Un anticipo de legítima o una donación de un inmueble no se deshace por arrepentimiento. Se puede revocar solo por las causas de indignidad o desheredación que fija el Código Civil, dentro de los seis meses de ocurrida la causa y comunicándolo al donatario en 60 días; también puede reducirse lo que exceda la parte de libre disposición, o anularse por un vicio del acto. Si ambas partes están de acuerdo, pueden dejarlo sin efecto por mutuo disenso. Es información general: cada caso lo evalúa un abogado con los documentos a la vista.
Datos clave
- Revocación: "por las mismas causas de indignidad para suceder y de desheredación" (Código Civil, art. 1637).
- Plazo para revocar: caduca a los seis meses desde que sobrevino la causa (art. 1639).
- Comunicación: sin comunicación indubitable al donatario dentro de 60 días, la revocación no produce efecto (art. 1640).
- Exceso: lo que supere la porción disponible se reduce o suprime, empezando por las donaciones más recientes (arts. 1629 y 1645).
- El anticipo de legítima es una donación a un heredero forzoso y se colaciona en la herencia (art. 831).
¿Se puede revocar un anticipo de legítima?
Sí, pero solo en supuestos tasados. El anticipo de legítima es una liberalidad a favor de un heredero forzoso: el Código Civil considera las donaciones que reciben los herederos forzosos como anticipo de herencia para efectos de la colación (art. 831). Por eso se le aplican las reglas de la donación, incluida la revocación del artículo 1637: el donante puede revocar "por las mismas causas de indignidad para suceder y de desheredación".
No basta con cambiar de opinión, con que el hijo se haya alejado o con una mala relación familiar. Tiene que existir una de las causas que la ley enumera, y hay que ejercer la revocación a tiempo.
Las ocho etapas para pasar de la herencia a la venta, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía de la casa heredada: sucesión intestada, Sunarp e impuestos.
¿Cuáles son las causas para revocar una donación?
| Causa | Ejemplos que recoge la ley | Base legal |
|---|---|---|
| Indignidad | Homicidio doloso o su tentativa contra el donante, su cónyuge, ascendientes o descendientes; condena por delito doloso en agravio de ellos; denuncia calumniosa; impedir con dolo o violencia que otorgue o revoque su testamento; destruir o falsificar el testamento; sentencia firme por violencia familiar en agravio del causante | Código Civil, art. 667 |
| Desheredación de descendientes | Maltrato de obra o injuria grave y reiterada al ascendiente; negarle sin motivo los alimentos o abandonarlo gravemente enfermo o sin poder valerse; privarlo de su libertad; llevar una vida deshonrosa o inmoral | Art. 744 |
| Desheredación de ascendientes | Negar injustificadamente alimentos a los descendientes; causas de pérdida o privación de la patria potestad | Art. 745 |
| Desheredación del cónyuge | Las causales de separación del art. 333, incisos 1 a 6 | Art. 746 |
Fuente: Código Civil del Perú, arts. 667, 744, 745, 746 y 1637. Resumen de EximiaHaus: el texto completo de cada causal está en la norma y su aplicación la decide el juez.
Además, la ley prevé que la donación caduca si el donatario ocasiona intencionalmente la muerte del donante (art. 1644).
¿Cómo se revoca y en qué plazo?
- Dentro de los seis meses desde que ocurrió la causa, porque después la facultad caduca (art. 1639).
- Se formaliza la revocación. Para un inmueble, lo habitual es hacerlo por escritura pública, para que pueda llegar al registro. La inscripción de la revocatoria de una donación paga en Sunarp la misma tasa que una transferencia: S/ 44,50 de calificación más el 1,5 o el 3 por mil del valor.
- Se comunica en forma indubitable al donatario o a sus herederos dentro de los 60 días siguientes: si no, la revocación no produce efecto (art. 1640). Una carta notarial deja la prueba.
- El donatario puede contradecirla dentro de los 60 días siguientes a la comunicación, y entonces decide el juez si la causa existe. Si no la contradice, la revocación queda consumada (art. 1641).
Dos límites más: la facultad de revocar no pasa a los herederos del donante (art. 1638), y las donaciones hechas por razón de matrimonio no se revocan por ingratitud (art. 1647). Si la donación estaba sujeta a un cargo que el donatario cumplió, al revocarla el donante debe abonarle el valor de ese cargo (art. 1642).
¿Se puede anular un anticipo de legítima o una donación?
Revocar y anular son cosas distintas. La revocación deja sin efecto una donación válida por un hecho posterior del donatario. La invalidez ataca un defecto del propio acto. Estas son las vías más frecuentes:
| Vía | Cuándo procede | Quién la pide y en qué plazo | Base legal |
|---|---|---|---|
| Reducción por inoficiosidad | La donación o el anticipo excede lo que el donante podía disponer por testamento | Los herederos forzosos perjudicados; según una casación reseñada por LP Derecho, solo después de la muerte del donante | Arts. 1629 y 1645 |
| Nulidad | Falta de escritura pública con valor real y cargas, falta de voluntad, fin ilícito, simulación absoluta, entre otros | Cualquier interesado; la acción prescribe a los diez años | Arts. 219, 1625 y 2001, inc. 1 |
| Anulabilidad | Error, dolo, violencia o intimidación; capacidad de ejercicio restringida en los casos de la ley | La parte afectada; la acción prescribe a los dos años | Arts. 221 y 2001, inc. 4 |
| Mutuo disenso | Donante y donatario acuerdan dejarla sin efecto | Ambos; no puede perjudicar a terceros | Art. 1313 |
| Reversión pactada | La escritura estableció que el bien vuelva al donante en cierto supuesto | Solo a favor del donante | Art. 1631 |
Fuentes: Código Civil del Perú; Casación 2797-2019, Lima, según la reseña de LP Derecho. Cuadro orientativo de EximiaHaus.
