¿Se puede vender una casa o terreno que me donaron?

Sí, puedes vender una casa o un terreno que te donaron. La donación de un inmueble se hace por escritura pública (Código Civil, art. 1625) y, una vez que te lo transfirieron, eres el propietario, con el poder de "disponer" del bien (art. 923). Antes de venderlo revisa cuatro cosas: si la donación tiene reversión, usufructo o cargas pactadas; si el donante tenía herederos forzosos y te donó más de lo que podía; si estás casado y cómo se hizo la donación; y el impuesto a la renta, porque lo recibido gratis desde agosto de 2012 tiene costo cero para Sunat, salvo que acredites lo que le costó al donante.

Es información general: con la escritura de donación y la partida a la vista, un abogado confirma en minutos si hay algún obstáculo.

¿Puedo vender una casa que me donaron?

Sí. La donación no es un préstamo ni un permiso de uso: te transfiere la propiedad. Con la escritura de donación inscrita en Sunarp, figuras como titular en la partida y puedes vender, hipotecar o alquilar como con cualquier otro inmueble tuyo. El trámite de la venta es el mismo de una compraventa común: minuta, escritura, pago de impuestos e inscripción.

Lo que cambia son las condiciones que pudo dejar el donante en la escritura y algunos riesgos propios de las donaciones. Por eso el primer paso es leer tu escritura y pedir la copia literal de la partida.

Para ver en qué momento de la venta entra esto, revisa la guía completa para vender en el Perú.

¿Qué hay que revisar antes de vender un inmueble donado?

Si hay usufructo, la separación entre quien es dueño y quien usa el inmueble está explicada en nuda propiedad y usufructo. Cuándo se puede revocar o anular una donación, en si se puede revocar un anticipo de legítima o una donación.

¿Qué pasa con los otros herederos si vendo lo que me donaron?

Aquí conviene distinguir dos figuras que suelen confundirse:

• Colación: si eres heredero forzoso del donante (por ejemplo, su hijo), lo que te donó se considera anticipo de herencia para colacionarse, salvo que el donante te haya dispensado (art. 831). Si ya vendiste el inmueble, la colación se hace por su valor, y ese valor es el que tenga al abrirse la sucesión (art. 833). Es decir, vender no borra la cuenta: se ajusta al repartir la herencia.
• Reducción por inoficiosidad: si la donación excedió lo que el donante podía disponer, se reduce en el exceso, empezando por las donaciones más recientes (arts. 1629 y 1645). Cuánto puede disponer una persona con hijos lo explicamos en la legítima con números.

Para el comprador, el Código Civil protege al tercero que adquiere a título oneroso y de buena fe de quien figura en el registro con facultades para vender, aunque después se anule o resuelva el derecho del vendedor por causas que no consten en el registro (art. 2014). Aun así, un comprador cuidadoso o su banco van a preguntar por la donación. Tenerla ordenada (escritura, partida, y si aplica, la renuncia a la reversión) evita que la venta se caiga en la revisión legal.

¿Cuánto impuesto pago si vendo una casa que me donaron?

Es el punto que más cambia la cuenta. La Ley del Impuesto a la Renta dice que si adquiriste el inmueble a título gratuito, "el costo computable será igual a cero", aunque puedes considerar el costo que tenía el donante si lo acreditas de manera fehaciente (art. 21.1, literal a.2). SUNAT precisa que la regla del costo cero rige para adquisiciones gratuitas desde el 1 de agosto de 2012; para las anteriores, el costo es el autovalúo ajustado con el Índice de Corrección Monetaria.

Supongamos que Carlos recibió de su madre en 2019 un departamento que ella había comprado en 2010 por S/ 250.000, con escritura y comprobantes. Carlos vive en otro inmueble propio y vende el departamento en 2026 por S/ 450.000. Si acredita el costo de su madre y, actualizado con el ICM, ese costo diera S/ 300.000 (cifra ilustrativa), la ganancia sería S/ 150.000 y el impuesto del 5%, S/ 7.500. Si no tiene cómo acreditarlo, el costo es cero: el impuesto sería el 5% de S/ 450.000, es decir, S/ 22.500. La diferencia está en un papel que conviene pedir al donante mientras se pueda.

