Un copropietario puede, sin permiso de los demás, demandar el desalojo de quien ocupa el inmueble común, reivindicarlo y cobrar los alquileres: el Código Civil le da esas acciones a cualquiera de ellos (art. 979). También puede vender o hipotecar su propia cuota (art. 977). Lo que no puede hacer solo es alquilar, hipotecar, vender o modificar el inmueble entero: eso exige unanimidad (art. 971). Es información general: cada caso lo evalúa un abogado.
Datos clave
- Unanimidad para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o modificarlo (art. 971, inc. 1).
- Mayoría absoluta para la administración ordinaria, con votos según el valor de las cuotas; si hay empate, decide el juez (art. 971, inc. 2).
- Cualquier copropietario puede reivindicar el bien, promover acciones posesorias, interdictos y desahucio (art. 979).
- Su cuota es suya: puede venderla o gravarla sin pedir permiso (art. 977).
- Acto sobre el todo sin permiso: solo vale desde que el bien se le adjudica en la partición (art. 978).
Para recuperar el inmueble de un familiar o de un exinquilino sin título: modelo de demanda de desalojo por ocupación precaria, en Word.
¿Qué puede hacer solo y qué necesita de todos?
| Acto | ¿Puede hacerlo un copropietario solo? | Base |
|---|---|---|
| Demandar el desalojo de un inquilino que no paga o de un ocupante sin título | Sí | Código Civil, art. 979 |
| Reivindicar el inmueble frente a un tercero | Sí | Art. 979 |
| Cobrar los alquileres del bien común | Sí, pero debe rendir cuentas y repartir en proporción | Arts. 976 y 979 |
| Vender o hipotecar su cuota ideal | Sí | Art. 977 |
| Alquilar el inmueble entero o darlo en comodato | No: unanimidad | Art. 971, inc. 1 |
| Hipotecar o vender el inmueble entero | No: unanimidad | Art. 971, inc. 1 |
| Hacer obras o cambios en el inmueble | No: unanimidad | Art. 971, inc. 1 |
| Actos de administración ordinaria (mantenimiento, pagos corrientes) | Por mayoría absoluta según cuotas; o asumir la administración si no hay otra establecida | Arts. 971, inc. 2, y 973 |
| Usar el inmueble | Sí, sin alterar su destino ni perjudicar a los demás; si lo usa en exclusiva, indemniza | Arts. 974 y 975 |
Las once etapas de un alquiler, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 para alquilar un departamento o una casa.
Lo que esta nota explica en detalle es una etapa de vender una casa heredada en el Perú, paso a paso.
¿Un copropietario puede demandar el desalojo solo?
Sí. El artículo 979 dice que cualquier copropietario puede reivindicar el bien común y promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio y las demás que determine la ley. La idea es que defender el bien beneficia a todos, así que no hace falta la firma de cada dueño. En la práctica, eso significa que uno de los hermanos que heredaron una casa puede demandar solo al inquilino que dejó de pagar o al ocupante que entró sin título.
El proceso es el mismo que para cualquier propietario: desalojo de inquilinos en el Perú si hubo contrato, o desalojo de un ocupante precario si nunca lo hubo o ya venció. Antes de demandar, suele enviarse un requerimiento por escrito; puedes partir de un modelo de carta de desalojo al inquilino. Conviene acreditar en la demanda tu calidad de copropietario con la copia literal.
¿Y si quien ocupa es otro copropietario?
Ahí cambia todo. El otro copropietario tiene derecho a usar el bien común (art. 974), así que no es un ocupante sin título y la vía del precario no suele ser la adecuada. Lo que el Código ofrece es otra cosa: si usa el inmueble con exclusión de los demás, debe indemnizarles en proporción a sus cuotas (art. 975); si no hay acuerdo sobre el uso, el juez lo regula (art. 974), y cualquiera puede pedir la partición. El caso típico está en un heredero vive en la casa y no quiere salir.
¿Puede alquilar el inmueble sin permiso?
No el inmueble entero. Arrendar el bien es uno de los actos que exigen unanimidad (art. 971). Si un copropietario firma solo un contrato por toda la casa, ese contrato no obliga a los demás: el artículo 978 dice que el acto que implica ejercer propiedad exclusiva sobre todo o parte del bien solo vale desde que ese bien o esa parte se le adjudica en la partición. Mientras tanto, los otros copropietarios pueden desconocerlo y, si alguien ocupa sin un título que les sea oponible, pedir el desalojo.
