Jesús María alquila a US$ 125 por m² al año, un valor alto para su precio de compra: la rentabilidad bruta llega a 6,0%. Un 2 dormitorios de 65 m² renta alrededor de S/ 2.289 mensuales.
Datos clave
- Alquiler anual: US$ 125 por m².
- 2 dormitorios (65 m²): renta estimada de S/ 2.289 al mes.
- 1 dormitorio (45 m²): cerca de S/ 1.584 al mes.
- Rentabilidad bruta: 6,0% anual.
Renta mensual por tipología en Jesús María
La oferta nueva del distrito se concentra en tipologías compactas, que son además las de mejor rotación:
| Tipología | Renta mensual estimada | Impuesto 5% | Vacancia y reserva | Queda limpio |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 1.584 | S/ 79 | S/ 211 | S/ 1.294 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 2.289 | S/ 114 | S/ 305 | S/ 1.870 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 2.993 | S/ 150 | S/ 399 | S/ 2.444 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 3.873 | S/ 194 | S/ 516 | S/ 3.163 |
De la renta bruta a lo que realmente entra al bolsillo
El aviso dice un número y la cuenta bancaria recibe otro. Sobre el 2 dormitorios de 65 m² en Jesús María, con renta estimada de S/ 2.289, así se descompone el año:
- Renta bruta anual: S/ 27.463.
- Impuesto de primera categoría (5%): S/ 1.373 al año, que se paga mes a mes.
- Un mes de vacancia: S/ 2.289, el promedio razonable entre un inquilino y el siguiente.
- Reserva de mantenimiento (5%): S/ 1.373 para pintura, grifería, cerrajería y lo que aparezca.
- Neto estimado: S/ 22.428 al año, es decir unos S/ 1.870 mensuales en promedio.
El impuesto no es negociable, pero desde 2026 se declara en el mes en que efectivamente cobras (criterio de lo percibido, Ley 32430): si el inquilino se atrasa, lo declaras cuando te pague. La regla y el formulario están en el impuesto al alquiler 2026 y el formulario 1683 y en impuesto a la renta de primera categoría.
Tres demandas que no se apagan
Jesús María tiene una mezcla poco común. La demanda hospitalaria es constante: personal de salud que rota por periodos y familias que acompañan tratamientos largos. La demanda de oficina viene de su cercanía a San Isidro y al Cercado. Y la residencial la sostiene el Campo de Marte con el stock nuevo alrededor.
Esa combinación produce algo valioso para el propietario: la vacancia rara vez se estira, porque cuando cae una fuente de demanda las otras siguen activas. Es lo contrario de un distrito de un solo público.
Compara con el precio del m² en Jesús María, con cuánto cuesta comprar ahí y con cómo es vivir en Jesús María.
Qué mirar si compras para alquilar
- Cercanía real al Campo de Marte o a los hospitales: es lo que sostiene la renta.
- Ruido: las avenidas grandes rinden bien pero descartan a parte del público familiar.
- Estacionamiento: en el distrito escasea y se paga.
- Antigüedad del edificio: el estreno coloca más rápido, pero se compra más caro.
Contrasta el rendimiento con la rentabilidad del alquiler en Lima 2026 antes de cerrar la compra.
Ver también: cuánto cuesta alquilar un departamento en San Isidro? Rentas 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento chico en Jesús María?
Un 45 m² se estima en S/ 1.584 mensuales, y es la tipología con mayor rotación del distrito.
¿Es buen distrito para comprar y alquilar?
Con 6,0% bruto y demanda diversificada, es de los mejores del eje central de Lima para renta residencial.
¿Estas rentas incluyen el mantenimiento del edificio?
No. La cuota de mantenimiento se pacta aparte y en Jesús María suele pagarla el inquilino; conviene dejarlo escrito en el contrato para evitar discusiones.
¿Cuánta garantía se puede pedir?
Lo habitual son uno o dos meses de renta, además del mes adelantado. El detalle está en ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.
¿La renta se puede pactar en dólares?
Sí, es válido, pero conviene fijar el tipo de cambio de referencia en el contrato. Con renta de S/ 2.289, una variación de 5% en el dólar mueve unos S/ 114 al mes.
El inventario actualizado de la zona: propiedades en Jesús María.
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Cada vez es más caro vivir alquilado: Lima sube 7,3% en el último año (Infobae, 26/08/2026)
- Renta de primera categoría — Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria
Cómo te ayuda EximiaHaus
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