En el contrato de opción de compra, el propietario queda obligado a venderte el inmueble en las condiciones ya pactadas y tú tienes el derecho exclusivo, pero no la obligación, de comprarlo dentro de un plazo (Código Civil, art. 1419). El contrato debe contener todos los elementos de la compraventa futura —inmueble, precio, forma de pago— y, si no fija plazo, dura un año (arts. 1422 y 1423). Suele pagarse una prima por esa exclusividad y puede inscribirse en Sunarp. Es información general: cada caso lo evalúa un profesional.
Datos clave
- Quién se obliga: solo el propietario queda vinculado; el optante decide si compra (Código Civil, art. 1419).
- Contenido: "todos los elementos y condiciones del contrato definitivo" (art. 1422). Si falta el precio, no es una opción.
- Plazo: determinado o determinable; si no se fija, un año, renovable (arts. 1423 y 1424).
- Inscripción: los contratos de opción son inscribibles en el registro del inmueble (art. 2019, inc. 2). Sunarp 2026: S/ 44,50 más 0,75 por mil hasta S/ 35.000 o 1,5 por mil si el valor es mayor.
- Prima: la ley no la regula; se pacta si se paga, cuánto y si se descuenta del precio.
¿Qué es un contrato de opción de compra?
El artículo 1419 del Código Civil lo define así: "una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no". Aplicado a un inmueble: el propietario (concedente) se compromete a venderte, y tú (optante) te reservas la decisión durante un tiempo.
Es útil cuando necesitas tiempo antes de comprometerte: esperar la aprobación de un crédito, vender tu propio inmueble, revisar el saneamiento, evaluar un terreno para construir o juntar el dinero. El propietario, a cambio, suele cobrar una prima y fija el precio desde hoy.
El Código admite dos variantes: la opción recíproca, que cualquiera de las partes puede ejercitar (art. 1420), y la opción con reserva de beneficiario, en la que el optante se reserva el derecho de designar a otra persona para la compra definitiva (art. 1421). Esta última es común cuando el comprador final será una empresa o un familiar.
¿Qué debe decir el contrato?
Como debe contener todos los elementos de la compraventa (art. 1422), un buen contrato de opción incluye:
- El inmueble: dirección, área y número de partida registral.
- El precio de la compraventa futura y cómo se pagará: al contado, con crédito hipotecario, en cuotas.
- El plazo de la opción con fecha exacta de vencimiento.
- La prima: monto, si se imputa al precio al comprar y qué pasa con ella si no compras.
- Cómo se ejerce: por carta notarial o comunicación escrita a un domicilio fijado, antes del vencimiento.
- Plazo para firmar la escritura una vez ejercida la opción, y quién elige la notaría.
- Estado del inmueble: libre de cargas, sin ocupantes, con tributos al día, y el compromiso de no gravarlo durante la opción.
- Si se inscribirá en Sunarp y quién paga los gastos.
Puedes partir del modelo de contrato de opción de compra de inmueble y adaptarlo con un abogado.
¿Cuánto dura la opción y se puede renovar?
El plazo "debe ser determinado o determinable. Si no se estableciera el plazo, éste será de un año" (art. 1423). Al vencer, las partes pueden renovarla por un plazo que no supere ese máximo, "y así sucesivamente" (art. 1424). Si el plazo vence sin que ejerzas la opción, el propietario queda libre para vender a quien quiera.
¿Qué pasa con la prima?
El Código no regula la prima: todo depende de lo que pactes. Lo más frecuente es que el propietario la conserve si no compras, porque es el precio de haber reservado el inmueble para ti, y que se descuente del precio si compras. Déjalo por escrito, con el monto y el medio de pago. Si el contrato no dice nada, la discusión sobre su destino termina en un conflicto que se pudo evitar con una línea.
¿Cómo se ejerce la opción y qué pasa después?
Se ejerce comunicando al propietario, dentro del plazo, que decides comprar. Como el propietario ya se obligó al firmar la opción y el contrato contiene todas las condiciones de la compraventa, no tiene que volver a aceptar: lo que queda es cumplir, es decir, pagar el precio y formalizar la venta. Por eso conviene que el ejercicio sea por carta notarial, para que la fecha no se discuta. Ver cuándo conviene una carta notarial.
Si el propietario se niega a firmar la escritura, puedes exigir judicialmente el cumplimiento y la formalización, además de la indemnización que corresponda. El camino es el mismo que cuando un vendedor no quiere firmar: elevar a escritura pública un contrato privado.
¿Conviene inscribir la opción en Sunarp?