El caso que más se discute es el del anticipo que se come la herencia de los demás hijos. El Código Civil dice que la donación es inválida en todo lo que exceda la porción disponible y que ese exceso se mide con el valor de los bienes al morir el donante (art. 1629). Según la reseña publicada por LP Derecho, la Corte Suprema declaró nulo un anticipo en el que una madre entregó a un solo hijo la totalidad de su único inmueble (Casación 1644-2019, Ica). Cómo se calcula ese límite está en la legítima explicada con números y en anticipo de herencia a un solo hijo.
¿Y si padres e hijo están de acuerdo en deshacerlo?
Pueden firmar un mutuo disenso: un acuerdo por el que dejan sin efecto el anticipo o la donación (art. 1313). Para un inmueble inscrito se hace por escritura pública y se inscribe en Sunarp, para que el bien vuelva a figurar a nombre de los padres. El límite es el mismo de siempre: si el hijo ya hipotecó el inmueble o tiene un embargo inscrito, el acuerdo no perjudica a ese acreedor. Cómo se redacta está en resolución de contrato por mutuo acuerdo.
Antes de firmarlo, consulta el tratamiento tributario con la municipalidad y con tu abogado: la vuelta del inmueble a los padres es una operación nueva que conviene revisar antes de firmar.
¿Qué conviene hacer antes de firmar un anticipo o una donación?
- Reservarte el usufructo si vas a seguir viviendo en el inmueble o necesitas su renta. Ver nuda propiedad y usufructo.
- Pactar la reversión a tu favor para supuestos concretos, por ejemplo si el donatario fallece antes que tú. Solo puede establecerse a favor del donante (art. 1631).
- Medir el tercio de libre disposición con una tasación, para no exceder la legítima de tus otros herederos.
- Comparar con el testamento, que se puede cambiar mientras vivas. Ver para qué sirve un testamento si tienes una casa.
El modelo de escritura con reserva de usufructo está en el modelo de anticipo de legítima de inmueble.
Un caso para ordenar las ideas
Supongamos que Jorge entregó en 2025 a su hijo Raúl, como anticipo de legítima, una casa que era casi todo su patrimonio, sin reservarse el usufructo. En 2026 Raúl deja de visitarlo y se niega a apoyarlo con alimentos cuando Jorge enferma y no puede valerse por sí mismo.
- La negativa injustificada de alimentos y el abandono del ascendiente gravemente enfermo son causales de desheredación (art. 744, inc. 2), así que Jorge podría revocar.
- Debe hacerlo dentro de los seis meses desde que ocurrió la causa y comunicarlo a Raúl en 60 días. Si Raúl lo contradice, decide el juez.
- Aparte, los hermanos de Raúl podrían cuestionar después el exceso sobre la porción disponible, pero esa acción la tienen tras el fallecimiento de Jorge.
Ejemplo ilustrativo, no corresponde a un caso real.
Preguntas frecuentes
¿Un padre puede quitarle la casa a un hijo después de un anticipo de legítima?
Solo si concurre una causa de indignidad o desheredación y revoca a tiempo, o si el hijo acepta un mutuo disenso. El arrepentimiento o un desacuerdo familiar no bastan.
¿Cuánto tiempo hay para revocar una donación?
Seis meses desde que sobrevino la causa (Código Civil, art. 1639). Además, la revocación debe comunicarse al donatario dentro de 60 días de hecha (art. 1640).
¿Los hermanos pueden anular el anticipo de legítima que recibió otro hijo?
Pueden cuestionar el exceso sobre la porción disponible, que la ley reduce (arts. 1629 y 1645). Según la reseña de LP Derecho de la Casación 2797-2019 (Lima), la Corte Suprema precisó que esa nulidad solo pueden pedirla después de la muerte del padre o la madre.
¿Existe una minuta de revocatoria de anticipo de legítima?
La revocación se formaliza con la declaración del donante indicando la causa, normalmente por escritura pública para que pueda inscribirse. No hay un formato único: la causa y su prueba cambian en cada caso, así que conviene redactarla con un abogado.
¿Se puede anular una donación con usufructo?
La reserva de usufructo no cambia las reglas: se puede revocar por las mismas causas legales o cuestionar por nulidad, anulabilidad o exceso. Lo que sí cambia es la situación del donante mientras tanto, porque conserva el uso del inmueble.
¿Los herederos del donante pueden revocar la donación?
No. La facultad de revocar no pasa a los herederos (Código Civil, art. 1638). Ellos solo podrían discutir el exceso sobre la legítima o la validez del acto.
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Fuentes
- Código Civil del Perú, Decreto Legislativo 295 — SPIJ, Ministerio de Justicia
- Es nulo el anticipo de legítima en el que la madre otorgó la totalidad de su único inmueble a un solo hijo (Casación 1644-2019, Ica) — LP Derecho
- La nulidad del anticipo que excede el tercio solo pueden plantearla los herederos tras la muerte del anticipante (Casación 2797-2019, Lima) — LP Derecho
- Sunarp — Anexo 1, tasas registrales de inscripción de predios 2026 (R. 228-2025-SUNARP/GG, 22-dic-2025)
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