Para calcular los metros cuadrados de una casa o un departamento se mide cada ambiente por separado (largo por ancho, en metros) y se suman los resultados: eso da el área útil o interior. El área techada que figura en la partida registral y en el autovalúo es algo mayor, porque se mide por la poligonal exterior de los muros y los incluye, según la Norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones (texto vigente, revisado en octubre de 2026). Un departamento de tres dormitorios suma unos 66 m² medidos ambiente por ambiente y puede figurar con 74 m² techados en la partida: la diferencia son las paredes.
Datos clave (2026)
- Fórmula: superficie = largo × ancho, en metros, con dos decimales. Un ambiente de 3,60 × 3,20 m mide 11,52 m².
- Área techada (G.040): suma de la proyección de la poligonal del techo que encierra cada piso; en dobles alturas se cuenta en el piso que se proyecta. No incluye ductos, cisternas, tanques, cuartos de máquinas sin ingreso de personas, aleros, cornisas, balcones ni jardineras descubiertos.
- Área ocupada (G.040): lo techado y lo sin techar de dominio propio, medido por la cara exterior de los muros o por el eje del muro cuando colinda con otra unidad.
- Predial: la municipalidad valoriza la edificación con los valores unitarios oficiales por m² construido vigentes al 31 de octubre del año anterior, con depreciación, más el arancel del terreno (TUO de la Ley de Tributación Municipal, art. 11).
- Referencia de precio: S/ 6.916 por m² en promedio en 12 distritos de Lima en el primer trimestre de 2026 (BCRP).
¿Cómo sacar los metros cuadrados de un piso o de un ambiente?
- Consigue una wincha de 5 m o un medidor láser y un croquis con la forma de cada ambiente.
- Mide el largo y el ancho a la altura del piso, de pared a pared, con dos decimales (3,62 y no «tres sesenta y algo»).
- Multiplica: 3,62 × 3,20 = 11,58 m².
- Divide los ambientes irregulares (en L, con un nicho) en rectángulos, calcula cada uno y súmalos; si hay una columna dentro, réstala.
- Suma todos los ambientes, incluidos baños, lavandería, pasillos y closets de piso a techo: es el área útil.
- Repite por cada piso si es una casa de dos o más niveles: el área techada total es la suma de todos los pisos, no la del primero.
Antes de comparar tu cifra con la partida o con un aviso, ten claro qué medida miras: área techada, ocupada, libre y común no son lo mismo, y mezclarlas es el origen de casi todas las discusiones de «me vendieron menos metros».
¿Cómo sacar los metros cuadrados de una pared?
Igual que un piso, pero en vertical: largo por alto, y si vas a pintar restas puertas y ventanas y sumas el techo. Una pared de 4,00 m de largo por 2,40 m de alto mide 9,60 m²; con una puerta de 0,90 × 2,10 m (1,89 m²) quedan 7,71 m² por pintar. Con el total de paredes y techo y el rendimiento que indica el envase sabes cuántos galones comprar; cuánto cuesta pintar un departamento convierte los metros en presupuesto.
¿Qué cuenta como área techada, ocupada y libre según el RNE?
El área techada se calcula sumando la proyección de los límites de la poligonal del techo que encierra cada piso, sin ductos, cisternas, cuartos de máquinas donde no ingresan personas, aleros, cornisas ni elementos descubiertos como balcones y jardineras. El área ocupada es la superficie techada y sin techar de dominio propio, delimitada por la cara exterior de los muros: una terraza propia descubierta suma al área ocupada, no a la techada. El área libre es el terreno sin proyección de áreas techadas, y el área común la que pertenece a todos los propietarios del edificio. Qué te cobran por cada una está en cuál te cobran y cuál no; y como el precio por m² cambia según el área que pongas en el denominador, precio por metro útil y por metro construido y precio por m² de terreno o de área techada explican cuál usar en cada caso.
Ejemplo: un departamento de tres dormitorios, ambiente por ambiente
Así queda la medición interior de un departamento típico de tres dormitorios. Las medidas son ilustrativas; lo importante es el método y la diferencia final con la partida.
| Ambiente | Largo (m) | Ancho (m) | Superficie (m²) |
|---|---|---|---|
| Sala-comedor | 5,20 | 3,60 | 18,72 |
| Cocina | 3,00 | 2,40 | 7,20 |
| Lavandería | 1,80 | 1,50 | 2,70 |
| Dormitorio principal | 3,60 | 3,20 | 11,52 |
| Dormitorio 2 | 3,00 | 2,80 | 8,40 |
| Dormitorio 3 | 3,00 | 2,60 | 7,80 |
| Baño principal | 2,40 | 1,50 | 3,60 |
| Baño 2 | 2,10 | 1,50 | 3,15 |
| Pasillo y hall | 3,50 | 1,00 | 3,50 |
| Área útil (suma de ambientes) | 66,59 | ||
| Área techada en la partida (incluye muros) | 74,80 |
Con 74,80 m² techados y el promedio del BCRP de S/ 6.916 por m² (12 distritos de Lima, primer trimestre de 2026), la referencia es de unos S/ 517.000; con los 66,59 m² útiles sería S/ 460.500. Esa diferencia de S/ 56.000 es la razón por la que el precio se calcula sobre el área de la partida y no sobre la de la wincha. El precio del m² por distrito y el mapa del precio del m² en Lima dan la referencia de tu zona; ¿alcanzan 60 m² para tres dormitorios? explica por qué este metraje es hoy tan frecuente.
