Rentas de primera, segunda, tercera, cuarta y quinta categoría: qué paga el dueño de un inmueble (2026)

Para el dueño de un inmueble las cinco categorías del impuesto a la renta se resumen así: si lo alquilas pagas renta de primera categoría (5 % del alquiler cobrado), si lo vendes pagas renta de segunda (5 % de la ganancia), si lo operas como negocio o das servicios de hospedaje tributas en tercera, si trabajas como agente o profesional independiente tus honorarios son de cuarta, y tu sueldo en planilla es de quinta; cuarta y quinta se suman y pagan una escala del 8 % al 30 % después de descontar 7 UIT (S/ 38.500 en 2026). Las categorías las define la Ley del Impuesto a la Renta en sus artículos 23, 24, 28, 33 y 34, y lo que cambia entre una y otra no es solo la tasa: cambia el formulario, el momento del pago y qué puedes deducir. Esta es la tabla completa y, debajo, los casos en que un dueño de inmueble salta de una categoría a otra sin darse cuenta.

Las cinco categorías en una tabla

Primera categoría: qué paga el que alquila

La renta bruta es todo lo que cobras por ceder el predio, incluidos los servicios que das y los tributos que el inquilino asume por ti (art. 23.a). La ley deduce el 20 % por todo concepto (art. 36) y aplica 6,25 % al resto (art. 52-A): por eso el 5 % efectivo. Un alquiler de S/ 2.000 paga S/ 100 al mes con el Formulario 1683, que además es el recibo que el inquilino puede exigir. Dos reglas que sorprenden: la renta presunta (si cobras menos del 6 % del autovalúo al año, SUNAT presume ese 6 %, art. 23.a) y la cesión sin cobrar (si prestas el departamento a un pariente, también se presume renta). Desde 2026 el pago mensual se calcula sobre lo efectivamente cobrado (art. 84, modificado por la Ley 32541): si el inquilino no pagó, no se paga ese mes. El detalle está en impuesto a la renta por alquiler: cómo se calcula y se declara y el paso a paso del formulario, en Formulario 1683: cómo declarar el alquiler.

Segunda categoría: qué paga el que vende

Vender un inmueble genera ganancia de capital (art. 2) y es renta de segunda categoría (art. 24.j) cuando el inmueble se adquirió desde el 1 de enero de 2004. La base es el precio de venta menos el costo computable actualizado con el índice de corrección monetaria del MEF; sobre esa ganancia se aplica el 5 % efectivo con pago definitivo (art. 84-A), con el Formulario 1665 hasta el mes siguiente de la escritura. No paga la casa habitación: el inmueble que fue tu vivienda al menos dos años y es el único que vendes, ni el adquirido antes de 2004. Los intereses que cobras si financias tú la venta también son segunda categoría (art. 24.a). Todo con ejemplos en SUNAT y venta de inmuebles: cuándo pagas segunda categoría; la cuenta exacta la hace la calculadora de impuesto a la renta.

Tercera categoría: cuándo el dueño pasa a ser «empresa»

Hay dos puertas por las que un propietario entra a tercera categoría sin haber abierto una empresa. La primera es la habitualidad: si en un mismo año vendes tres o más inmuebles, desde la tercera venta la ganancia ya no es segunda categoría sino tercera (art. 4), con régimen empresarial; no cuentan los estacionamientos y depósitos vendidos junto con el departamento. La segunda es el servicio: alquilar por días con limpieza, recepción o desayuno es hospedaje, no arrendamiento, y tributa como negocio con IGV. La frontera está trazada en alquiler por días: ¿primera o tercera categoría?. Si vendes un terreno con IGV o sin él, esto es lo que aplica.

Cuarta y quinta: el trabajo del dueño y del agente

Las rentas de trabajo no gravan el inmueble sino a la persona, pero tocan a dos públicos de este blog. El agente inmobiliario independiente emite recibos por honorarios (cuarta, art. 33.a): le retienen 8 % si el recibo supera el tope mensual y regulariza en la declaración anual; puede suspender retenciones si proyecta ingresos bajos (cómo suspendo las retenciones de cuarta, recibo por honorarios o factura). El empleado en planilla (quinta, art. 34) que alquila su departamento no mezcla nada: el sueldo lo retiene el empleador y el alquiler se declara aparte, mes a mes, en primera. Cuarta y quinta se suman al final del año, se descuentan 7 UIT (S/ 38.500) y hasta 3 UIT adicionales de gastos deducibles, entre ellos el 30 % del alquiler que pagas como inquilino con recibo 1683 del dueño (art. 46.a), y se aplica la escala del artículo 53: 8 % hasta 5 UIT, 14 % hasta 20, 17 % hasta 35, 20 % hasta 45 y 30 % por encima. Por eso al inquilino le conviene que su propietario declare: ese recibo es su deducción.