Sí, si hay un riesgo real de que el propietario venda o hipoteque a otro durante el plazo. El artículo 2019 del Código Civil incluye "los contratos de opción" entre los actos inscribibles, y la inscripción avisa a cualquier tercero que el inmueble está comprometido. Para inscribirla, el contrato debe constar en escritura pública.
| Concepto | Monto 2026 | Fuente |
|---|---|---|
| Derecho de calificación | S/ 44,50 (0,81 % de la UIT) | Sunarp, Anexo 1, rubro 2.7 "Contrato de opción" |
| Derecho de inscripción, acto de hasta S/ 35.000 | 0,75 por mil del valor | Sunarp, Anexo 1 |
| Derecho de inscripción, acto de más de S/ 35.000 | 1,5 por mil del valor | Sunarp, Anexo 1 |
| Escritura pública | Honorario libre; escrituras desde S/ 250 en una notaría de Lince | Tarifario de la Notaría Gonzales Loli |
Fuente: Res. 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1, tasas registrales de predios 2026 (UIT S/ 5.500). El valor del acto que toma Sunarp se define en la calificación.
Con un precio de S/ 400.000, la inscripción sumaría S/ 44,50 + S/ 600 = S/ 644,50 si Sunarp toma ese valor. Sin inscripción, si el propietario vende a otro comprador que inscribe primero, tu reclamo se convierte en una indemnización contra el propietario, no en el inmueble.
¿Opción, arras, separación o compromiso de compraventa?
| Figura | ¿Quién queda obligado? | Plazo legal | Si el comprador desiste |
|---|---|---|---|
| Opción de compra | Solo el propietario | El pactado; si no, un año (art. 1423) | No hay incumplimiento: simplemente no compra; la prima se rige por lo pactado |
| Compromiso de compraventa | Ambas partes | El pactado; si no, un año (art. 1416) | La otra parte puede exigir la firma o dejarlo sin efecto, con indemnización (art. 1418) |
| Arras de retractación | Ambas, con derecho a retirarse | El pactado | Pierde las arras entregadas |
| Separación | Depende del documento | El pactado | Depende de lo firmado y de si el vendedor es un proveedor |
Fuentes: Código Civil, arts. 1414 a 1425 y 1477 a 1483. Cuadro orientativo de EximiaHaus.
Cada figura tiene su artículo: compromiso de compraventa, arras confirmatorias o de retractación y contrato de separación. Si lo que buscas es vivir en el inmueble mientras decides, la figura es otra: el alquiler con opción de compra. Y si eres desarrollador y quieres amarrar un terreno, ver la opción de compra de un terreno para desarrollar.
Un caso para ordenar las ideas
Supongamos que Daniel quiere comprar una casa en S/ 380.000 pero necesita vender primero su departamento. Firma con la propietaria, Elena, una opción de compra por cuatro meses y le paga una prima de S/ 8.000, que se descontará del precio si compra y que Elena conserva si no.
- El contrato identifica la casa por su partida, fija el precio, la forma de pago y un plazo de 30 días para firmar la escritura después del ejercicio.
- Como Elena ya recibió otras ofertas, lo elevan a escritura pública e inscriben la opción en Sunarp.
- En el tercer mes, Daniel vende su departamento y ejerce la opción por carta notarial. Paga S/ 372.000 al firmar la escritura.
Si Daniel no hubiera vendido a tiempo, la opción habría vencido y Elena quedaría libre para vender, conservando la prima. Ejemplo ilustrativo: no corresponde a un caso real.
Preguntas frecuentes
¿La opción de compra me obliga a comprar?
No. El optante tiene "el derecho exclusivo de celebrarlo o no" (art. 1419). Quien queda obligado es el propietario.
¿La opción de compra tiene que hacerse ante notario?
Para ser válida entre las partes basta un documento escrito con todos los elementos de la compraventa. Para inscribirla en Sunarp necesitas escritura pública.
¿Qué pasa si el propietario vende a otro durante la opción?
Si la opción estaba inscrita, el tercero no puede alegar que no la conocía. Si no lo estaba, lo habitual es que solo te quede reclamar una indemnización al propietario.
¿Se puede ceder la opción a otra persona?
Si pactaste la reserva de beneficiario, puedes designar a quien comprará (art. 1421). Si no, necesitas el acuerdo del propietario.
¿Cuánto se paga de prima?
No hay un monto legal. Depende de la negociación, del plazo y de cuánto le cuesta al propietario sacar el inmueble del mercado.
¿La opción de compra paga alcabala?
La alcabala grava la transferencia de propiedad, que ocurre con la compraventa, no con la opción. Se paga cuando ejerces la opción y compras. Calcúlala con la calculadora de alcabala.
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Fuentes
- Código Civil del Perú, Decreto Legislativo 295 — SPIJ, Ministerio de Justicia
- Sunarp — Anexo 1, tasas registrales de inscripción de predios 2026 (R. 228-2025-SUNARP/GG, 22-dic-2025)
- Decreto Legislativo 1049, del Notariado (compilado SPIJ-Minjus) — gob.pe
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si vas a firmar una opción de compra, como comprador o como propietario:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
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