Barranco encabeza el alquiler por m² de Lima con US$ 161 anuales, por encima de San Isidro y de Miraflores. Un 2 dormitorios de 65 m² renta alrededor de S/ 2.948 al mes, y con el precio de compra del distrito eso da una rentabilidad bruta de 6,5%.
Datos clave
- Alquiler anual: US$ 161 por m², el más alto de la muestra distrital.
- 2 dormitorios (65 m²): renta estimada de S/ 2.948 al mes.
- Neto estimado: S/ 2.408 mensuales.
- Rentabilidad bruta: 6,5% anual.
Renta mensual por tipología en Barranco
El stock del distrito está sesgado a unidades chicas y medianas, que además son las que mejor rinden:
| Tipología | Renta mensual estimada | Impuesto 5% | Vacancia y reserva | Queda limpio |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 2.041 | S/ 102 | S/ 272 | S/ 1.667 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 2.948 | S/ 147 | S/ 393 | S/ 2.408 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 3.855 | S/ 193 | S/ 514 | S/ 3.148 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 4.988 | S/ 249 | S/ 665 | S/ 4.074 |
De la renta bruta a lo que realmente entra al bolsillo
El aviso dice un número y la cuenta bancaria recibe otro. Sobre el 2 dormitorios de 65 m² en Barranco, con renta estimada de S/ 2.948, así se descompone el año:
- Renta bruta anual: S/ 35.372.
- Impuesto de primera categoría (5%): S/ 1.769 al año, que se paga mes a mes.
- Un mes de vacancia: S/ 2.948, el promedio razonable entre un inquilino y el siguiente.
- Reserva de mantenimiento (5%): S/ 1.769 para pintura, grifería, cerrajería y lo que aparezca.
- Neto estimado: S/ 28.886 al año, es decir unos S/ 2.408 mensuales en promedio.
El impuesto no es negociable, pero desde 2026 se declara en el mes en que efectivamente cobras (criterio de lo percibido, Ley 32430): si el inquilino se atrasa, lo declaras cuando te pague. La regla y el formulario están en el impuesto al alquiler 2026 y el formulario 1683 y en impuesto a la renta de primera categoría. Si tu caso es "quiero alquilar mi departamento cuanto antes", hay un orden de pasos que acorta la vacancia.
Qué explica que Barranco lidere el alquiler
Barranco combina tres demandas que compiten por un stock pequeño. La primera es residencial de alto poder adquisitivo, atraída por el carácter del distrito. La segunda es creativa y profesional joven, que valora la escala peatonal y la vida cultural. La tercera es la de estadía corta, muy fuerte por el turismo.
Contra eso, la oferta es limitada: el distrito es pequeño, buena parte de su tejido tiene valor patrimonial y la construcción nueva avanza despacio. Poca oferta contra tres demandas produce exactamente lo que muestra el indicador: la renta por m² más alta de la ciudad.
El precio de compra también es el más alto, y por eso la rentabilidad bruta queda en 6,5%: buena, pero no desproporcionada. Contexto en el precio del m² en Barranco y en cómo es vivir en Barranco.
El riesgo que conviene mirar antes de comprar para alquilar
La estadía corta infla la expectativa de renta y no siempre se sostiene: depende de temporada, de plataforma y de que el reglamento interno del edificio la permita. Si tu número solo cierra con el escenario turístico, estás comprando un negocio de gestión, no una renta pasiva.
Haz la cuenta con la renta residencial de la tabla y trata el ingreso de temporada como un adicional. Si aun así cierra, la inversión es sólida. Compara el rendimiento con la rentabilidad del alquiler en Lima 2026.
Ver también: cuánto cuesta alquilar un departamento en San Miguel? Rentas 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento chico en Barranco?
Un 45 m² se estima en S/ 2.041 mensuales; cerca del malecón y del centro histórico del distrito la renta se ubica por encima.
¿Barranco es el distrito con mejor rentabilidad de alquiler?
Está entre los mejores del eje costero con 6,5% bruto, aunque distritos con precio de compra más bajo pueden superarlo en porcentaje.
¿Estas rentas incluyen el mantenimiento del edificio?
No. La cuota de mantenimiento se pacta aparte y en Barranco suele pagarla el inquilino; conviene dejarlo escrito en el contrato para evitar discusiones.
¿Cuánta garantía se puede pedir?
Lo habitual son uno o dos meses de renta, además del mes adelantado. El detalle está en ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.
¿La renta se puede pactar en dólares?
Sí, es válido, pero conviene fijar el tipo de cambio de referencia en el contrato. Con renta de S/ 2.948, una variación de 5% en el dólar mueve unos S/ 147 al mes.
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Para el escenario contiguo: ¿Quién paga la fumigación en un alquiler?.
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Si estás mirando propiedades en Barranco, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Vendo departamento en Barranco, límite con Miraflores $ 150,000, Exclusivo Departamento Frente al Mar – Barranco y Terreno en venta en Barranco a $507,000. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Cada vez es más caro vivir alquilado: Lima sube 7,3% en el último año (Infobae, 26/08/2026)
- Renta de primera categoría — Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria
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