¿Qué impuesto pago por vender un terreno en el Perú?

Si vendes un terreno como persona natural y lo compraste a partir del 1 de enero de 2004, pagas impuesto a la renta de segunda categoría: el 5% de la ganancia, es decir, del precio de venta menos lo que te costó actualizado con el Índice de Corrección Monetaria. Un terreno sin construir casi nunca califica como casa habitación, así que esa exoneración no suele aplicar. La venta de un terreno no paga IGV y la alcabala la paga el comprador.

Si vendes sin ganancia, o el terreno lo compraste antes de 2004, no hay impuesto a la renta que pagar. Es información general sobre las normas vigentes: con los documentos a la vista, un contador confirma tu caso antes de firmar.

¿Qué impuestos se pagan cuando se vende un terreno?

En una venta entre personas naturales intervienen cuatro tributos, pero solo uno le toca al vendedor por la venta en sí:

El detalle de por qué un terreno no paga IGV, y el caso distinto del constructor que vende por primera vez, está en si la venta de un terreno paga IGV. El panorama completo de tributos al comprar, vender y alquilar está en la guía de impuestos inmobiliarios en el Perú.

Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con costos, plazos y documentos de 2026, está en cómo vender una propiedad en el Perú, paso a paso.

Las diez etapas para vender un terreno, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo vender un terreno: la guía completa 2026.

¿Cuánto es el impuesto por vender un terreno?

El 5% de la ganancia. La ganancia se calcula así:

1. Toma lo que pagaste por el terreno según tu título de compra.
2. Actualízalo con el Índice de Corrección Monetaria (ICM) que publica el MEF para el mes y año en que compraste, y súmale las mejoras permanentes que puedas sustentar (art. 21 de la Ley del Impuesto a la Renta).
3. Resta ese costo actualizado del precio de venta.
4. Aplica el 5% sobre el resultado.

Si el resultado es cero o negativo, no hay renta y no pagas. La cuenta la puedes hacer con la calculadora de impuesto a la renta por venta de inmuebles, que aplica el ICM oficial; cómo funciona el índice lo explicamos en el cálculo con el ICM paso a paso.

Un ejemplo con números

Supongamos que Rosa compró un terreno en 2015 por S/ 200.000 y lo vende en 2026 por S/ 380.000. Si el costo de compra actualizado con el ICM diera S/ 230.000 (el factor real depende del mes de compra: esta cifra es solo ilustrativa), la ganancia sería S/ 150.000 y el impuesto, S/ 7.500. Sin actualizar el costo, Rosa habría calculado una ganancia de S/ 180.000 y un impuesto de S/ 9.000: por eso el ICM no es un detalle.

¿Si el terreno es mi única propiedad, igual pago?

En la mayoría de casos, sí. La exoneración de casa habitación se pensó para la vivienda: exige que el inmueble haya sido tuyo al menos dos años y que no se haya destinado exclusivamente a comercio, oficina, almacén o cochera. SUNAT responde el caso del terreno de forma expresa: la ganancia por vender un terreno sin construir adquirido desde 2004, aunque sea la única propiedad del vendedor, está afecta, salvo que ese terreno reúna las condiciones para calificar como casa habitación.

Distinto es el lote donde tienes tu casa construida y en la que vives: ahí lo que vendes es la casa, y puede aplicar la exoneración si cumples las condiciones. Los requisitos están en qué es la exoneración de casa habitación.

¿Cuándo no pago impuesto a la renta por vender un terreno?

¿Y si el terreno lo heredé o me lo donaron?

Aquí está la sorpresa más frecuente. Para los inmuebles recibidos a título gratuito desde el 1 de agosto de 2012, el costo computable es cero, salvo que puedas acreditar de manera fehaciente lo que le costó al anterior dueño (art. 21 de la Ley del Impuesto a la Renta y SUNAT). Con costo cero, todo el precio de venta se vuelve ganancia. Si el terreno se recibió antes de esa fecha, SUNAT indica que el costo es el autovalúo ajustado con el ICM. Guardar la escritura y los comprobantes de la compra original puede ahorrar miles de soles; lo vemos en vender una casa heredada: el impuesto que casi nadie calcula.

¿Qué pasa si divido el terreno y vendo varios lotes?

