El inquilino tiene el contrato vencido y no se quiere ir: qué hacer

Si el contrato de alquiler venció y el inquilino no se va, lo primero es enviarle una carta notarial pidiéndole la devolución del inmueble. En el Perú el solo vencimiento no termina el arrendamiento: el artículo 1700 del Código Civil entiende que continúa, con las mismas condiciones, hasta que el propietario pida el bien de vuelta. Con ese requerimiento hecho, puedes ir al desalojo notarial (si el contrato está en FUA o escritura pública con las cláusulas de la Ley 30933), al desalojo judicial con allanamiento a futuro o al desalojo judicial común. Es información general: cada caso lo evalúa un abogado.

La vía más rápida, el desalojo notarial, exige que el contrato conste en FUA o en escritura pública, con cláusula de allanamiento a futuro.

Para verlo escrito cláusula por cláusula: modelo de contrato de arrendamiento de vivienda en Word (texto completo).

El contrato que deja esa vía habilitada desde el día de la firma, con el texto completo: modelo de contrato de alquiler con cláusula de allanamiento a futuro (desalojo exprés).

¿Por qué no basta con que el contrato haya vencido?

Porque la ley protege la continuidad. El artículo 1700 del Código Civil dice que, vencido el plazo, si el inquilino sigue usando el bien, el arrendamiento no se renueva, pero continúa bajo las mismas estipulaciones hasta que el arrendador solicite la devolución, cosa que puede hacer en cualquier momento. Es decir: mientras sigues cobrando la renta sin decir nada, para el juez hay un contrato vivo.

El IV Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011-Ucayali), que obliga a todos los jueces, lo dejó claro: el solo vencimiento no convierte al inquilino en precario; sí lo convierte el requerimiento de devolución, porque ahí se manifiesta la voluntad de terminar el contrato. Por eso la carta es el documento que ordena todo lo demás.

Para ver en qué momento del alquiler entra esto, revisa la guía completa del propietario que alquila.

Este artículo resuelve un punto concreto del alquiler; el recorrido completo, desde la visita hasta la entrega de llaves y con los plazos y costos de 2026, está en derechos del inquilino en el Perú: guía completa 2026.

¿Qué debe decir la carta notarial?

• Tu identificación y la del inquilino, y la dirección exacta del inmueble.
• La fecha del contrato y la de su vencimiento.
• El pedido expreso de devolución del inmueble y un plazo razonable para desocupar.
• Si hay deuda de renta, el monto y el periodo adeudado.
• La advertencia de que, mientras no devuelva, se aplicará la penalidad pactada o la prestación del artículo 1704.

Envíala al inmueble y, si el contrato señala otro domicilio, también a ese. Tienes una guía redactada en el modelo de carta de desalojo al inquilino. Y si todavía estás a tiempo, antes de que venza, el modelo de preaviso de no renovación evita llegar a este punto.

Un detalle práctico: después de la carta, si recibes dinero, deja constancia de que lo cobras como penalidad o compensación por el uso y no como renta. El artículo 1704 precisa que ese cobro no significa que el arrendamiento continúe, pero conviene no dar pie a la discusión.

¿Qué vía de desalojo me corresponde?

Depende de cómo firmaste el contrato. Esta tabla resume las tres vías:

Si tu contrato es un documento privado con firmas simples, la vía notarial y la express quedan cerradas: el camino es el juzgado. Por qué tantos desalojos notariales fracasan por un detalle formal está en por qué fracasa el desalojo notarial, y cuánto se gasta en cada vía, en cuánto cuesta y cuánto demora un desalojo.

¿Demando por vencimiento de contrato o por ocupación precaria?

Las dos son posibles, y la elección la hace tu abogado según los documentos. Si el contrato escrito es claro y la carta está bien notificada, el vencimiento es la causal más directa. Si el contrato es verbal, se perdió, o el que ocupa ya no es el inquilino original, la ocupación precaria suele encajar mejor. Qué hay que probar en ese caso está en desalojo por ocupación precaria, y el panorama completo, en desalojo de inquilinos en el Perú.

