Para donar un inmueble en el Perú se firma una escritura pública ante notario que indique el inmueble, su valor real y las cargas que asume quien lo recibe; sin esa forma, la donación es nula (Código Civil, art. 1625). Luego se inscribe en Sunarp. Quien recibe paga la alcabala: 3 % del autovalúo que exceda S/ 55.000. El riesgo principal es donar más de lo que la ley permite si tienes herederos forzosos. Es información general: antes de firmar conviene que un abogado revise tu caso.
Datos clave
- Forma obligatoria: escritura pública con el inmueble, su valor real y las cargas, bajo sanción de nulidad (Código Civil, art. 1625).
- Límite: nadie puede donar más de lo que puede disponer por testamento; el exceso es inválido (art. 1629).
- Alcabala: la donación sí paga; la paga el donatario sobre el autovalúo (TUO de la Ley de Tributación Municipal, arts. 21, 24 y 25). El anticipo de legítima está inafecto (art. 27).
- Notaría: S/ 250 por escritura de donación en el tarifario publicado de una notaría de Trujillo, IGV incluido.
- Sunarp 2026: S/ 44,50 de calificación más el 1,5 por mil del valor hasta S/ 35.000 o el 3 por mil si es mayor.
¿Qué requisitos pide la notaría para una donación de inmueble?
| Requisito | Detalle | Base |
|---|---|---|
| Minuta de donación autorizada por abogado | Identifica al donante, al donatario, el inmueble con su partida, su valor real y las cargas | Código Civil, art. 1625; DL 1049, art. 57 |
| DNI del donante, del donatario y de los cónyuges | Si el inmueble es un bien social, donan los dos cónyuges | Código Civil, art. 315 |
| Aceptación del donatario | El donatario firma la escritura aceptando la donación | Práctica notarial |
| Copia literal o partida del inmueble | Confirma que el donante es el titular y qué cargas hay | Sunarp |
| HR y PU del año y predial al día | Sirven para el autovalúo, que es la base de la alcabala | TUO de la Ley de Tributación Municipal |
| Comprobante de pago de la alcabala | El notario y el registrador deben pedirlo | TUO de la Ley de Tributación Municipal, art. 7 |
Fuentes: Código Civil del Perú; Decreto Legislativo 1049; TUO de la Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF). Cada notaría puede pedir documentos adicionales.
El requisito que más se descuida es el valor real. El artículo 1625 exige indicarlo en la escritura junto con las cargas que asumirá el donatario, y no es un trámite: si falta, la donación es nula. Para ordenar los datos puedes partir del modelo de contrato de donación de inmueble.
Para ver qué viene antes y después de esto, revisa cómo vender una casa heredada (guía 2026).
¿Cuánto cuesta donar un inmueble?
| Concepto | Referencia 2026 | Fuente |
|---|---|---|
| Minuta | Honorario libre; S/ 150 por redacción de contratos en una notaría de Trujillo | Tarifario de una notaría de Trujillo, IGV incluido |
| Escritura pública de donación | S/ 250 en Trujillo; escrituras desde S/ 250 en Lince (Lima) | Tarifarios de una notaría de Trujillo y una de Lince (Lima) |
| Inscripción en Sunarp | S/ 44,50 + 1,5 por mil del valor hasta S/ 35.000, o 3 por mil si es mayor | Res. 228-2025-SUNARP/GG |
| Alcabala (la paga el donatario) | 3 % sobre el autovalúo que exceda 10 UIT (S/ 55.000) | TUO de la Ley de Tributación Municipal, arts. 24 y 25 |
| Impuesto a la Renta del donante | No hay ganancia, porque no recibe precio | Ver el detalle en el artículo de alcabala en la donación |
Honorarios notariales libres (Decreto Legislativo 1049), consultados el 29 de septiembre de 2026. UIT 2026: S/ 5.500.
Ejemplo: una casa con autovalúo de S/ 200.000 donada a un sobrino paga S/ 4.350 de alcabala (3 % de S/ 145.000), más la notaría y unos S/ 644,50 en Sunarp si se inscribe por ese valor (S/ 44,50 + S/ 600). El cálculo de la alcabala, con su ajuste por índice de precios, está en la alcabala en la donación de un inmueble, y puedes hacerlo con la calculadora de alcabala.
¿Donación o anticipo de legítima para pasar la casa a un hijo?
Si el que recibe es tu hijo u otro heredero forzoso, lo habitual es el anticipo de legítima, no la donación. La diferencia más visible es tributaria: el anticipo de legítima está inafecto a la alcabala (TUO de la Ley de Tributación Municipal, art. 27) y la donación no.
| Donación | Anticipo de legítima | |
|---|---|---|
| A quién | A cualquier persona | A un heredero forzoso (hijos, cónyuge, padres) |
| Alcabala | Sí, a cargo del donatario | Inafecto |
| Efecto en la herencia | Si va a un heredero forzoso, se considera anticipo y se colaciona (art. 831) | Se descuenta de la parte de ese heredero |
| Forma | Escritura pública e inscripción | Escritura pública e inscripción |
Fuentes: Código Civil, arts. 831, 1625 y 1629; TUO de la Ley de Tributación Municipal, art. 27.