¿Qué área usa la municipalidad para el predial y cuál figura en la partida?
La municipalidad no mide tu casa: toma el área construida declarada y la multiplica por los valores unitarios oficiales de edificación por m² que aprueba cada año el Ministerio de Vivienda, vigentes al 31 de octubre del año anterior, con la depreciación por antigüedad y estado de conservación, y suma el valor arancelario del terreno. Esa es la base imponible del impuesto predial (TUO de la Ley de Tributación Municipal, art. 11), sobre la que se aplica la escala de 0,2 %, 0,6 % y 1,0 % por tramos de UIT (art. 13); la declaración jurada se presenta hasta el último día hábil de febrero y en cada transferencia (art. 14). Los metros registrados aparecen en el PU (cómo sacar el HR y el PU) y, si están mal, se corrigen con una declaración rectificatoria; la calculadora de predial te dice cuánto pagas con tus metros. La partida registral consigna área, linderos y medidas perimétricas, y si tu medición exterior difiere de ella no se «arregla» con la wincha: la rectificación de área y linderos tiene tres vías según el tamaño del error.
¿Para qué sirve saber los metros exactos?
- Vender o alquilar: el precio se fija por m² de área techada de la partida; con la referencia de tu distrito y la herramienta ¿cuánto vale mi casa? obtienes un rango antes de publicar.
- Comprar: compara el aviso con la partida y mide al recibir; si faltan metros, esto es lo que puedes reclamar, y leer bien los planos evita la sorpresa.
- Pintar, enchapar o construir: los presupuestos se cotizan por m² (porcelanato por m², costo de construcción por m²).
Errores típicos al calcular los metros cuadrados
- Sumar el balcón o la terraza descubierta como área techada: la G.040 los excluye; sí cuentan en el área ocupada (por qué el área ocupada es mayor que la techada).
- Comparar la medición interior con la partida y concluir que «faltan metros»: la partida incluye muros; la wincha, no. La cochera y el depósito, además, suelen tener su propia partida y no se suman al departamento.
- Usar el área del terreno como si fuera la de la casa: en un lote de 120 m² con una casa de dos pisos de 80 m² techados cada uno, el área techada es 160 m², la ocupada 80 m² y la libre 40 m².
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el área techada?
Sumando la proyección de los límites de la poligonal del techo que encierra cada piso (Norma G.040 del RNE): se mide cada piso por el borde exterior de sus muros, se descuentan ductos, cisternas y cuartos de máquinas sin ingreso de personas, no se incluyen aleros, cornisas, balcones ni jardineras descubiertos, y se suman todos los pisos.
¿Cómo sacar los metros cuadrados de un terreno?
Si es rectangular, largo por ancho. Si es irregular, se divide en rectángulos y triángulos (base por altura entre dos) y se suman las figuras; para linderos en duda hace falta un plano perimétrico firmado por un ingeniero o arquitecto, que es el que aceptan Sunarp y la municipalidad.
¿Cuántos metros cuadrados tiene una casa de dos pisos?
La suma del área techada de los dos pisos: una casa con 80 m² techados por piso tiene 160 m² de área techada aunque ocupe solo 80 m² del terreno. Si el aviso dice «160 m²», confirma si habla de área techada, de terreno o de ambas.
¿El balcón cuenta en los metros cuadrados del departamento?
Si es descubierto, no cuenta como área techada según la Norma G.040, aunque sí forma parte del área ocupada de tu unidad. Muchos avisos lo suman como «construido»: pide la partida y compara.
¿Cuántos metros cuadrados necesita una familia?
Depende de cuántos son y de cuántos dormitorios necesitan. El RNE fija 40 m² de área techada mínima para una vivienda familiar sin posibilidad de ampliación en un edificio multifamiliar (Norma A.020, art. 8); en Lima el área promedio vendida está algo por encima de 60 m², y ¿cuántos metros cuadrados necesita una familia? da rangos por composición del hogar.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda — Norma Técnica G.040 Definiciones del Reglamento Nacional de Edificaciones (texto vigente con la R.M. 029-2021-VIVIENDA): área techada, área ocupada, área libre, área común
- Ministerio de Vivienda — Norma Técnica A.020 Vivienda, R.M. 188-2021-VIVIENDA (El Peruano, 7-jul-2021), art. 8
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF, arts. 11, 13 y 14 (base imponible del impuesto predial y declaración jurada)
- BCRP — Precio promedio del m² de departamentos en Lima (12 distritos), en soles, serie trimestral PD37946PQ (T1-2026)
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