Si el alquiler sí cuenta con el acuerdo de todos, cualquier copropietario puede cobrar los arriendos (art. 979) y todos se reembolsan proporcionalmente los provechos (art. 976). El orden práctico para herencias está en cómo se alquila una casa que heredamos entre varios.
¿Puede hipotecar su parte?
Su cuota, sí; el inmueble entero, no. El artículo 977 permite a cada copropietario disponer de su cuota ideal y de sus frutos, y también gravarlos. Pero hipotecar todo el bien exige unanimidad (art. 971). En la práctica, pocas entidades financieras aceptan en garantía una cuota ideal, porque ejecutarla es difícil: se remata un porcentaje de un inmueble que sigue siendo de varios. Qué alternativas hay para obtener liquidez sobre un inmueble compartido se analiza en préstamo con garantía de un inmueble heredado o en copropiedad.
Un caso para ubicarse
Supongamos que, en un ejemplo hipotético, tres hermanos heredan una casa en partes iguales: Pedro, Laura y Miguel. Pedro, sin avisar, la alquila entera y cobra la renta. Laura y Miguel no firmaron nada, así que el contrato no les obliga (arts. 971 y 978). Pueden exigir a Pedro que rinda cuentas y reparta lo cobrado según las cuotas (art. 976). Meses después, el inquilino deja de pagar: aquí cualquiera de los tres, incluso Laura sola, puede demandar el desalojo (art. 979). Si el conflicto entre hermanos no se resuelve, la salida de fondo es vender o partir: las cuatro salidas cuando un copropietario no quiere vender.
Lo que conviene hacer antes de actuar solo
- Revisa la partida y confirma que los copropietarios y sus porcentajes estén inscritos. Si el inmueble es heredado y la sucesión no está inscrita, primero resuelve eso.
- Deja constancia por escrito de lo que propones a los demás (alquilar, reparar, vender), con plazo para responder.
- Si vas a vender tu cuota, recuerda que los demás tienen derecho de retracto: el derecho de retracto. Y para ordenar la venta entera, vender un inmueble en copropiedad. Si llegan a un acuerdo para repartir, sirve de guía un modelo de minuta de división y partición.
Preguntas frecuentes
¿Cualquier copropietario puede demandar desalojo?
Sí. El artículo 979 del Código Civil permite a cualquier copropietario promover el desahucio, las acciones posesorias y los interdictos, y reivindicar el bien común.
¿Un copropietario puede alquilar la casa sin permiso de los demás?
No el inmueble entero: arrendar exige unanimidad (art. 971). El contrato que firme solo no obliga a los demás copropietarios y solo valdría si luego el bien se le adjudica (art. 978).
¿Un copropietario puede hipotecar su parte?
Sí puede gravar su cuota ideal (art. 977). Hipotecar todo el inmueble requiere el acuerdo de todos (art. 971).
¿Puedo desalojar a otro copropietario que vive en la casa?
Por regla no como precario, porque tiene derecho a usar el bien (art. 974). Puedes exigirle una indemnización si lo usa con exclusión de los demás (art. 975), pedir que el juez regule el uso o pedir la partición.
¿Quién cobra el alquiler si todos estamos de acuerdo en alquilar?
Cualquier copropietario puede cobrarlo (art. 979), pero los provechos se reparten en proporción a las cuotas (art. 976).
¿Qué decisiones se toman por mayoría?
Los actos de administración ordinaria, por mayoría absoluta computada según el valor de las cuotas. Si hay empate, decide el juez (art. 971).
¿Puedo vender mi parte sin permiso?
Sí, tu cuota ideal es tuya (art. 977). Los demás copropietarios pueden ejercer el retracto para quedarse con ella en las mismas condiciones.
Relacionado con este tema: Alguien ocupa mi casa sin permiso: qué hacer en las primeras 48 horas.
Fuentes
- Código Civil (Decreto Legislativo 295) — Sistema Peruano de Información Jurídica (SPIJ)
- Código Procesal Civil — Sistema Peruano de Información Jurídica (SPIJ)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Cuando un inmueble tiene varios dueños y no se ponen de acuerdo, conviene ordenar el caso antes de firmar o demandar:
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