El trámite para los hijos está en anticipo de legítima: cómo pasar un inmueble a tus hijos. La donación tiene sentido cuando quien recibe no es heredero forzoso: un sobrino, un hermano, una pareja sin unión de hecho reconocida o una institución.
¿Qué riesgos tiene donar un inmueble?
- Donar más de lo permitido. Si tienes hijos, cónyuge o padres, dos tercios de tu patrimonio están reservados para ellos (Código Civil, art. 725). La donación que exceda lo que podrías dejar por testamento es inválida en el exceso, que se calcula con el valor de los bienes al morir el donante (art. 1629). Tus herederos podrían reclamarlo después. Cuánto le toca a cada uno está en la legítima explicada con números.
- Quedarte sin vivienda. Una vez inscrita, el inmueble es del donatario: puede venderlo, hipotecarlo o perderlo por sus deudas. Si vas a seguir viviendo ahí, reserva el usufructo en la misma escritura. Ver nuda propiedad y usufructo.
- Pensar que se puede deshacer. La donación no se revoca por arrepentimiento: solo por causas legales y con plazos cortos. Ver si se puede revocar o anular una donación.
- Donar sin firma del cónyuge. Si el inmueble es un bien social, deben intervenir ambos cónyuges; si firma uno solo, la donación queda expuesta a ser cuestionada.
- Olvidar las cargas. Si el inmueble tiene una hipoteca, la escritura debe decir quién la asume. El donatario no se libra de ella por recibir gratis.
¿Cuáles son los pasos?
- Revisa la partida y el estado civil del donante: quién debe firmar y qué cargas hay.
- Decide la figura: donación o anticipo de legítima, con o sin reserva de usufructo.
- Redacta la minuta con un abogado, con el valor real y las cargas del inmueble.
- El donatario paga la alcabala en la municipalidad del inmueble.
- Donante y donatario firman la escritura pública en la notaría.
- La notaría presenta el parte a Sunarp y se inscribe la donación.
- El donatario declara el inmueble en la municipalidad para el impuesto predial.
Un caso para ordenar las ideas
Supongamos que Teresa, viuda y sin hijos, quiere donar un departamento con autovalúo de S/ 180.000 a su sobrina Carla. Como Teresa no tiene herederos forzosos, puede disponer libremente de sus bienes. Firman una escritura de donación con reserva de usufructo vitalicio a favor de Teresa, para que ella siga viviendo ahí. Carla paga la alcabala: 3 % de S/ 125.000, es decir, S/ 3.750. Si Teresa tuviera hijos, lo primero sería calcular si el departamento cabe en su tercio de libre disposición. Ejemplo ilustrativo, no corresponde a un caso real.
Preguntas frecuentes
¿Se puede donar un inmueble con un documento privado?
No. La donación de inmuebles debe hacerse por escritura pública, bajo sanción de nulidad (Código Civil, art. 1625).
¿Quién paga la alcabala en una donación?
El donatario, es decir, quien recibe el inmueble. Se calcula sobre el autovalúo porque no hay precio.
¿Puedo donar una casa a mi hermano?
Sí. Los hermanos no son herederos forzosos, así que no cabe el anticipo de legítima: la figura es la donación, con alcabala a cargo de tu hermano. Si tienes hijos, cónyuge o padres, cuida no exceder tu tercio de libre disposición.
¿Puedo donar solo una parte del inmueble?
Sí, puedes donar un porcentaje (una cuota). La alcabala se calcula sobre la parte proporcional del autovalúo.
¿Puedo seguir viviendo en la casa que dono?
Sí, si en la misma escritura te reservas el usufructo. El donatario recibe la nuda propiedad y tú conservas el uso mientras dure el usufructo.
¿Cuánto demora una donación?
La firma en la notaría puede hacerse en pocos días con los documentos listos; después viene la calificación de Sunarp. Lo que suele demorar es reunir el predial al día y pagar la alcabala.
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- Modelo de contrato de donación de inmueble
Fuentes
- Código Civil del Perú, Decreto Legislativo 295 — SPIJ, Ministerio de Justicia
- Decreto Legislativo 1049, del Notariado (compilado SPIJ-Minjus) — gob.pe
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (alcabala, arts. 21 a 29) — gob.pe
- Sunarp — Anexo 1, tasas registrales de inscripción de predios 2026 (R. 228-2025-SUNARP/GG, 22-dic-2025)
- Tarifario 2026, notaría de Trujillo, precios con IGV, consultado el 29-sep-2026
- Precios por servicios notariales, notaría de Lince (Lima), con IGV, consultado el 29-sep-2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de donar o anticipar la herencia de un inmueble:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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