Para que otra persona administre tu inmueble y cobre el alquiler basta un poder general, porque el Código Civil lo limita a actos de administración (art. 155), pero conviene que conste por escritura pública o fuera de registro y que enumere cada facultad: alquilar, cobrar y dar recibos, pagar tributos y servicios, contratar reparaciones y enviar cartas notariales. Si además quieres que pueda demandar un desalojo, necesita facultades especiales para litigar. No sirve para vender ni hipotecar. Es información general: cada caso lo evalúa un profesional.
Datos clave
- Alcance: administrar y alquilar son actos de administración; los cubre un poder general (Código Civil, art. 155).
- Lo que no incluye: vender o hipotecar requiere escritura pública con facultad expresa, bajo sanción de nulidad (art. 156).
- Para demandar: poder por escritura pública o acta ante el juez y facultades especiales para demandar y conciliar (Código Procesal Civil, arts. 72 y 75).
- Límites del apoderado: no puede alquilarse a sí mismo el bien que administra (Código Civil, art. 1668) ni pactar un plazo mayor de 10 años (art. 1688).
- Costo de referencia 2026: poder fuera de registro de S/ 45 a S/ 70; poder por escritura pública desde S/ 120 a S/ 150 según la notaría, con IGV.
¿Qué tipo de poder necesito para administrar mi inmueble?
El Decreto Legislativo 1049 reconoce tres formas de poder ante notario: por escritura pública, fuera de registro y carta con firma legalizada, y dice que su uso depende "de la cuantía del encargo" (arts. 117 y 122). Para administrar un alquiler, la elección práctica es esta:
| Forma | Para qué alcanza | Costo de referencia (con IGV) |
|---|---|---|
| Carta poder con firma legalizada | Trámites puntuales: recoger un documento, pagar un recibo, presentar una solicitud | Desde S/ 15 por firma |
| Poder fuera de registro | Administración cotidiana de un alquiler de monto moderado | S/ 45 (Trujillo), S/ 50 (San Luis), S/ 70 (Lince) |
| Poder general por escritura pública | Administración amplia y contratos de alquiler largos; se puede inscribir en Sunarp | S/ 150 el "amplio y general" en Trujillo; escrituras desde S/ 250 en Lince |
| Escritura pública con facultades procesales | Lo anterior más demandar el desalojo o cobrar judicialmente la renta | Según la extensión; pide cotización |
Fuentes: Decreto Legislativo 1049, arts. 117 a 122; Código Procesal Civil, arts. 72 y 75; tarifarios de las notarías Guerra Salas, Galdós Villena y Gonzales Loli, consultados el 29 de septiembre de 2026.
Si el administrador va a firmar contratos por varios años, tratar con bancos o representarte ante la SUNAT o la municipalidad, lo más ordenado es la escritura pública: se puede inscribir en el Registro de Mandatos y Poderes y el tercero puede verificar su vigencia. La diferencia entre las dos primeras opciones está en poder fuera de registro o poder inscrito.
Lo que viene antes y después de este paso está en cómo alquilar tu departamento o casa, paso a paso.
¿Qué facultades debe decir el poder?
Un poder "para administrar mis bienes" es válido, pero en la práctica muchas entidades piden que la facultad concreta figure escrita. Conviene enumerar:
- Identificación del inmueble: dirección y número de partida registral.
- Alquilar: buscar inquilinos, negociar la renta, firmar, renovar, modificar y resolver contratos de arrendamiento, con un plazo máximo que tú fijes.
- Cobrar: recibir la renta y la garantía, emitir recibos y depositar lo cobrado en una cuenta a tu nombre que se indique en el poder.
- Pagar: impuesto predial, arbitrios, cuotas de mantenimiento y servicios del inmueble.
- Conservar: contratar reparaciones hasta un monto por obra, y exigir al inquilino las que le correspondan.
- Representar: ante la municipalidad, la junta de propietarios, las empresas de servicios y la SUNAT para los trámites del inmueble.
- Requerir: enviar cartas notariales de cobranza o de fin de contrato.
- Litigar, si lo quieres: demandar desalojo y cobro de rentas, conciliar y transigir, con mención expresa de las facultades del artículo 75 del Código Procesal Civil.
- Rendir cuentas: cada cuánto y con qué documentos.
El Código Procesal Civil es estricto con el punto 8: "No se presume la existencia de facultades especiales no conferidas explícitamente" (art. 75). Si no lo escribes, tu apoderado no podrá demandar en tu nombre y tendrás que otorgar otro poder cuando surja el problema, que es justo cuando menos tiempo hay. El proceso está en desalojo de inquilinos en Perú.
¿Qué no puede hacer quien administra con poder?
- Vender, hipotecar o gravar el inmueble: necesita un poder especial por escritura pública con esa facultad (art. 156). La diferencia completa está en poder general y poder especial.
- Alquilárselo a sí mismo: "No puede tomar en arrendamiento: 1. El administrador, los bienes que administra" (art. 1668). Tampoco celebrar otros actos consigo mismo sin tu autorización específica (art. 166).
- Pactar plazos sin límite: un arrendamiento de duración determinada no puede exceder de 10 años (art. 1688). Si quieres un tope menor, ponlo en el poder.