Cada lote que vendes es una enajenación. La Ley del Impuesto a la Renta presume habitualidad desde la tercera enajenación de inmuebles en un mismo ejercicio, y esa condición se mantiene los dos ejercicios siguientes (art. 4). Desde ahí la ganancia ya no tributa como renta de segunda categoría sino con las reglas empresariales. Si piensas lotizar, ordena el calendario de ventas o evalúa vender como empresa antes de firmar la tercera minuta del año. Lo explicamos en desde qué venta Sunat te considera habitual, Subdividir o independizar un terreno en provincia: requisitos y plazos y persona natural o empresa al vender.

¿Cuándo y cómo se paga?

Con el Formulario Virtual 1665 en SUNAT Operaciones en Línea, con tu Clave SOL, en el rubro Renta 2da. Categoría. Según SUNAT, la declaración y el pago van hasta el vencimiento del mes siguiente a aquel en que recibiste el pago, según el cronograma mensual. Si cobras en dos meses distintos (una inicial y un saldo), presentas un formulario por cada periodo. En la práctica la notaría pide, antes de elevar la escritura, la constancia de pago o una declaración jurada de no estar obligado. Qué más te pedirá está en qué documentos pide el notario para vender.

¿Qué más cuesta vender un terreno?

Además del impuesto, cuenta el predial del año, los arbitrios pendientes, la minuta si la haces con abogado y, si vendes con un agente, su comisión. Súmalos antes de fijar el precio con todos los gastos del vendedor. Para saber en cuánto ofrecerlo, revisa cuánto vale tu terreno. Si ya tienes comprador, puedes partir del modelo de contrato de compraventa de terreno. La ruta completa de la venta, de la tasación a la escritura, está en cómo vender una propiedad en el Perú paso a paso.

Preguntas frecuentes

¿Se paga impuesto por vender un terreno en el Perú?

Sí, si eres persona natural, lo compraste desde 2004 y vendes con ganancia: pagas el 5% de esa ganancia como renta de segunda categoría. Si lo compraste antes de 2004 o vendes sin ganancia, no pagas.

¿El 5% es sobre el precio de venta del terreno?

No. Es sobre la ganancia: precio de venta menos el costo de compra actualizado con el Índice de Corrección Monetaria y las mejoras sustentadas.

¿La venta de un terreno paga IGV?

No. La venta de un terreno no está gravada con IGV. El IGV inmobiliario aparece en la primera venta de inmuebles que hace un constructor, y aun ahí se excluye el valor del terreno.

¿Quién paga la alcabala al vender un terreno?

El comprador: 3% sobre la parte del precio (o del autovalúo, si es mayor) que exceda 10 UIT, es decir, S/ 55.000 en 2026. Puedes calcularla con la calculadora de alcabala.

¿Un terreno agrícola o rústico paga lo mismo?

Para el impuesto a la renta, las reglas de ganancia de capital se aplican a la enajenación de inmuebles en general, así que el cálculo es el mismo. La alcabala y el predial dependen de la condición del predio y de la municipalidad: confírmalos antes de firmar.

¿Qué pasa si no pago el impuesto por vender mi terreno?

La notaría normalmente no eleva la escritura sin la constancia de pago o la declaración de no estar obligado. Y si declaras fuera de plazo, SUNAT puede cobrar intereses y multas.

¿Vender tres lotes en el mismo año cambia el impuesto?

Sí. Desde la tercera venta de inmuebles en un ejercicio se presume habitualidad y la ganancia pasa a las reglas empresariales, con efecto en ese año y en los dos siguientes (Ley del Impuesto a la Renta, art. 4).

Fuentes

• SUNAT Orientación — Preguntas frecuentes de rentas de segunda categoría (terreno sin construir, casa habitación, inmuebles anteriores a 2004)
• SUNAT Orientación — Declaración y pago del impuesto por venta de inmuebles (costo computable, Formulario Virtual 1665, plazo)
• Ley del Impuesto a la Renta, Capítulo I (art. 4: habitualidad en la enajenación de inmuebles) — SUNAT
• Ley del Impuesto a la Renta, Capítulo V (art. 21: costo computable de inmuebles) — SUNAT
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (alcabala y predial) — MEF
• El Peruano — Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500