Casos que cambian de categoría sin que el dueño lo note

Errores frecuentes del dueño de un inmueble con SUNAT

• Creer que el alquiler «no se declara si es poco»: no hay mínimo; cada predio alquilado paga su 5 %.
• Declarar la venta como primera categoría o el alquiler como segunda: son formularios distintos (1683 y 1665) y la multa por declarar fuera de plazo se calcula sobre la UIT.
• Vender el tercer inmueble del año sin saber que ya es tercera categoría: SUNAT lo detecta por las escrituras.
• No pedir al inquilino la constancia del Formulario 1683 cuando eres tú el que alquila: pierdes la deducción del 30 % en tu renta de trabajo.
• Ignorar la renta presunta del 6 % del autovalúo cuando prestas el inmueble a un familiar.

Todos los tributos de la vida de un inmueble (alcabala, predial, arbitrios y renta) están ordenados en impuestos al comprar, vender y alquilar un inmueble en el Perú.

Preguntas frecuentes

¿Qué son las rentas de primera, segunda, tercera, cuarta y quinta categoría?

Son las cinco clases de ingresos que grava la Ley del Impuesto a la Renta a las personas: primera, alquileres (art. 23); segunda, ganancias de capital, intereses y dividendos (art. 24); tercera, negocios (art. 28); cuarta, trabajo independiente (art. 33); quinta, trabajo en planilla (art. 34). Primera y segunda son rentas de capital y pagan 6,25 % sobre el 80 %; cuarta y quinta son rentas de trabajo y pagan una escala del 8 % al 30 %.

¿La renta de alquiler qué categoría es?

Primera categoría. Se paga el 5 % del alquiler cobrado cada mes (6,25 % sobre el 80 %) con el Formulario Virtual 1683, que es también el recibo por arrendamiento del inquilino. Si el alquiler incluye servicios de hospedaje, pasa a tercera.

¿Qué categoría es la venta de un inmueble?

Segunda categoría, si el inmueble se adquirió desde el 1 de enero de 2004 y no es tu casa habitación: 5 % de la ganancia con pago definitivo (Formulario 1665). Desde la tercera venta en el mismo año, es tercera categoría por habitualidad.

¿Cuánto es la UIT 2026 y para qué sirve en estas rentas?

S/ 5.500 (D.S. 301-2025-EF). Define la deducción de 7 UIT (S/ 38.500) de las rentas de trabajo, los tramos de la escala del 8 % al 30 % y las 10 UIT inafectas de alcabala al comprar.

¿Un agente inmobiliario paga cuarta o tercera categoría?

Si trabaja a nombre propio y emite recibos por honorarios, cuarta. Si constituyó una empresa (SAC, EIRL) y factura, tercera. En cuarta le retienen 8 % por recibo y regulariza en la declaración anual.

¿Puedo deducir el alquiler que pago de mi impuesto de quinta categoría?

Sí: el 30 % del alquiler pagado se deduce como gasto adicional dentro del tope de 3 UIT, siempre que el propietario te emita el Formulario 1683 (LIR, art. 46.a). Por eso conviene alquilar a un dueño que declara.

Fuentes

• TUO de la Ley del Impuesto a la Renta (D.S. 179-2004-EF), capítulo V: arts. 23 (primera categoría y renta presunta del 6 %), 24 (segunda), 28 (tercera), 33 (cuarta) y 34 (quinta) — SUNAT
• TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, capítulo I: art. 2 (ganancia de capital) y art. 4 (habitualidad desde la tercera enajenación en el año) — SUNAT
• TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, capítulo VI: art. 36 (deducción del 20 % en primera y segunda) y art. 46 (7 UIT y gasto por alquiler en cuarta y quinta) — SUNAT
• TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, capítulo VII: art. 52-A (6,25 % sobre rentas netas del capital), art. 53 (escala del 8 % al 30 %) y art. 54 (no domiciliados: 5 % por venta de inmuebles) — SUNAT
• TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, capítulo XI: art. 84 (pago a cuenta de primera categoría, modificado por la Ley 32541 vigente desde el 1-ene-2026) y art. 84-A (pago definitivo al enajenar inmuebles) — SUNAT
• D.S. 301-2025-EF, valor de la UIT 2026: S/ 5.500 — El Peruano