Comprar en planos es comprar algo que todavía no existe, y eso desplaza toda la protección hacia dos momentos: lo que verificas antes de separar y lo que guardas durante la obra. Cinco verificaciones y tres documentos cubren la mayoría de los escenarios que después terminan en Indecopi.
Datos clave
- Las cinco verificaciones: licencia de edificación, partida del terreno, situación de la empresa, carta fianza (si aplica) y contrato completo con cronograma.
- Los tres documentos a guardar: brochure y planos entregados, todos los comprobantes de pago y toda la comunicación escrita.
- La publicidad obliga: lo ofrecido en el material forma parte de lo exigible.
- 269 sanciones al sector en 2026 (S/ 3.260.620), sobre todo por incumplir lo ofrecido e informar de forma insuficiente.
¿Qué verifico antes de separar?
| Verificación | Dónde | Señal de alerta |
|---|---|---|
| Licencia de edificación | Municipalidad del distrito | Obra iniciada sin licencia |
| Partida del terreno | Sunarp | Titularidad distinta a la empresa vendedora |
| Situación de la empresa | Sunat, Indecopi | RUC no habido, sanciones reiteradas |
| Carta fianza | Contrato y entidad emisora | Se menciona pero no se entrega copia |
| Contrato y cronograma | Documento completo | Sin fecha de entrega o con tolerancias abiertas |
¿Qué cláusulas reviso con lupa?
Cuatro: la fecha de entrega y qué pasa si se incumple; la tolerancia de área, que debe ser un porcentaje razonable y no una carta blanca; la facultad de cambiar acabados, que debe exigir calidad igual o superior; y la devolución si el crédito no se aprueba. Esa última es la que más separaciones salva. Ver penalidades y arras.
¿Qué hago durante la obra?
Guardar todo y documentar el avance: fotos fechadas cada cierto tiempo, copia de cada comprobante, y toda comunicación por escrito —si algo se acuerda por teléfono, confírmalo por correo—. Ese archivo es exactamente el expediente que necesitarías si algo sale mal, y no se puede reconstruir después. Ver si cambian el proyecto.
¿Y en la entrega?
No firmar conforme sin revisar. El acta con observaciones es la prueba principal de todo lo que venga después. La lista de revisión ambiente por ambiente está en me entregaron el departamento con fallas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de inicial en planos?
Ver inicial en compra en planos.
¿Cuándo se paga la alcabala?
Tiene reglas propias en la primera venta del constructor. Ver alcabala en planos.
¿Qué es la carta fianza?
Ver carta fianza.
¿Qué pasa si la empresa quiebra?
¿Conviene planos o terminado?
Ver planos o terminado.
Fuentes
- El Peruano (2026) — Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario
- Sunarp — publicidad registral, alerta registral y sucesión intestada
- Código Civil peruano — sucesiones, copropiedad, arrendamiento y garantías
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (impuesto de alcabala)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Comprar en planos se protege con documentos y con revisión previa. Te ayudamos:
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