de derecho con los arts. 1412 y 1549 del Código Civil, medios probatorios y anexos), pero la demanda debe adaptarse al contrato concreto: el inmueble, el precio pagado y la forma en que se requirió al vendedor. Un formato sin esa adaptación es la causa más común de observaciones y de improcedencias.

¿Cuánto cuesta la demanda en aranceles judiciales en 2026?

Con la URP en S/ 550: S/ 55 por ofrecimiento de pruebas en el tramo de hasta 100 URP o cuantía indeterminable, S/ 220 si hay que apelar la sentencia y S/ 880 por casación. Si la cuantía supera 100 URP, los montos suben por tramos (S/ 82,50 y S/ 110 por ofrecimiento de pruebas en los dos siguientes).

Fuentes

• Código Civil (D. Leg. 295), arts. 949, 1412, 1549 y 1558 — edición oficial del Ministerio de Justicia en gob.pe
• Poder Judicial — IX Pleno Casatorio Civil, Casación 4442-2015-Moquegua (sentencia del 9 de agosto de 2016, publicada en El Peruano el 18 de enero de 2017): reglas vinculantes sobre el otorgamiento de escritura pública
• Código Procesal Civil, arts. 424, 425, 554, 555, 559 y 709 — SPIJ, Ministerio de Justicia
• Poder Judicial — Cuadro de valores de los aranceles judiciales 2026 y URP de S/ 550 (R.A. 000481-2025-CE-PJ, El Peruano, 31 de diciembre de 2025)