SUNAT convierte a soles el precio que cobraste en dólares con el tipo de cambio promedio ponderado compra que publica la SBS para el día en que recibes el pago, no el de la fecha de la minuta ni el de venta. Si ese día no hay publicación, se usa el del último día anterior publicado (Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, art. 50). Con ese precio en soles calculas la ganancia y pagas el 5 % sobre ella.
Es información general sobre la norma tributaria. Si la operación tiene cobros en varias fechas, un costo de compra en dólares o dudas sobre la exoneración, conviene que un contador revise el cálculo antes de pagar.
Datos clave
- Tipo de cambio compra de la SBS, promedio ponderado al cierre del día del cobro (Reglamento LIR, art. 50).
- Día sin publicación: se usa el del último día anterior publicado (mismo artículo).
- Fecha que cuenta: la del pago, porque la renta de segunda categoría se imputa cuando se percibe. SUNAT lo dice así: «el tipo de cambio compra vigente publicado por la SBS el día del pago».
- Cobros en meses distintos: cada cobro se convierte con su propio tipo de cambio y se declara en su propio Formulario Virtual 1665.
- Tasa: 6,25 % sobre la renta neta (la ganancia menos 20 %), que equivale al 5 % de la ganancia (LIR, arts. 36 y 84-A).
- No pagas si fue tu casa habitación al menos 2 años o si la compraste antes del 1 de enero de 2004.
¿Qué tipo de cambio usa SUNAT si vendí mi casa en dólares?
El artículo 50 del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta dice que la renta en moneda extranjera se convierte a moneda nacional «al tipo de cambio vigente a la fecha de devengo o percepción de la renta», y precisa que se usa el tipo de cambio promedio ponderado compra al cierre de operaciones de ese día, según la publicación de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS).
Para una persona natural que vende un inmueble, la ganancia es renta de segunda categoría y se imputa cuando se percibe, es decir, cuando cobras. Por eso la fecha que manda es la del pago. La guía de SUNAT sobre venta de inmuebles lo resume en una línea: si la venta fue pactada en moneda extranjera, se usa el tipo de cambio compra vigente publicado por la SBS el día del pago.
Dos detalles que suelen confundir:
- Es el de compra, no el de venta. El de compra es el más bajo de los dos, así que el precio en soles resulta algo menor que si usaras el de venta.
- No es el del banco ni el de la casa de cambio. Es el promedio que publica la SBS en su página web (y que también aparece en El Peruano). Si cobraste un sábado, un domingo o un feriado, usas el último publicado antes de ese día.
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para vender una propiedad en 2026.
Los ocho pasos para ponerle precio a una vivienda, con las cifras oficiales de 2026, están reunidos en la guía 2026 para poner precio a tu casa o departamento.
¿Y si cobré en varias partes: arras, inicial y saldo?
Cada pago se percibe en su propia fecha, así que cada uno se convierte con el tipo de cambio compra de su día. Si los cobros caen en meses distintos, SUNAT indica que se presenta un Formulario Virtual 1665 por cada mes en que percibiste una parte del precio.
| Momento del cobro | Tipo de cambio a usar | Declaración | Fuente |
|---|---|---|---|
| Un solo pago al firmar | Compra SBS del día de ese pago | Un Formulario 1665 | Reglamento LIR, art. 50; guía SUNAT |
| Arras o separación en un mes y saldo en otro | Compra SBS de cada día de cobro | Un Formulario 1665 por cada mes con cobro | Orientación SUNAT, preguntas frecuentes de segunda categoría |
| Cobro en sábado, domingo o feriado | Compra SBS del último día anterior publicado | Según el mes del cobro | Reglamento LIR, art. 50 |
| Saldo pagado con crédito hipotecario del comprador | Compra SBS del día en que recibes el desembolso | Según el mes del cobro | Regla general de percepción (LIR, art. 57) |
El impuesto se paga antes de la escritura: el artículo 84-A de la ley exige presentar al notario el comprobante de pago como requisito previo. Si pagas antes de declarar, SUNAT permite hacerlo con la Boleta Pago Fácil (Formulario 1662, código de tributo 3021) y después presentar el 1665 anotándolo como pago previo, dentro del plazo del mes siguiente según el último dígito de tu RUC.
¿Cómo se calcula la ganancia cuando el precio está en dólares?
La fórmula es la misma que para una venta en soles; solo cambia el primer paso:
- Convierte el precio cobrado a soles con el tipo de cambio compra SBS de cada fecha de cobro.
- Calcula el costo computable: el valor de adquisición o de construcción reajustado con el Índice de Corrección Monetaria (ICM) del mes y año en que compraste, más las mejoras que puedas sustentar (LIR, art. 21; Reglamento, art. 11). El MEF publica los índices cada mes por resolución ministerial.
- Resta: precio en soles menos costo computable. Si no hay ganancia, no hay impuesto.
- Aplica la tasa: 5 % de la ganancia (6,25 % sobre la ganancia menos el 20 %).
Para hacer esa cuenta sin errores puedes usar la Calculadora de Impuesto a la Renta, que ya trae el ICM oficial: le das el precio de venta en soles (ya convertido) y el costo con su fecha. El detalle de qué gastos se aceptan está en gastos que puedes descontar al vender.
¿Y si también compré en dólares?
Aquí conviene ir con cuidado, porque la norma no lo resuelve de forma expresa. La ley y su reglamento regulan cómo se reajusta el costo con el ICM, un índice que se aplica sobre un monto en soles, pero no dicen con qué tipo de cambio ni de qué fecha se convierte un precio de compra que pagaste en dólares. Los ejemplos oficiales de SUNAT usan costos en soles.
