La resolución de un contrato por mutuo acuerdo —el mutuo disenso— es el pacto por el que las dos partes deciden dejar sin efecto un contrato que firmaron. El Código Civil lo permite en su artículo 1313, con un límite: si perjudica a un tercero, frente a él se tiene por no hecho. En una compraventa inscrita se hace por escritura pública y se inscribe en Sunarp; en un alquiler basta un acuerdo escrito que diga cuándo se entrega el inmueble y qué pasa con la garantía. Es información general: cada caso lo revisa un abogado.
Datos clave
- Base legal: "Por el mutuo disenso las partes que han celebrado un acto jurídico acuerdan dejarlo sin efecto" (Código Civil, art. 1313).
- Límite: si perjudica el derecho de un tercero —un banco con hipoteca, un acreedor con embargo—, frente a él no existe.
- Forma: la misma que tuvo el contrato cuando la ley exige una forma; para cambiar lo inscrito en Sunarp, escritura pública.
- No es resolución por incumplimiento: aquí nadie acusa a nadie; por eso suele ser la salida más barata.
- Alcabala: la resolución antes de pagarse el precio está inafecta (TUO de la Ley de Tributación Municipal, art. 27).
Si los dos están de acuerdo en terminar antes, se firma el mutuo disenso con la liquidación de la garantía: modelo de resolución de contrato de alquiler por mutuo acuerdo.
¿Qué es el mutuo disenso?
Es un nuevo acuerdo que deshace el anterior. No necesita que alguien haya incumplido ni que exista una causal: basta que las dos partes lo quieran. Por eso se diferencia de las otras formas de terminar un contrato:
| Figura | Quién la decide | Por qué causa | Base legal |
|---|---|---|---|
| Mutuo disenso | Las dos partes | Ninguna en particular: basta el acuerdo | Código Civil, art. 1313 |
| Resolución por incumplimiento | La parte perjudicada | La otra no cumplió | Arts. 1371, 1428 a 1430 |
| Rescisión | El juez, a pedido de parte | Una causa que ya existía al firmar | Art. 1370 |
| Nulidad | El juez | Un defecto grave del acto desde su origen | Art. 219 |
| Retractación con arras | Cualquiera de las partes | Pactada en un contrato preparatorio | Arts. 1480 a 1483 |
Fuente: Código Civil del Perú. Cuadro orientativo de EximiaHaus.
Si la otra parte no está de acuerdo y tú crees que incumplió, la salida no es el mutuo disenso sino la resolución por incumplimiento: ver cómo se activa la cláusula resolutoria.
¿Cómo se deja sin efecto una compraventa por mutuo acuerdo?
Depende de hasta dónde llegó la compraventa. Cuanto más avanzó, más formal tiene que ser el acuerdo.
| Etapa de la compraventa | Cómo se hace el mutuo disenso | Qué hay que resolver |
|---|---|---|
| Solo separación, arras o compromiso | Documento privado firmado por ambos, mejor con firmas legalizadas | Cuánto se devuelve, en qué plazo y a qué cuenta |
| Minuta firmada, sin escritura | Documento privado de mutuo disenso, idealmente con la misma formalidad de la minuta | Devolución del precio pagado y del inmueble si ya se entregó; quién asume la minuta |
| Escritura firmada, sin inscribir | Escritura pública de mutuo disenso; si el título está en Sunarp, pedir su retiro o desistimiento | Gastos notariales ya pagados y alcabala |
| Compraventa inscrita | Escritura pública de mutuo disenso e inscripción en Sunarp | Que no haya hipotecas, embargos ni otros derechos de terceros inscritos después |
Fuentes: Código Civil, arts. 1313 y 1352; Decreto Legislativo 1049. Cuadro orientativo: la notaría y el registrador califican cada caso.
Cuando la compraventa ya está inscrita, el mutuo disenso no borra la historia: la partida mostrará la compra y, después, el acuerdo que la deja sin efecto. El problema aparece si mientras tanto el comprador hipotecó el inmueble o un acreedor suyo lo embargó. Por el artículo 1313, el mutuo disenso no puede perjudicar a esos terceros: la hipoteca o el embargo siguen, y el vendedor recibiría el inmueble con ellos. Antes de firmar, pide la copia literal.
¿Qué debe decir el acuerdo de mutuo disenso?
- Las partes y el contrato que se deja sin efecto: fecha, notaría si hubo escritura, y partida del inmueble.
- La voluntad expresa de dejarlo sin efecto por mutuo disenso, al amparo del artículo 1313 del Código Civil.
- Las restituciones: cuánto dinero se devuelve, en qué plazo y a qué cuenta; cuándo y en qué estado se devuelve el inmueble si ya se entregó.
- Qué pasa con lo pagado a terceros: notaría, registros, alcabala, comisión de corretaje. Si no se dice, cada uno reclamará lo suyo.
- La declaración de que no hay nada más que reclamarse una vez cumplidas las restituciones, si ese es el acuerdo.
- Las firmas de todos los que firmaron el contrato original, incluidos los cónyuges.