Un caso para ubicarse

Supongamos que Jorge, en un ejemplo hipotético, alquiló su departamento con un contrato privado de un año que venció en marzo. El inquilino siguió pagando y Jorge siguió cobrando, sin decir nada. En julio decide vender y le pide que se vaya por WhatsApp; el inquilino responde que "el contrato sigue".

Tiene razón a medias: por el artículo 1700, el arrendamiento continuó. Jorge envía una carta notarial pidiendo la devolución con un plazo de desocupación. Como su contrato no tiene firmas legalizadas ni está en FUA, la vía notarial y la express no le sirven: si el inquilino no se va, irá a conciliación y luego a demanda judicial. Si hubiera firmado en FUA con las cláusulas de la Ley 30933, podría haber ido directo al notario.

¿Qué no debo hacer?

• Cambiar la chapa o retirar sus cosas. Aunque el contrato haya vencido, el inquilino tiene la posesión y puede denunciarte.
• Cortar la luz o el agua. Es uno de los errores más caros: está explicado en por qué no conviene cortar servicios ni cambiar la chapa.
• Seguir cobrando "renta" sin reservas después de la carta. Complica el argumento de que pediste la devolución.
• Firmar una adenda "para que se vaya en dos meses" sin la formalidad del contrato original. Si usas la Ley 30933, las adendas deben tener la misma formalidad que el contrato (art. 4); el modelo de adenda muestra qué debe contener.

¿Cómo evito que vuelva a pasar?

Firma el próximo contrato en FUA o escritura pública con las cláusulas de la Ley 30933, decide antes del vencimiento si renuevas y avisa por escrito con anticipación. Revisa también si te conviene la renovación automática: está analizada en contrato con renovación automática. Y filtra mejor al siguiente inquilino; si llega a haber sentencia, existe además el Registro de Deudores Judiciales Morosos. Si tienes el inmueble alquilado y quieres venderlo, conoce tus opciones en vender con inquilino adentro.

Preguntas frecuentes

¿El contrato vencido se renueva automáticamente?

No se renueva, pero continúa con las mismas condiciones mientras no pidas la devolución (art. 1700 del Código Civil). Para cortarlo, necesitas un requerimiento claro, idealmente por carta notarial.

¿Cuánto tiempo le debo dar para irse?

La ley no fija un número de días para la carta de devolución. Un plazo razonable reduce la discusión y muestra buena fe si el caso llega al juez.

¿Puedo cobrarle mientras sigue en el inmueble?

Sí. El artículo 1704 te permite cobrar la penalidad pactada o, si no hay, una suma igual a la renta del periodo anterior hasta que devuelva el bien, sin que eso signifique continuar el contrato.

¿Sirve el desalojo notarial si mi contrato solo tiene firmas legalizadas?

No. La Ley 30933 exige que el contrato esté en el Formulario Único de Arrendamiento o en escritura pública. Con firmas legalizadas y cláusula de allanamiento puedes ir a la vía judicial del artículo 594. Qué es el formulario está en qué es el FUA.

¿Qué pasa si el inquilino dice que tiene un contrato renovado?

En la vía notarial, esa es una de las pocas oposiciones admitidas: la renovación o prórroga con las mismas formalidades del contrato original. Si la prueba, el notario termina el trámite y el caso pasa al juzgado.

¿Necesito abogado?

Para la carta, no necesariamente. Para la demanda judicial, sí; y en la vía notarial conviene que un abogado revise antes el contrato, porque un requisito faltante hace caer el expediente.

Fuentes

• Código Civil (Decreto Legislativo 295) — Sistema Peruano de Información Jurídica (SPIJ)
• Código Procesal Civil — Sistema Peruano de Información Jurídica (SPIJ)
• Ley 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial — El Peruano
• IV Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011-Ucayali): ocupación precaria — Poder Judicial
• Ley 26872, Ley de Conciliación — texto publicado