Lo prudente, en ese caso, es reunir la escritura de compra, los comprobantes del pago y el tipo de cambio publicado por la SBS en la fecha en que pagaste, y que un contador valide la conversión antes de declarar. No tomes un tipo de cambio de memoria ni el de hoy: el costo es la cifra que más pesa en el resultado y es la que SUNAT revisa si fiscaliza.
Un caso para verlo con números
Supongamos que Ana compró un departamento en 2015 por S/ 300.000 y lo vende en 2026 en US$ 150.000. Cobra US$ 15.000 de arras un día de mayo y US$ 135.000 un día de junio, con el desembolso del banco del comprador. Todas las cifras de este caso son hipotéticas, incluidos los tipos de cambio y el índice:
| Concepto | Supuesto | Resultado |
|---|---|---|
| Arras (mayo) | US$ 15.000 × tipo de cambio compra de ese día, supongamos S/ 3,40 | S/ 51.000 |
| Saldo (junio) | US$ 135.000 × tipo de cambio compra de ese día, supongamos S/ 3,35 | S/ 452.250 |
| Precio en soles | Suma de ambos cobros | S/ 503.250 |
| Costo computable | S/ 300.000 × un ICM supuesto de 1,30 | S/ 390.000 |
| Ganancia | S/ 503.250 − S/ 390.000 | S/ 113.250 |
| Impuesto (5 %) | Total a pagar, declarado en los dos formularios 1665 (uno por mes de cobro) | S/ 5.662,50 |
Si Ana hubiera usado el tipo de cambio de venta, o uno solo para todo el precio, el resultado habría sido distinto. Por eso conviene guardar la constancia de la fecha de cada cobro (voucher, transferencia, cheque de gerencia) junto con la minuta. Si el departamento hubiera sido su casa habitación durante al menos dos años, no pagaría nada y solo presentaría al notario la comunicación de no estar obligada al pago. Revisa ese supuesto en qué es la exoneración de casa habitación.
¿Conviene pactar el precio en soles o en dólares?
Para el impuesto da igual la moneda: lo que cambia es que en dólares tu ganancia en soles depende del tipo de cambio del día del cobro. Si el dólar sube entre la firma de las arras y el desembolso, la ganancia en soles sube y el impuesto también; si baja, ocurre lo contrario. Si quieres entender ese efecto desde el lado de quien compra, está explicado en cómo afecta el tipo de cambio a la compra, y para tu aviso, en ¿pongo el precio en soles o en dólares?.
La alcabala es otro impuesto y no es tuyo: la paga el comprador, y en Lima se liquida en el SAT (alcabala e impuesto a la renta: quién paga cada uno). Si quieres ver todos los costos de la operación juntos, usa la herramienta de gastos de compraventa.
Preguntas frecuentes
¿SUNAT usa el tipo de cambio compra o venta?
El de compra. El artículo 50 del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta fija el tipo de cambio promedio ponderado compra que publica la SBS para el día en que percibes la renta.
¿Qué fecha cuenta: la minuta, la escritura o el pago?
La del pago. La ganancia por venta de un inmueble de una persona natural se imputa cuando se cobra, así que el tipo de cambio es el del día en que recibes cada parte del precio.
¿Qué hago si cobré un domingo o un feriado?
Usas el tipo de cambio compra del último día anterior que tenga publicación de la SBS, aunque esa publicación se haya hecho después, como indica el mismo artículo 50.
¿Tengo que presentar un formulario por cada pago?
Uno por cada mes en que cobraste. Si las arras y el saldo caen en el mismo mes, basta un Formulario Virtual 1665; si caen en meses distintos, presentas uno por cada mes.
¿Pago el impuesto antes o después de la escritura?
Antes. El notario te pide el comprobante de pago (o la comunicación de no estar obligado) como requisito para elevar la minuta a escritura pública, según el artículo 84-A de la ley.
¿El 5 % se aplica sobre el precio en dólares?
No. Se aplica sobre la ganancia en soles: precio convertido con el tipo de cambio compra de la SBS menos el costo de compra reajustado con el ICM y las mejoras sustentadas.
¿Y si mi casa era casa habitación?
Si estuvo en tu propiedad al menos dos años y no la usaste exclusivamente para comercio, oficina o cochera, la venta no está gravada y no importa el tipo de cambio: presentas al notario la comunicación de no estar obligado.
Para el marco completo del impuesto por vender, lee vender tu casa: cuándo pagas impuesto a la renta y cuándo estás exonerado y ¿cuánto pago de impuesto al vender mi casa?. Todos los impuestos de una compraventa están reunidos en impuestos al comprar, vender y alquilar un inmueble.
Fuentes
- Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, art. 50 (conversión de rentas en moneda extranjera) — SUNAT
- SUNAT — Venta de inmuebles: rentas de segunda categoría (guía con caso práctico 2026)
- Ley del Impuesto a la Renta, art. 21 (costo computable) — SUNAT
- Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, art. 11 (reajuste con índices de corrección monetaria) — SUNAT
- Ley del Impuesto a la Renta, art. 84-A (pago definitivo del 6,25 % antes de la escritura) — SUNAT
- Orientación SUNAT — Declaración y pago del impuesto por venta de inmuebles
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de fijar el precio o de firmar la escritura, saca la cuenta completa:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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