Si el departamento fue tu casa habitación, revisa las condiciones en la exoneración de casa habitación. El cálculo lo haces con la calculadora de impuesto a la renta por venta de inmuebles, y el panorama general del vendedor está en cuándo pagas impuesto al vender tu casa. La lógica es parecida a la de una casa heredada, que tratamos en vender una casa heredada.

¿Quién paga la alcabala?

En la venta, el comprador: 3% sobre lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026). La alcabala que tú pagaste al recibir la donación ya quedó atrás.

Pasos para vender un inmueble donado

1. Pide la copia literal de la partida y verifica que la donación esté inscrita a tu nombre y qué cargas figuran.
2. Relee la escritura de donación: reversión, usufructo, cargas y si fue a ti solo o a ti y tu cónyuge.
3. Si hay reversión, consigue el asentimiento del donante a la venta; si hay usufructo, define si vendes la nuda propiedad o si el usufructuario renuncia.
4. Reúne los documentos del costo del donante (su escritura de compra, comprobantes) para el impuesto a la renta.
5. Calcula el impuesto y el precio neto que te queda.
6. Firma la minuta y la escritura; paga el impuesto con el Formulario Virtual 1665 o presenta la declaración de no estar obligado.

Para la minuta puedes partir del modelo de contrato de compraventa de inmueble. Si todavía estás del otro lado, pensando cómo pasar una casa a un hijo, compara las opciones en donación de un inmueble: requisitos y costos, anticipo de legítima. Y si la casa te llegó por herencia y no por donación, la ruta está en Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026).

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender una casa donada?

Sí. La donación inscrita te hace propietario y puedes vender. Revisa antes si hay reversión, usufructo o cargas en la escritura, y calcula el impuesto a la renta.

¿Puedo vender un terreno que me donaron?

Sí, con las mismas reglas. En el impuesto hay una diferencia: un terreno sin construir casi nunca califica como casa habitación, así que la exoneración no suele aplicar y el costo computable puede ser cero si lo recibiste desde agosto de 2012.

¿Necesito la firma del donante para vender?

No, salvo que la donación tenga un pacto de reversión o un usufructo a su favor. Con reversión, su asentimiento a la venta implica que renuncia a ella (Código Civil, art. 1632).

¿Mis hermanos pueden reclamar si vendo la casa que me donaron mis padres?

No pueden impedir la venta, pero al abrirse la herencia lo donado se colaciona como anticipo, por su valor si ya lo vendiste (arts. 831 y 833), y si la donación excedió lo que tus padres podían disponer, se reduce en el exceso (art. 1645).

¿Mi esposa tiene que firmar si vendo una casa que me donaron?

Si la donación fue solo a tu nombre, es bien propio (art. 302, inc. 3) y la vendes tú. Si se donó a ambos cónyuges, firman los dos. Cuándo se necesita la firma del cónyuge está en si puedes vender sin la firma de tu cónyuge.

¿Cuánto tiempo tengo que esperar para vender una casa donada?

El Código Civil no fija un plazo de espera para vender. Lo que sí depende del tiempo es el impuesto: la exoneración de casa habitación exige que el inmueble haya sido tuyo al menos dos años.

¿Se puede vender una casa donada a un menor de edad?

Un menor no vende por sí mismo: se requiere autorización judicial. Lo explicamos en vender una casa a nombre de un menor.

Fuentes

• Código Civil, Decreto Legislativo 295 (arts. 302, 831, 833, 923, 1625, 1629, 1631, 1632, 1635, 1637, 1645 y 2014) — ONP
• SUNAT Orientación — Declaración y pago del impuesto por venta de inmuebles (costo computable de inmuebles adquiridos a título gratuito)
• Ley del Impuesto a la Renta, Capítulo V (art. 21.1: costo computable de inmuebles adquiridos a título gratuito) — SUNAT
• SUNAT Orientación — Preguntas frecuentes de rentas de segunda categoría