El derecho de habitación es el derecho de uso sobre una casa, o parte de ella, para vivir (art. 1027 del Código Civil): alcanza a la familia de quien lo tiene, pero no permite alquilar la casa ni transferir el derecho (arts. 1028 y 1029). El usufructo es más amplio: permite usar y disfrutar el bien (art. 999), es decir, vivir en él o alquilarlo y quedarse con la renta, y salvo el legal se puede transferir (art. 1002). La diferencia importa sobre todo cuando muere uno de los cónyuges y hay que decidir qué pasa con la casa familiar.
Es información general; cada herencia la debe revisar un abogado o un notario.
Datos clave
- Habitación: derecho de uso sobre una casa para morada; se extiende a la familia, salvo disposición distinta (arts. 1027 y 1028).
- No se transfiere: los derechos de uso y habitación no pueden ser materia de ningún acto jurídico, salvo la consolidación (art. 1029).
- Usufructo: usar y disfrutar temporalmente un bien ajeno, incluidos sus frutos (art. 999).
- Cónyuge viudo: si su legítima y gananciales no alcanzan para quedarse con la casa, puede optar por la habitación vitalicia y gratuita (art. 731).
- Opción usufructuaria: con hijos, el cónyuge puede optar por el usufructo de la tercera parte de la herencia (art. 823).
- Si no puede sostener la casa: con autorización judicial puede alquilarla y cobrar la renta (art. 732).
¿Qué diferencia hay entre derecho de habitación y usufructo?
| Aspecto | Derecho de habitación | Usufructo | Fuente |
|---|---|---|---|
| Qué permite | Vivir en la casa o en parte de ella | Usar el bien y percibir sus frutos | Arts. 1027 y 999 |
| Sobre qué recae | Una casa o parte de ella, como morada | Toda clase de bienes no consumibles | Arts. 1027 y 999 |
| ¿Puede alquilar? | No, salvo el caso del cónyuge del art. 732 con autorización judicial | Sí, dentro del título | Arts. 1029, 732 y 999 |
| ¿Quiénes viven? | El titular y su familia, salvo disposición distinta | El usufructuario o quien él decida, si alquila | Arts. 1028 y 999 |
| ¿Se puede transferir o gravar? | No | Sí, salvo el usufructo legal o prohibición expresa | Arts. 1029 y 1002 |
| Reglas aplicables | Las del usufructo, en lo que sean aplicables | Título III del Libro V | Art. 1026 |
| Duración | La que se fije; la del cónyuge viudo es vitalicia | Temporal; a una persona natural, como máximo su vida | Arts. 731, 1001 y 1021 |
En corto: la habitación es un derecho para vivir; el usufructo es un derecho para vivir o para rentar. Quien tiene habitación no puede "hacer caja" con la casa; quien tiene usufructo, sí.
Si detrás de la pregunta está la necesidad de convertir la vivienda en ingreso sin dejar de vivir en ella, compara estas figuras con la hipoteca inversa y lo que ocurre con los herederos al fallecer el titular: ahí el titular conserva la propiedad y el uso, y la deuda recién se hace exigible después.
¿Qué derechos tiene el cónyuge viudo sobre la casa?
Aquí las dos figuras aparecen en la ley sin que nadie las haya pactado. Primero, al morir un cónyuge la sociedad de gananciales fenece (art. 318) y el viudo recibe su mitad de gananciales (art. 323). Luego hereda: si concurre con hijos, recibe una parte igual a la de un hijo (art. 822). Con eso, tiene tres caminos sobre la casa familiar:
- Adjudicarse la casa. Tiene preferencia para que se le adjudique la casa donde vivía la familia, reintegrando el exceso de valor si lo hay (art. 323).
- Habitación vitalicia y gratuita. Si su legítima y sus gananciales no alcanzan el valor de la casa, puede optar por el derecho de habitación sobre la diferencia (art. 731). Ese derecho afecta primero la cuota de libre disposición del fallecido y, si hace falta, la de los demás herederos.
- Usufructo de un tercio. Cuando concurre con hijos, puede optar por el usufructo de la tercera parte de la herencia, salvo que ya haya obtenido los derechos de los arts. 731 y 732 (art. 823).
Y si el viudo con habitación no puede sostener los gastos de la casa, puede, con autorización judicial, alquilarla, percibir la renta y ejercer los demás derechos del usufructuario sobre esa diferencia (art. 732). Es el punto donde la habitación se acerca al usufructo. Estos derechos del viudo se extinguen si contrae nuevo matrimonio, vive en concubinato, muere o renuncia a ellos (art. 732).