- Quedarse con el dinero: el apoderado debe sujetarse a tus instrucciones, comunicarte lo que hace y rendir cuentas (art. 1793).
¿Poder o contrato de administración? Los dos
El poder le da a la otra persona la capacidad de actuar en tu nombre frente a terceros: el inquilino, la notaría, la municipalidad. El contrato de administración regula la relación entre ustedes: cuánto cobra, qué reporta, qué gastos puede hacer sin consultarte y cuándo termina. Un familiar que te ayuda gratis suele necesitar solo el poder; una persona o empresa que cobra por administrar debería tener los dos. Puedes partir del modelo de contrato de administración de inmueble en alquiler y ver cuánto se cobra por administrar un alquiler.
¿Y los impuestos del alquiler?
El poder no cambia quién es el contribuyente: la renta de primera categoría es tuya, como propietario, aunque la cobre tu apoderado. Él puede hacer el pago mensual en tu nombre si le das los medios, pero la obligación sigue siendo tuya. Cómo se calcula y se paga está en impuesto a la renta por alquiler. Pide que los recibos se emitan a tu nombre; puedes usar el modelo de recibo de alquiler.
¿Cuándo se acaba el poder?
Puedes revocarlo en cualquier momento (art. 149) y conviene comunicarlo al inquilino y a quienes traten con tu apoderado, porque la revocación comunicada solo a él no se opone a terceros de buena fe salvo que esté inscrita (art. 152). El mandato también se extingue por la muerte de cualquiera de los dos (art. 1801). Si el poder está inscrito, inscribe también la revocatoria. Ver cómo anular un poder que ya diste.
Un caso para ordenar las ideas
Supongamos que Patricia se muda a Santiago de Chile y deja su departamento de Surco alquilado. Le pide a su primo Andrés que se encargue.
- Otorga ante el consulado un poder general por escritura pública que identifica el departamento por su partida y enumera: alquilar hasta por dos años, cobrar la renta y depositarla en su cuenta, pagar predial, arbitrios y mantenimiento, contratar reparaciones hasta S/ 1.500 por obra y enviar cartas notariales.
- Agrega facultades expresas para demandar desalojo, conciliar y cobrar rentas en juicio.
- No incluye la facultad de vender: si decide vender, dará un poder especial aparte.
- Firman además un acuerdo simple sobre rendición de cuentas mensual, con fotos de los recibos.
Ejemplo ilustrativo: no corresponde a un caso real.
Preguntas frecuentes
¿Una carta poder sirve para alquilar mi departamento?
Para un trámite puntual puede bastar, pero para firmar contratos de alquiler y cobrar durante meses conviene un poder fuera de registro o por escritura pública, que dan más seguridad al inquilino y a las entidades. Ver cuándo sirve una carta poder.
¿El apoderado puede recibir la garantía del alquiler?
Sí, si el poder lo dice. Indica también dónde debe depositarla y quién la devuelve al final del contrato.
¿Necesito inscribir el poder en Sunarp?
No es obligatorio para que sea válido. Inscribirlo ayuda a que terceros verifiquen su vigencia y permite oponerles una eventual revocatoria inscrita.
¿Mi apoderado puede iniciar un desalojo notarial?
Puede hacer los trámites en tu nombre si el poder lo faculta a representarte en ese procedimiento; si la vía termina en el juzgado, necesitará las facultades especiales para litigar. Revisa también si tu contrato permite esa vía: por qué fracasa el desalojo notarial.
¿Cuánto cuesta el poder?
En los tarifarios revisados, un poder fuera de registro cuesta entre S/ 45 y S/ 70, y uno por escritura pública entre S/ 120 y S/ 150 en Trujillo o desde S/ 250 en Lince, con IGV. Desde el extranjero se paga la tarifa consular. Ver cuánto cuesta un poder notarial.
¿Puedo darle el poder a una empresa administradora?
Sí. En ese caso el poder se otorga a la persona jurídica, que actuará por sus representantes, y conviene firmar además el contrato de administración con sus honorarios y obligaciones.
Seguir leyendo
- ¿Cómo hago un poder para que otro firme por mí?
- Administrar un alquiler en otra ciudad sin perder plata
- ¿Qué es administrar alquileres y cuánto se cobra?
- Modelo de poder especial para vender o administrar un inmueble
Fuentes
- Código Civil del Perú, Decreto Legislativo 295 — SPIJ, Ministerio de Justicia
- Código Procesal Civil (TUO, R.M. 010-93-JUS) — SPIJ, Ministerio de Justicia
- Decreto Legislativo 1049, del Notariado (compilado SPIJ-Minjus) — gob.pe
- Tarifario 2026, Notaría Guerra Salas (Trujillo), precios con IGV, consultado el 29-sep-2026
- Precios por servicios notariales, Notaría Gonzales Loli (Lince, Lima), con IGV, consultado el 29-sep-2026
- Tarifario de servicios notariales, Notaría Galdós Villena (San Luis, Lima), con IGV, consultado el 29-sep-2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si vas a dejar tu inmueble alquilado en manos de otra persona:
- Alquilar tu propiedad — cómo conseguir inquilino, filtrarlo y firmar un contrato que sirva si hay problemas.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