El punto que más se discute es el dinero ya gastado. Pon esos montos sobre la mesa desde el inicio: los honorarios de notaría, la inscripción en Sunarp (S/ 44,50 de calificación más el 3 por mil del precio si supera S/ 35.000) y, sobre todo, la alcabala.
¿Qué pasa con la alcabala si se deshace la compra?
El artículo 27 del TUO de la Ley de Tributación Municipal declara inafecta a la alcabala "la resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio". Si la compra se deshace en ese momento y el comprador ya había pagado la alcabala, puede evaluar pedir su devolución a la municipalidad. El procedimiento está en cómo se pide la devolución de la alcabala.
Si el precio ya se pagó completo y la compraventa se deshace después, consulta con la municipalidad y con tu abogado cómo tratarán la operación antes de firmar el mutuo disenso: el supuesto de inafectación de la ley se refiere a la resolución antes de cancelarse el precio.
¿Cómo se termina un contrato de alquiler por mutuo acuerdo?
Con un acuerdo escrito entre arrendador e inquilino. No hace falta notario, aunque las firmas legalizadas ayudan si después hay discusión. Lo importante es que el documento responda cuatro preguntas:
- ¿Desde cuándo termina? Una fecha cierta de entrega del inmueble.
- ¿En qué estado se entrega? Mejor con un acta de entrega firmada ese día, que liste llaves, lecturas de medidores y observaciones. Puedes usar el modelo de acta de entrega y recepción.
- ¿Qué pasa con la garantía? Cuánto se devuelve, qué se descuenta y en qué plazo. Ver si te tienen que devolver la garantía.
- ¿Hay deudas pendientes? Renta del último mes, luz, agua y mantenimiento hasta la fecha de entrega.
Si en cambio una de las partes quiere terminar y la otra no, la salida es otra: una carta de resolución o de preaviso según el contrato. Tienes el modelo de carta notarial de resolución de alquiler.
Un caso para ordenar las ideas
Supongamos que Andrés vendió un departamento a Paola en S/ 280.000. Firmaron la minuta y Paola pagó S/ 60.000; el saldo iba a salir de un crédito que el banco no aprobó, y el contrato no decía nada sobre ese caso. Ninguno quiere pleitear.
- Firman un acuerdo de mutuo disenso: Andrés devuelve S/ 60.000 en 15 días hábiles a la cuenta de Paola, cada uno asume la mitad de lo pagado al abogado y Paola recupera los documentos entregados.
- Como no hubo escritura ni inscripción, no hay nada que cambiar en Sunarp.
- Si Paola hubiera pagado la alcabala, podría evaluar su devolución, porque la resolución ocurrió antes de cancelarse el precio.
Ejemplo ilustrativo, no corresponde a un caso real.
Preguntas frecuentes
¿El mutuo disenso tiene que ser por escritura pública?
Solo cuando hay que cambiar algo inscrito o cuando el contrato original requería esa forma. Para dejar sin efecto una separación, una minuta no elevada o un alquiler, basta un documento privado, mejor con firmas legalizadas.
¿Puedo deshacer una compraventa inscrita si el comprador ya la hipotecó?
Pueden firmar el mutuo disenso, pero no perjudica al banco: la hipoteca sigue sobre el inmueble (Código Civil, art. 1313). En la práctica, primero hay que cancelar o levantar esa hipoteca.
¿Qué diferencia hay entre mutuo disenso y resolución?
El mutuo disenso es un acuerdo de ambas partes sin necesidad de causa. La resolución la ejerce una parte porque la otra incumplió, y puede incluir una indemnización.
¿Se puede dejar sin efecto solo una parte del contrato?
Sí, lo que se hace entonces es modificar el contrato con una adenda: por ejemplo, cambiar la forma de pago o el plazo. En alquileres existe el modelo de adenda de arrendamiento.
¿Hace falta ir a conciliación?
No, si las dos partes están de acuerdo: el mutuo disenso es justamente el acuerdo. La conciliación sirve cuando hay conflicto y se quiere evitar un juicio.
¿Qué pasa si una de las partes no devuelve lo que se comprometió?
El acuerdo de mutuo disenso es un contrato y puede exigirse su cumplimiento. Por eso conviene fijar montos, plazos y cuentas con precisión, y dejar constancia de cada pago.
Seguir leyendo
- ¿Qué pasa si me quiero salir de un contrato de compraventa?
- Me arrepentí después de firmar la minuta: qué puedo perder
- Nulidad y anulabilidad de una compraventa
- Modelo de carta notarial de resolución de contrato de alquiler
Fuentes
- Código Civil del Perú, Decreto Legislativo 295 — SPIJ, Ministerio de Justicia
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (alcabala, arts. 21 a 29) — gob.pe
- Sunarp — Anexo 1, tasas registrales de inscripción de predios 2026 (R. 228-2025-SUNARP/GG, 22-dic-2025)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para cerrar una operación que no va sin dejar cabos sueltos:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Vender tu propiedad — cómo se ordena la venta paso a paso y qué produce el portal por ti.
- Alquilar tu propiedad — cómo conseguir inquilino, filtrarlo y firmar un contrato que sirva si hay problemas.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