Un ejemplo con números
Supongamos que Teresa, en un caso hipotético, enviuda. La casa donde vivían, comprada durante el matrimonio, vale S/ 360.000 y es el único bien; tienen dos hijos. Al liquidar la sociedad, S/ 180.000 son gananciales de Teresa. Los otros S/ 180.000 son la herencia de su esposo, que se reparte entre Teresa y los dos hijos por partes iguales: S/ 60.000 cada uno (art. 822). Teresa suma S/ 240.000; la casa vale S/ 360.000. Como no le alcanza para adjudicársela, puede optar por la habitación vitalicia y gratuita sobre la diferencia de S/ 120.000 (art. 731): seguirá viviendo ahí mientras viva, aunque los hijos sean copropietarios. Las cifras son ilustrativas y no incluyen deudas ni otros bienes.
¿Cuál conviene constituir en vida?
| Lo que quieres | Lo que suele convenir | Por qué |
|---|---|---|
| Que tus padres vivan en tu casa de por vida, sin poder alquilarla | Derecho de habitación | Solo pueden vivir ahí y no pueden transferir el derecho |
| Pasar la casa a tus hijos y conservar tú el uso y la renta | Anticipo de legítima con reserva de usufructo | Puedes seguir viviendo o alquilar y cobrar |
| Que tu pareja pueda vivir de la renta si falleces | Usufructo por testamento, dentro de la parte libre | La habitación no le permite alquilar sin autorización judicial |
| Proteger la casa frente a acreedores de quien la ocupa | Habitación | No puede ser materia de ningún acto jurídico (art. 1029) |
Los dos se formalizan por escritura pública y conviene inscribirlos, para que un comprador o un acreedor los respete. En 2026, inscribir un usufructo cuesta S/ 44,50 de calificación más 0,75 por mil del valor del acto hasta S/ 35.000 o 1,5 por mil si es mayor, según nuestro artículo de nuda propiedad y usufructo. El modelo de constitución de usufructo sirve de base para cualquiera de las dos figuras, adaptando el alcance.
Cómo se calculan los gananciales del viudo está en sociedad conyugal y bienes propios; si un heredero ocupa la casa y los demás quieren vender, revisa un heredero vive en la casa y no quiere salir. Para transferir en vida conservando el uso, parte de anticipo de legítima, y si dudas entre usufructo y alquiler, de usufructo o arrendamiento.
Para ordenar la herencia completa, revisa Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026), cuánto le toca a cada hijo y usufructo para los padres y propiedad para los hijos. Si el inmueble se va a quedar en manos de varios herederos, el checklist de herencia ordena los trámites.
Preguntas frecuentes
¿El derecho de habitación se puede vender?
No. Los derechos de uso y habitación no pueden ser materia de ningún acto jurídico, salvo la consolidación (art. 1029).
¿El viudo puede quedarse a vivir en la casa aunque los hijos quieran vender?
Si opta por el derecho de habitación del art. 731 y se reúnen sus requisitos, tiene un derecho vitalicio y gratuito sobre la casa-habitación, que mientras dure tiene la condición legal de patrimonio familiar (art. 732). Ese derecho se extingue si el viudo contrae nuevo matrimonio, vive en concubinato, muere o renuncia; recién entonces queda expedita la partición de la casa.
¿La habitación incluye a los hijos que viven con el titular?
Sí, salvo que se disponga otra cosa: los derechos de uso y habitación se extienden a la familia del usuario (art. 1028).
¿El usufructo del cónyuge viudo es de toda la casa?
No necesariamente. La opción del art. 823 es por el usufructo de la tercera parte de la herencia cuando concurre con hijos. La habitación del art. 731 recae sobre la diferencia entre el valor de la casa y lo que le toca por legítima y gananciales.
¿Se aplica a los convivientes?
El Código incluye al integrante sobreviviente de la unión de hecho entre los herederos (arts. 724 y 816). Si la unión no está reconocida, primero hay que resolver eso; conviene asesoría.
Relacionado con este tema: Derecho de superficie: qué compras en realidad y por qué cuesta menos.
Fuentes
- Código Civil, Decreto Legislativo 295 — edición oficial del Ministerio de Justicia publicada en gob.pe
- Sistema Peruano de Información Jurídica (SPIJ) — Ministerio de Justicia
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026 — Sunarp en gob.pe
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